■本报记者 孙蔚

新房成交量同比略降

　　进行楼市盘点，数据无疑最有说服力。北京市住房和城乡建设委员会官方网站上的数据显示，2013年北京新建住宅成交网签量为118950套，较2012年的123033套，下降了3.3%，全年新房市场呈现出量减价增态势。
　　从2013年北京楼市纯商品住宅的月度成交量数据来看，剔除保障房，上半年商品住宅成交44542套，下半年成交38315套，呈现出前高后低之势。
　　链家地产市场研究部的张旭告诉记者，2013年北京新建住宅成交量同比下降的原因，主要是供给不足，而不是需求减弱。消费者的购房意愿依然旺盛，入市项目的去化能力非常强，去化率（指在一定时间段内的销售率）甚至超过2012年。据链家地产市场研究部统计，2013年新增项目的去化率为72.1%，比2012年增加4.9个百分点，仅次于2009年的去化水平。
　　从供应情况来看，随着住宅市场价格的不断回升，2013年本应是市场供应大幅回暖的时期，但实际情况并非如此。2012年土地成交与新开工量的大幅减少是2013年新增住宅供应量大幅下跌的主要原因。亚豪机构的统计数据显示，2013年，北京住宅市场共有297个项目入市，共提供住宅产品63680套，规划总建筑面积666.3万平方米，与2012年相比处于较低水平，而这直接导致了2013年新房市场成交量的不给力。
　　由于北京楼市供不应求的现状，市场再次出现日光盘、时光盘。比如，2013年7月20日，中建·国际港开盘，1462套房源在数小时内被一抢而光，当天销售额达37.9亿元，创下了2012年以来全国房地产市场单盘单日成交额纪录。

成交均价上涨显著

　　根据链家地产市场研究部的统计，2013年北京新建商品住宅成交均价为23616元/平方米，同比上涨13.1%。
　　张旭认为，2013年北京楼市供需矛盾加深，开发商资金回流充分，涨价动力十分明显。但是，由于“国五条”颁布之后，北京新建商品住宅预售项目价格监管从严，定价上涨过高的项目一律不予核发预售许可证，甚至明确表态均价4万元/平方米以上的项目不予发证，虽然开发商曾通过其他手法提高销售利润，如精装拆分、取消购房优惠等，但通过这种博弈，政府在一定程度上控制了新建商品住宅的价格涨幅。“2013年北京楼市新入市住宅项目的拟售均价与实际成交价格非常接近，并且价格差距呈现逐渐下行趋势。因此，从表面上看，新建商品住宅新入市项目定价并没有明显涨幅，但实际楼市平均成交价格依然走高，若仅采用行政手段干预定价，而非从源头解决供需矛盾，楼市价格反弹的风险会始终存在。”张旭对记者表示。

土地市场狂飙猛进

　　2013年北京的土地市场可以用狂飙猛进来形容。随着2013年12月30日最后一块土地出让，北京2013年全年土地出让金达1821.8亿元，创下了土地市场成交金额新纪录。
　　亚豪机构的统计数据显示，2013年北京土地市场共有214宗地块成交，土地出让面积合计为2082.4公顷，规划总建筑面积2366万平方米，同比分别增长了56.8%、39.7%，创下了3年来的新高。同时，2013年北京土地出让金总额高达1821.8亿元，同比大涨181.2%，创造了有史以来的土地出让金新高。
　　从住宅用地的情况来看，2013年北京共实现74宗地块出让，土地面积合计1237.8公顷，规划总建筑面积1331.4万平方米，同比分别大增184.9%、118.7%。
　　北京土地市场的成交热潮，给未来市场走向带来了更多悬念。有业内人士认为，成交量的增长会带来供应量的增加，从而抑制价格过快上涨。也有业内人士认为，去年成交土地的价格普遍偏高，楼面价超过周边房价的现象比比皆是，因此可能会进一步推高房价。

大兴、通州仍为成交主力

　　从成交区域来看，2013年北京住宅成交的主战场位于大兴区与通州区。亚豪机构的统计数据显示，2013年，大兴区与通州区住宅成交套数均在1.8万套以上，占新房市场成交的比重分别为19%、18%，两个区域占据了全市成交量的近四成。
　　“大兴区取代朝阳区成为年度成交量的区域榜首，这一方面说明项目郊区化趋势日益发展；另一方面则说明随着市场价格的不断提升，城区项目逐渐进入中高端项目的行列，而这类项目受到政策的影响较大，因此2013年基本成为郊区中低端项目的主战场。”亚豪机构副总经理高姗分析认为。
　　从具体成交热点板块来看，大兴区的天宫院以及通州区的八通线沿线依然最受关注。珺悦国际、保利春天里、金融街融汇等项目均位于天宫院区域，而华业东方玫瑰、合生滨江帝景等项目均地处八通线沿线。
　　2013年，北京楼市也涌现出一批区域新贵，引得众多开发商进驻，主要包括孙河、东坝、亦庄、台湖等地，尤其是亦庄河西区域已吸引了万科、方兴、融创、保利、葛洲坝、中信北京城建等房企巨头进驻，楼面价更是跳跃式上涨。2013年12月14日，备受瞩目的亦庄河西区北京城建海梓府、亦庄金茂悦、金第万科金域东郡3个“邻居”同时首次拿到预售证，并于当日开盘，均价约为3.5万元/平方米，一开盘便基本“日光”。
　　由于中粮地产2013年在北京孙河区域拍出了地王，一时让该区域备受瞩目。2013年6月，位于孙河的龙湖双珑原著获得预售证，最高价达到10万元/平方米，最低价也为5万元/平方米，而首批房源在3小时内售完，令人对孙河区域的吸引力另眼相看。此外，同样位于该区域的泰禾·北京院子也开放了售楼处，据称每套总价将在2000万元以上，业界惊呼“北京下一个富人区正在崛起”。
　　另外，2013年通州区最为耀眼的板块当属台湖，新拍出的3宗住宅用地价格屡创新高，吸引了万科、泰禾等房企进驻，再加上目前已进入销售阶段的东亚印象台湖，台湖板块已经成为通州区的新兴热点区域。