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　　编者按 2013年渐行渐远，有人说这一年是楼市的深度博弈年，经过这一年的较量，政府开始低调了，开发商学聪明了，而购房者更看不清了。其实，不论市场如何变化，最后埋单的都是购房者。回顾2013年房地产市场的点滴变化，展望2014年的市场走势，或许可以在新一轮楼市调控大幕将启之际让我们见微知著。

■本报记者 孙蔚
　　
　　要问消费者2013年最关心的是什么？其中一个答案肯定有“楼市新政”。的确，楼市方面的任何细微变动都牵动着人们的神经。2013年，国家为了调控房地产市场，抑制投机投资性购房，出台了一系列有针对性的政策法规。如今，2014年已经到来，这些新政对国内的房地产市场究竟产生了哪些影响？是否收到了预期效果？我们不妨一起回顾一下。

新政1.国五条
　　
　　2013年2月20日，国务院常务会议确定了5项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”要求，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。“国五条”的出台，旨在控制过快上涨的房价，打击投机性购房需求，将房价控制在合理范围内，然而其收效甚微。从“国五条”公布截至2013年3月24日，北京、上海、深圳的二手房价格分别同比上涨了36%、27%和21%；交易量分别同比上涨了260%、183%和184%。

新政2.京十九条
　　
　　2013年3月30日，北京发布“国五条”细则，被称为“京十九条”。其中，禁止京籍单身人士购买二套房、严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税、出售5年以上唯一住房免征个税、进一步提高二套房贷首付款比例等成为最大的亮点。
　　作为楼市调控的标杆，北京再一次成为最有“魄力”的城市，推出了全国最严厉的地方细则。20%个税令二手房买家闻风丧胆，过去人满为患的办证大厅也平静了许多。但是，“上有政策下有对策”，避税新招——假离婚随之浮出水面，将家庭的两套房分别记在夫妻二人名下，离婚后再卖房就能以唯一住房为由免缴高额税费。

新政3.自住型商品房建设
　　
　　2013年10月23日，北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，提出7条措施加强房地产调控。该《意见》规定，北京今后将加快发展自住型商品住房，2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地；销售均价原则上比同地段、同时段、同品质商品住房低30%左右。
　　自住型商品房概念由北京首创，其面向全市符合限购条件的家庭、保障房轮候家庭和本市无房家庭优先购买，较低的价格及购房门槛令购房人充满了期待。据统计，北京第一个自住型商品房共有2000套房，却吸引了14.8万人登记，平均7000余人抢一套房。
　　2014年，北京将推出5万套自住型商品房，占市场的50%，而在另外50%的住宅用地计划供应量中，有25%是保障房用地。也就是说，真正的商品房用地只占25%的供应量。从2013年末土地市场的狂潮中可以看出，2014年北京普通商品房豪宅化已成趋势。

新政4.房地产税
　　
　　2013年11月9日至12日，中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议在北京召开，并发布了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称 《决定》），描绘了深化改革的新蓝图。该《决定》涉及房地产的内容并不多，但其中“加快房地产税立法并适时推进改革”的说法，被业界认为是楼市调控长效机制即将出台，房地产市场有望回归平稳。
　　房地产税并不是一个税种，而是一个体系，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税等，涵盖开发、流通、持有等一系列环节的税收。开征房地产税的目的并不仅仅是为了打压房价，它实质上是规范的经济调节杠杆，有助于形成多种正面效应，如果今后房地产税全面实施，政府靠卖地来维持土地财政的行为将得以转变。

新政5.农村土地改革
　　
　　上述《决定》围绕“农业的发展、农村的进步、农民的幸福”提出了一系列改革措施，其中以农村土地改革最引人瞩目。
　　该《决定》指出：“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这意味着今后将打破城乡有别的土地管理制度框架，有助于从根本上解决农村征地补偿上访不断的现象，并盘活农村土地市场，转变政府经济增长方式。

新政6.小产权房

　　上述《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场，改革完善农村宅基地制度。这一表述被有关人士误读为小产权房即将转正，于是各地的小产权房纷纷死灰复燃借机涨价。为了以正视听，国土部与住建部再次联合发文，明令禁止开发小产权房。
　　其实，相关部门对小产权房的态度一直十分明确，屡次发文叫停小产权房，只是有关利益群体心存侥幸，妄图蒙混过关。目前，各地已经掀起对小产权房的整顿风暴，拆除了部分顶风做案的项目，比如仅北京就已经清理了近百个小产权房项目，并表态对小产权房“零容忍”。

新政7.专项维修资金
　　
　　2013年11月28日，北京市正式发布《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》，明确规定了屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的等6种情形，可应急使用专项维修资金。
　　随着相当一部分房屋进入维修期，电梯停运、屋顶漏雨等危及房屋安全的紧急情况屡屡出现，业主如何能够及时、方便地在应急情况下快速支取、使用住宅专项维修资金，一直是人们关注的焦点。北京市出台这项新规，明确了专项维修资金的使用范围，并简化申请程序，缩短付款时间，对其他城市而言具有一定的借鉴意义，堪称真正的便民措施。

新政8.限贷、停贷
　　
　　进入2013年第四季度，限贷、停贷潮在各地不同程度地出现。自2013年11月以来，停贷的城市逐渐由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐由原来的仅限于二套房扩展到首套房。据了解，在北京接受调查的26家银行中，有5家已经停止发放购房贷款，占比达到19.23%。
　　银行对房贷的态度直接反映了其对房地产市场未来走势的看法。目前一线城市房价不断上涨，导致房地产市场蕴含的风险在不断加大，银行发放房贷的意愿明显降低。另外，业界对楼市调控的预期强烈，银行看空房地产后市，因此减少房贷额度以降低风险成为必然选择。