小区业主委员会成员在检查物业管理服务标准落实情况
■本报记者 王文郁 文/摄
　　小区门口有保安站岗，业主要刷卡，陌生人要登记；小区内，地面清洁，健身器材完好，车辆整齐停放……这是记者近日在辽宁省沈阳市药大社区春田一小区采访时看到的场景。“物业费每年每平方米才交两角钱也能享受到高质量的物业服务，周边小区的业主都羡慕咱们。”一位小区业主对记者说。

自治管理

　　4月1日，沈阳下了一场罕见的春雪。次日上午8时40分，记者来到药大社区春田一小区采访时，经过保安把守的大门进入小区，正好碰到十几名小区志愿者和药大社区书记吴亚玲一道在义务除雪。
　　药大社区书记吴亚玲向记者介绍，春田一小区有4栋居民楼、346户1200余名居民。“小区于1997年建成使用，开始几年物业管理得还可以，后来变得越来越差——敞开式小区成了大杂院，卫生环境又脏又乱，居民家中财物被盗现象时有发生。”
　　说到小区物业管理变得越来越乱的原因，吴亚玲认为与物业费收不上来有关。“一开始物业费标准是1角/平方米/年，后来涨到两角。前些年，由于居民对物业服务非常不满意，抵触情绪非常大，物业费收缴率只有三成。”
　　2009年4月，小区居民开始试点实施物业自治管理，由7名业主组成了业主委员会，还聘请了小区内两名有一定社会影响的同志担任顾问，并由40多名业主组成了志愿者服务队。4年了，小区自治管理物业的模式已经得到业主的认可。
　　业主委员会主任张文友告诉记者，和聘请物业公司相比，小区物业自治管理的最大特点是收支账目透明度高。他给记者算了笔账，小区现有车位100多个，每个车位每月收租金50元，每年6万余元车位费再加上4万余元物业费，小区年收入10万余元。小区聘请了3名保安、3名保洁员，每人每月工资1200元，每年这部分工资支出为8万多元。其余的钱用来维修小区设施、清淘下水以及购买垃圾袋、除雪工具等。小区物业费的每项花销，须由业主委员会主任和两名副主任同时签字才能生效，且半年一公示。“对小区物业费用花在了哪儿，花了多少，小区居民都很清楚，也非常认可。小区环境变好了，绝大多数居民都主动交物业费，现在收缴率超过95%。”张文友说。

义务奉献

　　据张文友介绍，目前沈阳市普通住宅小区的物业费标准低的每年每平方米一般在5角左右，高的能达到3元左右。“像春田一小区每年每平方米收两角钱物业费就可以满足物业服务需要的一个重要原因是自治——没有闲人领工资，降低了管理成本。”张文友对记者说，如果加上一名物业经理领工资和7名业委会成员领补助，按现在的标准收的物业费，确实无法满足支出需要。“咱们的7名业委会成员全部是60岁以上的老人，退休前在工作岗位上都有管理经验，他们有时间精力也有热情为居民提供义务服务”。
　　“业委会成员就得有愿意为社区居民义务服务的精神，这有助于形成‘小区人人爱’的氛围。”今年76岁的业委会成员赵俊连对记者说。
　　记者在春田一小区居民楼内看到，有的业主将装裱过的书画作品从书房搬到室外，挂在楼道墙上；有的业主用花卉装点楼道的窗台。“小区是我家，我们爱护她，为把自己的家园建设得更美好，大家都心甘情愿地奉献自己的力量。”赵俊连说。
　　“小区物业自治服务也得做到专业化。”张文友说。春田一小区业委会7名成员都是小区业主投票选出来的，为了把小区物业管理工作做好，业委会成员经常到一些高档小区学习物业管理经验。
　　今年72岁的退休教师、小区志愿者夏桂玲告诉记者，小区自治物业服务项目包括治安、卫生、保洁等共有10余项，要求很明确也很细致。如，在卫生环境方面，要求路面净、墙体净、自行车库净、垃圾站点净、单元净、绿地净，无垃圾污物、无私搭乱建、无三堆杂物、无饲养家禽、无积水、无堵冒；在安全管理方面，要求门卫室保安24小时值守，机动车按线停放等。“我们志愿者义务为小区物业管理服务，同时也监督物业管理服务标准是否很好落实”。
　　“从前是室内现代化，室外脏乱差，楼上楼下见面不说话，手拿大哥大，不知谁姓啥，与己无关事，红灯高高挂；现在是室内现代化，室外也不差，楼上楼下见面都说话，谁家有难事，都来帮一把。”吴亚玲说，小区环境好了，物业服务顺了，居民凝聚力更强了。一年前，曾有一位业主过66岁生日，细心的业委会成员在跟大家聊天时了解到了这一点。由于老人的女儿一家都在国外，为了让她感觉到爱的温暖，业委会组织整个单元的居民一起为她庆祝生日，这让这位业主感到特别幸福。

政府扶持

　　“春田一小区物业管理自治的成功也离不开政府的扶持。”张文友告诉记者，小区已经建成16年了，居民楼供水管、屋顶、楼道及外墙老化等问题日益显现，物业支出压力较大。2012年6月，在沈阳市为期3年的弃管住宅区综合改造工程中，由政府投资对春田一小区实施改造工程，维修屋顶漏雨和墙皮脱落，粉刷楼道和外墙，更换电器、上下水，短短两三个月时间，令春田一小区焕然一新。“改造资金全部由政府投入，减轻了居民的经济负担，为春田一小区的物业自治再添了一把柴。”张文友对记者说。
　　沈阳市房产局副局长范民表示，小区物业管理实行居民自治，是沈阳市老旧小区改造后物业管理的一种重要模式，也是老旧小区实现物业化管理的趋势和方向。今后，沈阳市还将引导居民积极参与小区管理，并在安排公益性岗位时适度向改造后的旧住宅小区倾斜，扶持居民自治管理物业。