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　　日前，北京市国土局公布了2012年首批经营性用地拟供应项目信息，其中，海淀区商品住宅计划用地规模为14.68公顷，是城六区中供应量较少的区域。从供应分布上看，海淀区的新地块全部位于西三旗等五环以外的边缘区域，中关村等传统核心区供应量为零。业内人士认为，这意味着今年海淀核心区将面临无地可用的窘境，区域土地市场的争夺战或将再次重演。
　　其实，北京海淀区域土地供应稀缺的局面已经持续多年，据北京市土地储备整理中心的数据显示，2008至2011年期间，海淀区一共有9块住宅用地上市，其中绝大部分位于海淀边缘东升乡和小营等区域。这种状况直接导致了目前海淀住宅供应集中在北五环外到西三旗这一狭小的空间里，如保利西山林语、万科如园、西山壹号院、金隅翡丽等，而五环附近的海淀核心区域仅有北京橡树湾等极个别项目在售。
　　正是因为体量大、紧邻五环、商业配套成熟等特点，橡树湾成为目前海淀区距离城区最近、规模最大、配套最全的社区，受到购房人的广泛追捧。不久前，该项目四期开盘当天取得销售额12.12亿元，累计销售291套，成为2012年北京单盘首日销售额第一名。除了核心地段引发市场关注之外，在区域内稀缺的产品属性也是橡树湾受到购房人认可的重要原因。据北京橡树湾营销总监秦江介绍，橡树湾是目前海淀区唯一主打改善型需求的大盘，项目主推100-160平方米的二、三居户型，在产品设计上面向中高端客户群，主要特征有2.9米的层高、双向南北景观、2梯4户的板楼设计以及4000元/平方米的精装修标准等。“一方面是区域土地供应稀缺，改善型大盘屈指可数，另一方面海淀区即将迎来新一波的人口涌入潮流。”秦江表示，“作为北京各大学和科研机构最为密集的区域，海淀区长期以来被视为高知人群的聚集地。早在2010年，海淀区已拥有各类专业技术人员37.8万人，留学生归国在这里创业的人数有4000多名。目前，在海淀区积极推进北部新区建设的大背景下，该区域还将新增45万至62万的智力型就业人群。这一人群的特点是有较好的经济实力，对居住品质要求较高，对高端项目的认可度高。”“受限购政策的影响，刚需人群是目前最大的置业群体，也是开发商争夺的焦点。同时，部分改善型需求也不容忽视，尤其是在海淀区，由于人口层次较高，购买力较强，有着较大的改善型置业需求。”秦江认为。
　　正是看准了这一趋势，海淀区在售项目纷纷针对改善型需求推出了大户型房源。据了解，目前海淀区中低端项目均价约为2.5万元/平方米，而高端项目的均价达到每平方米3.5万至3.6万元，比如，橡树湾附近的红杉国际公寓均价已达4.8万元/平方米，唐宁ONE更是达到7万元/平方米的高价位。据秦江介绍，橡树湾此次推出的C1区一号楼是其最后一栋中小户型房源，在项目余下的房源中，有30%的房源为150-170平方米的三居室，有70%的房源为185-280平方米的四居室。 （张 闻）