■本报记者 孙 蔚

　　编者按 成交翘尾，地王频现，2012年的楼市在收官之时为2013年的走势留下了一连串的悬念。今年房价是否会延续上年底的上涨势头？楼市调控政策是保持现状，还是有所加码？其实，就当前房地产市场的表现来看，主要城市楼市供应不足是不争的事实，尤其是中低端住宅产品市场表现更为明显。由于短期内难以彻底解决供需矛盾，因此，抑需求、促供应的政策主基调还将延续，调控将成为常态。

1 政策
期待房产税扩容

　　从多年来楼市调控政策转变所带来的市场变化可以看出，要想知道今年楼市怎么走，首先还得看政策的走向。
　　岁末年初，各种楼市调控政策到期后是否延续是一个重点话题。不过，与往年相比，2013年的政策走向已经十分明朗。去年12月25日，在全国住房城乡建设工作会议上，住建部党组书记、部长姜伟新在工作报告中再次指出，2013年要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。
　　2012年下半年，在整体宏观调控政策没有变化的情况下，信贷政策的放松以及部分地方的微调政策得到默许，一定程度上促使楼市出现年末翘尾。“在当前地价、楼价年底大幅上涨的大背景下，管理层很难做出放松房地产调控的决策，甚至微调的举措都难以出台。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示。
　　如果要给2013年的楼市调控政策加码的话，那么首先让人们想到的就是房产税扩容。
　　房产税改革是令房地产从业人士最担忧的事情，也是市场最大的潜在风险。“房产税试点扩大是管理层2012年就确定的事情，但并未如外界预测那样推进，房产税扩容恐怕将是2013年房地产市场最大的变数。房产税使物业所有者的持有成本上升，无疑会有力地抑制投资性需求。”顾云昌认为。
　　不过，从目前的情况来看，房产税的大面积铺开也许还不会那么快。此前召开的中央经济工作会议并没有提及房产税改革的问题。有开发商乐观地对记者表示：“这次会议未涉及房产税，意味着为2013年中国房地产行业保留了上升的通道。”

2 楼市
量价继续小幅上扬

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，以首次置业为主的刚性需求是支撑2012年楼市成交的主力，在调控政策主基调不变的前提下，2013年这一情形仍将延续。由于货币环境具备松动的可能性，因此，预计2013年住房交易量及价格将保持小幅上扬态势。当然，一旦房价迎来报复性反弹，为防止过去3年的调控成果付诸东流，更加严厉的调控政策可能会出台。
　　具体到城市层面，一线城市今年的成交量有望延续当前的上涨趋势，涨幅在20%左右，交易价格会稳中有涨。开发企业在积极推盘的同时会加快拿地的步伐，这样一来，供应量的增加也许会延缓房价上涨的速度，不会引发市场恐慌性购房。
　　对于二线城市而言，相比去年部分城市住宅成交量40%-80%的环比涨幅，今年成交量涨幅将有所回落，有望降至20%左右，交易价格上涨幅度将低于一线城市。部分城市二手房市场日渐活跃，会成为对新房市场的有力补充。
　　三四线城市今年住宅的成交量将延续当前上涨的趋势，涨幅约为10%左右，交易价格将与去年持平。由于三四线城市以新房为主，加之当前市场库存量依然处于历史高位，完全能满足新增的市场需求，因此，供需关系将保持稳定，价格上涨的空间不大。

3 供地
或将一改疲态

　　无论是从财政收入层面，还是政策调控层面，各地方政府今年均有望加大土地供应，而开发企业2012年的业绩优于预期，将重燃拿地热情，因此，2013年土地市场或将一改去年的疲态。
　　2012年，各城市土地供应完成情况均不理想。以北京为例，全年仅完成供地计划的30%，创6年来的新低。胡景晖表示，土地始终是地方政府的重要财政收入来源之一，而“促供应”一直是房地产宏观调控的重要举措，因此，今年各地政府将加大土地供应。另一方面，在住房保障问题上，由过去的“加强住房保障建设”，调整为“加强住房保障工作”，这意味着未来保障性住房的供应将不再局限于“新建”这一方式，有可能通过盘活存量、购买空置住宅等来解决保障性住房的房源筹集问题，这或将降低出让地块中保障房配建的比例，提高土地对开发企业的吸引力。
　　2012年，各大型开发企业均取得了较好的销售业绩，手握现金流的开发企业已经开始谋划储备土地。由于一线城市楼市回暖较快，而二三线城市仍存在较严重的滞销现象，因此，个别标杆房企已表示可能将拿地的战略重心重新转移到一线城市，这意味着今年一线城市土地市场将更受关注。

4 房企
强者愈强态势明显

　　如果说行业洗牌在楼市调控之初还只是预言的话，那么到了2012年底，这个预言已经越来越清晰可见。君不见，在很多小房企裁员、收缩，甚至离场之时，大房企却在高歌猛进，飞速扩张。
　　统计数据显示，2012年，万科、保利、恒大、中海等大型房企仅用11个月便超额完成了全年销售目标。保利在12月底宣布年销售额过千亿元，成为“千亿俱乐部”的新成员，随后，绿地、中海、恒大也纷纷冲刺追赶。业绩飘红的大房企在土地市场上更是纵横捭阖，新地王频频出现。数据显示，2012年1至11月，万科、保利、龙湖、恒大等标杆企业共获取了223宗地块，土地出让金总额达1095亿元，与2011年全年相比增加了18.6%，大房企土地储备充分。
　　面对2013年的楼市，业内人士普遍认为，未来房企两极分化、强者愈强、弱者愈弱的态势将更加明显。同时，充满悬念的是，随着越来越多的房企进行转型升级、战略调整，其江湖地位又会有怎样的变化？
　　在房地产研究专家赵卓文看来，未来房企前10名的范围不会有太多变化，但排序肯定会有调整，万科虽然不再在“千亿俱乐部”里一枝独秀，但其龙头地位依然比较稳健。他表示：“万科属于规模、速度型企业，产品分布区域多，有竞争优势。”
　　中原地产的分析人士则认为，保利的扩张可能会快于万科，因为其央企背景拿地更便利，风格也比较激进，而且旗下刚需盘占比较大。
　　不过，也有分析人士指出，随着房地产行业暴利时代的结束，未来销售量大并不代表着赚钱多，如何缩减成本、增加利润才是王道。“2013年大房企之间的联合会更明显，从拿地到开发，变竞争为合作，不仅能增强竞争力，还能有效降低成本。”中原地产研究部张大伟表示。

5 消费者
网上租房买房将成潮流

　　根据中国互联网信息中心的报告，截至2012年6月，中国网民数量达到5.38亿，其中80后消费者达到4亿。这些30岁左右的消费者消费能力旺盛，他们的购买力、购买意识、购买话语权正在影响着各行业的营销策略。
　　对于房地产行业而言，2013年网上租房买房或将成为潮流，未来楼市电子商务将沿着租赁、二手房、新房的发展路径延展开来。随着手机网民规模达到3.88亿，手机将首次超越台式电脑成为第一大上网终端。
　　虽然房地产市场2013年的发展走势面临一定程度的不确定性，但是，不管市场如何波动，大众的消费行为逐渐网络化已是不争的事实。为了迎合消费者的需求，2013年，房地产企业亟须主动迎接电子商务的挑战。