■本报记者 孙蔚
　　小康不小康，关键看老乡。农民、农村、农业问题能否得到妥善解决一直是改革成败的关键。十八届三中全会颁布的《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称 《决定》）围绕“农业的发展、农村的进步、农民的幸福”提出了一系列改革措施，其中以农村土地改革最引人瞩目。《决定》中指出：“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这意味着今后将打破城乡有别的土地管理制度框架，对解决三农问题意义重大。

盘活农村建设用地

　　“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，建立城乡统一的建设用地市场被誉为此次土地改革最大的亮点。”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明对记者表示，“与十七届三中全会对比，十八届三中全会将‘逐步’二字去掉，表明了对土地制度改革的决心。《决定》进一步明确了土地改革的方向，有助于推动土地改革试点，集体建设用地有条件地进行市场化交易将成为下一步改革的重点。”近年来，农村征地补偿问题常常引发农民集体上访。中国房地产学会副会长陈国强认为现行的土地制度是城镇化的一大障碍。“现行征地标准是根据城市规划执行，没有按照公益性的原则，征地范围过大，对农民的补偿标准过低，造成了农民的土地权益受到严重伤害，这等于把农民排除到了工业化、城市化进程之外，使得农民没有公平地分享到土地增值带来的好处。”陈国强对记者说。
　　对此，《决定》明确表示，要“缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”。中国人民大学公共管理学院彭真怀表示，这意味着以后农村集体土地要进入市场不会只有征地一个方法，可以杜绝地方政府低价征地，从农民手中获得土地后通过土地拍卖市场高价出让土地。

对房地产行业影响深远

　　蔡继明直言，中国的房地产市场总体来看是一个畸形发展的市场，突出表现为房价过高，房价和收入比远远高于世界平均水平，这样就会造成一业兴旺百业衰的局面，不利于工业化、农业现代化以及城市化进程。而建立城乡统一的建设用地市场可以盘活农村的建设用地，使农村土地有退出的机制。
　　“现行土地制度阻碍了土地的流转，农民进城，原有的土地没有退出机制，这造成了土地经营规模难以扩大。”蔡继明认为，地方政府过度依赖土地财政，造成了城市地价、房价过高，推进土地制度改革肯定会抑制过高的房价。“土地制度改革涉及到农村集体土地进入市场，这样就会打破地方政府对土地、城市建设用地独家垄断的局面，当土地供给增加时，地价就会降下来，房价也会随之下降，这样不仅使城镇居民、中低收入者能够买得起房，而且让进城务工农民、外来务工人员至少能够租得起房，这样就会加快城市化进程。房价、地价下降之后，可以促使地方政府转变经济发展方式，改变其对土地财政的过度依赖，这样房地产市场才能够进入健康的发展轨道。”
　　蔡继明的观点得到了房地产专家赵卓文的认可，据他介绍，2003年~2013年这10年珠三角的土地价格快速上升，商服用地平均出让地价增长了7.2倍，住宅用地平均出让地价增长了7.4倍，广州、深圳等中心城市普遍面临建设用地不足、征地困难、土地资源储备不足等问题。如果土地流转成为现实，就意味着农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。

底线不能突破

　　据记者了解，在探索城乡统一的建设用地市场方面，重庆、成都、深圳等地早在多年前已展开试点。近日，安徽“允许集体建设用地通过出让、租赁等方式流转用于工业、商业、旅游等，农民可使用其他村集体宅基地”的改革试点，成为探索集体建设用地改革的风向标。不过，从目前试点来看，各地农村建设用地入市也存在不少问题，比如，出现随意占用耕地，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清等。
　　“农村土地使用权的流转不等于使用性质的转变，农村土地改革必须坚持守住底线。”中央财经领导小组办公室副主任杨伟民进一步解释称，“农地入市有着明确的前置条件和限制条件，前置条件是只有符合规划和用途管制的这部分土地才可以入市，限制条件是必须是集体经营性建设用地。这是因为农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。只有属于集体经营性建设用地的，如过去的乡镇企业用地，在符合规划和用途管制的前提下，才可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。”
　　赵卓文则认为，在目前阶段，农地入市亟须更完善的细则和配套政策，防止乱规划，乱建设。土地流转后，随着开发商及各类资本的介入，农村集体建设用地要避免一哄而起、一哄而建。农村集体建设用地也属于稀缺资源，需要监管，需要规范，需要有长期经营的计划和方案，才能保证农民有长期收益。