消费需求的释放和现金流的改善令上市房企业绩迎来高增长
■本报记者 孙蔚文/摄
　　虽然前有调控，后有限价，但多数知名房企上半年销售业绩一片大好。其中，万科、保利、华润等多家房企顺利完成全年销售计划的50%以上。不过，值得关注的是，这些标杆房企旗下项目销售均价与去年同期相比明显上扬。

多数品牌房企业绩飘红

　　据中国指数研究院的监测数据显示，在行业领先的50家品牌房企中，已有26家在上半年实现销售额突破百亿元，其中万科、绿地、保利、中海4家企业今年上半年更是突破了600亿元的销售大关，而融创、碧桂园、华润等企业的销售额则同比实现了50%以上的增长，发展势头良好。
　　今年一季度，品牌房企销售业绩均表现不俗，二季度并没有按惯例进入销售瓶颈期，反而在调控政策逐步落实的背景下逆势走强。事实上，去年上半年，房企曾经历过一次利润率滑坡，包括保利、招商在内的多家标杆房企采取了降价走量的策略，没想到仅仅过了一年，房企销售业绩便产生了180度的大转弯。
　　中国指数研究院分析师范宏华对记者表示，虽然受到国五条和限价令的冲击，但政策环境和市场环境相对稳定，消费需求的释放和现金流的改善令上市房企业绩迎来高增长。而且全国性房企抗风险能力强，虽然北京等一线城市调控严厉，但品牌房企采用全国布局的战略，部分市场销售回暖明显，拉高了房企的整体销售业绩。

运营成本推高项目均价

　　据记者观察，今年上半年，除保利、中海、富力等旗下项目销售均价较去年同期小幅下降外，万科、恒大、碧桂园、华润等多数上市品牌房企销售均价均明显上涨。比如，万科旗下项目销售均价从去年同期的1.04万元/平方米，涨至1.17万元/平方米，涨幅达12.5%。恒大今年1月份旗下项目销售均价为0.62万元/平方米，此后销售均价逐月攀升，今年6月份，其均价已经达到0.73万元/平方米，而整个上半年，恒大销售均价较去年同期提高10%。
　　除此之外，华润、招商、碧桂园等销售均价同比涨幅均在6%至10%之间，而世茂房地产和雅居乐均价同比涨幅甚至达到13%和20.2%。
　　兰德咨询机构监测数据显示，上半年，万科、恒大及绿城位于北京、上海、杭州等一线城市的8个热销项目，平均每月均价涨幅约为7%，相对今年年初均价涨幅平均达到26.7%。
　　“影响房企定价策略的因素无非有三方面，一是运营成本，二是政策走向，三是公司的财务状况。”一位上市房企的营销总监对记者坦言：“目前政策方面暂时按兵不动，因此运营成本和财务状况在项目定价中的分量就更重了。”他的言下之意是，房企负债水平和运营成本在项目定价中起到了决定性作用。
　　这一观点得到了多家房企高层人士的认同，有房企高管曾向记者大吐苦水：“房企光鲜业绩的背后，其负债利息之高、经营风险之大，非外界所能体会。”比如，去年保利地产实现净利润84.38亿元，2012年末有息负债815亿元，而且负债利率比银行基准利率高15%，过高的利息支出大大拖累了保利净利润的后腿。
　　兰德咨询机构总裁宋延庆告诉记者，房企的运营成本最终会影响销售定价。他认为：“目前，大型房企运营成本高企，毫无疑问是房价上扬的直接推手之一。”不过在他看来，上述情况只有在销售需求旺盛的时候才会发生，一旦销售需求下降，项目价格下调将会无法避免。

积极备战土地市场

　　销售业绩的飘红、消费需求的释放令品牌房企在土地市场底气十足，拿地热情高涨。不久前，恒大地产砸下50多亿元一举拿下重庆照母山4宗土地,占地面积1008亩,建筑规模约116万平方米。随后，恒大首次在京拿地，以35.6亿元加建26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的北京昌平沙河镇地块，溢价率达16.67%，楼面价达6964元/平方米。更加引起业内热议的是，备受关注的北京市丰台区夏家胡同住宅地块经过62轮竞拍，最终被“黑马”北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体以17.7亿元加建3.8万平方米公租房的价格拿下，楼面价高达每平方米4.2万元，成为北京单价地王。
　　曾参与夏家胡同地块竞买的一家房企负责人对记者坦言，前两年北京供地规模较小，尽管今年上半年北京加大了土地供应，但房地产企业缺地的情况仍未改观，所以土地市场表现火爆。一些大型房企往年常见的“7盘连发”、“10盘同开”的局面，如今已极为少见，能同时推出3、4个项目的房企实属凤毛麟角。
　　近几年，部分二三线城市房地产市场出现过热的风险，而一线城市则因楼市供应不足使得市场预期向好。在此种情况下，房企出现回归一线城市的浪潮，北京市场的重要性日益凸显。业内人士戏称：“不在北京拿地做项目，就算不上真正的一线房企。”
　　对于下半年的土地市场，亚豪机构副总经理任启鑫认为，目前各品牌房企正处于积极补货的阶段，对于土地市场的关注度较高，但是受可能会出现的信贷紧缩的影响，房企拿地的谨慎度将有所提高，下半年土地市场的热度将会有所降温，成交价格或将走低。