■本报记者 孙蔚
　　为了鼓励发展科技产业，科研用地的土地出让金远远低于住宅。于是，为了获取更高的溢价收益，利欲熏心的开发商热衷于将低价拿到的科研用地“变脸”后建成住宅对外销售。虽然此类项目的价格看起来颇为诱人，但是在项目后期运营、办理房产证等方面隐患重重。

尚城业主担心房子是违建

　　2009年，位于北京回龙观附近的尚城因将科研办公用地改建成住宅出售，被媒体曝光。
　　据记者了解，尚城的投资商是北京盛荣房地产开发有限公司，当年为了拿到这块科研用地，盛荣房地产公司成立了一家科研企业即中天华瑞科技发展有限公司，项目申报名为中天创业园。在销售推广时，项目改名为尚城，以50年产权LOFT的形式面向普通消费者进行销售。
　　记者在北京市住建委网站上查询得知，尚城的土地用途是“科研用地”，使用年限为50年，批准预售1770套科研办公楼房源。这意味着，业主当年购房时是按照科研项目而不是住宅进行的网签。2009年底，尚城已基本售罄，当时楼盘均价每平方米1.8万元左右，这比开发商拿地时的楼面价翻了几十倍。
　　8月30日傍晚，记者来到尚城小区，许多老人、孩子坐在楼前空地纳凉。多数人并不知道小区的特殊之处，只知道家里是LOFT。业主周先生告诉记者：“房子层高5.4米，可以隔成两层，相当于半价，觉得挺合适我就买了。没想到，房子办产权证成了问题。”
　　业主王女士说，买房时，销售人员介绍称房子是商住两用，和普通住宅70年产权不同，产权只有50年，但是承诺“办房产证没有任何问题”。没想到入住一段时间后，房产证迟迟办不下来，导致业主和开发商之间的矛盾爆发。经媒体曝光后，业主们才知道该项目的土地性质是科研用地，属于中关村生命科学园。
　　此前，有关人士称该小区是违章建筑，或被强行拆除。这令王女士和邻居们感到“被骗了”，他们现在最担心的就是还能不能安心地在这个项目住下去。

春晖园至今仍没入住

　　中关村生命科学园“春晖园”引发的纠纷则更加严重。中关村生命科学园发展有限责任公司向记者提供的资料显示，该公司于2007年5月9日与春晖置业签订了《宗地开发建设合同》，合同约定该地块只能用于建设“留学人员创新创业孵化基地”，为留学人员提供项目孵化和产业化平台，销售对象是留学人员或企业。
　　在以协议出让方式获得研发性质的土地后，春晖置业陆续取得了其他审批手续，尽管这些许可证都注明该地块的用途是研发，但春晖置业仍按照商品房的用途进行设计施工。据了解，春晖园的拿地成本仅为1810元/平方米，销售时被改成LOFT户型，按照13500元/平方米的价格对外销售。
　　发现春晖园的违规行为后，中关村生命科学园公司、北京市昌平区政府等相关方相继介入，并引发了一场旷日持久的纠纷，导致购房人至今仍无法入住。
　　昌平区政府在《关于中关村生命科学园春晖园项目有关事宜的函》中明确表示：购房人须为具有独立法人资格的企业或研发机构，且主要应为留学人员创办的企业或研发机构；进驻项目必须属于生命科学领域，主要应为生物医药、生物技术研发创新项目；自然人购房者不能入驻，对于已购房的自然人，由春晖置业负责统一清退。据昌平区住建委2010年6月提供的春晖园购房人名单显示，507套可售房源已销售了458套，其中只有5套房是以公司名义购买的，其余的购房者均为自然人，均不属于《合作共建协议书》中规定的入驻项目。但是，春晖置业至今仍未对政府及园区的要求有所回应。
　　梁女士是春晖园的购房者之一，2008年底，她付全款买了一套房想作为孩子的婚房，至今仍无法入住。她对记者承认当初知道春晖园的土地用途是研发。“但当时这种性质的楼盘有很多，这些房子最后都卖了出去，也没见谁来管。”梁女士说，“我们也向开发商质疑过，他们一直都说没问题。我们老百姓一辈子的积蓄都投进去了，以后该怎么办谁也不知道。”据梁女士介绍，业主们屡次找春晖置业要求退房，但是开发商都说“没有能力退，连董事长都换人了”。

暴利驱使开发商铤而走险

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存接受记者采访时指出：“依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变的属违法行为。但是，目前尚未规定由哪个具体部门对此事进行监管，也没有出台具体的处罚条例，而科研用地的拿地价格往往只是住宅的1/10，所以在巨大利益的诱惑下，一些开发商仍愿意铤而走险。”“我们知道房地产行业有这种打擦边球的操作手法，当时尽管春晖置业承诺不会这么干，我们仍有些担心，最后他们还是这么干了，因为这其中的利益太大了。”中关村生命科学园发展有限责任公司董事长袁曙光对记者坦言。据他介绍，目前售出的房屋令春晖置业获得近3亿元的利润。
　　陈宝存表示，多数购房者对于此类项目的隐患认识得并不清晰，事实上,其给购房人带来的风险极大，可能存在无法竣工验收、业主难以入住或拿不到产权证、难以过户等问题。以科研办公楼立项却改为住宅进行销售的房屋，其用地性质与规划不符。而商品房必须经过竣工备案才能入住和办理产权证，如果在规划验收时通不过，就无法竣工备案，进而交房和办理产权证会出现问题。同时，以科研办公楼立项的项目使用商用水、商用电，跟住宅相比，业主的生活成本高出不少。此外，住宅的使用年限为70年，而以科研用地立项的使用年限只有50年。