编者按 又到了房地产企业集中发布年报的时候，2013年上市的房企交出了一份怎样的答卷？大型房企的哪些策略预示了行业未来的发展趋势？哪些核心数据对业内具有启发性意义？针对这些问题，我们对部分品牌房企的2013年年报进行了一番梳理和解读。
■本报记者 孙蔚
　　近日，万科、世茂、融创、龙湖、恒大、保利等一线房企纷纷发布了自己的2013年年报。数据显示，一线房企的2013年业绩较2012年均有大幅提升，表现十分抢眼。记者翻阅各房企年报发现，快速周转成为这些“江湖大佬”争夺龙虎榜排名的重要利器。

快速周转

　　聚焦高端领域和重点城市，通过高周转实现业绩、利润的高增长，融创中国董事长孙宏斌的这一打法在2013年使得融创中国业绩大增。这一方法也因为被验证有特效而受到了众多一线房企的认同和效仿，虽然不同企业在具体操作上各有千秋。
　　融创中国发布的年报显示，2013年实现合约销售额547亿元，比计划的450亿元高出11%，核心利润同比提升28.8%，达35.2亿元。面对社会上对其“发展激进”的质疑，融创中国表示，目前各项财务指标皆在安全线内，其中净负债水平从2012年的78.9%下降至69.7%，降幅达12%。中国房地产业协会近期发布的报告显示，2013年500强房企净负债率平均为79.03%，较2012年上升17.06%。
　　毫无疑问，快速周转可以使企业的各项财务指标更加安全，销售业绩大幅提升。有业内人士告诉记者，融创中国在拿地、开工、开盘、销售等环节上，均实施“快”字诀，以惊人的周转率为核心，不惜牺牲毛利率，快速销售后再去拿好地。孙宏斌创造的“并联操作、四线对表（研发、开发、销售、工程四个部门快速联动计划）”方案，被业界同行视为预售款快速回笼的不二法门。
　　“融创的销售力是内部强有效的开发管控体系的外部体现，最终实现的是资产的高周转。”兰德咨询总裁宋延庆对记者分析称。据透露，融创要求拿地后7天内确定项目定位和规划方案，30天内召开启动会，由集团和区域公司高管组成评审团，明确产品的品质标准、目标成本、节奏安排、利润、现金流等指标。
　　同样是快周转，融创中国推行的是高端精品战略，而世茂房地产走的则是刚需+刚改（指刚性改善型住房需求）的产品标准化之路。营业额同比增长44.9%、毛利率上升至35.3%、全年合约销售额为670.7亿元……世茂房地产2013年的成绩单表现出企业的高成长性。
　　据记者了解，曾有“豪宅教父”之称的世茂经历过痛苦的转型，其2010年和2011年增长率缓慢，行业排名跌出前十。此后，世茂开始“变脸”：从高端大户型住宅、强调高利润转向刚需、刚改型产品，放低利润，关注周转率和规模的快速增长。为此，世茂产品研发中心专门研发了“快速周转系列”产品标准，把大多数项目的单一大户型调整为大中小户型并存。
　　在快周转的运作模式中，营销是非常核心的能力。以万科为例，其要求各项目拿地5个月动工，9个月销售，第一个月要售出八成。而前两年，世茂从拿地到销售基本需要一年，2012年缩短到9个月，而2013年有两三个项目已经达到拿地4个半月即开盘，速度不可谓不惊人。

聚焦区域

　　虽然以碧桂园、恒大为代表的部分房企广泛撒网到三四线城市后，取得了不俗的销售业绩，但业内人士普遍认为，三四线城市的房地产市场抗风险能力较弱，目前形势并不乐观，恒大地产董事局主席许家印近期不得不三度发声力挺三线城市。与此相对应的是，部分一线房企并非在全国进行摊大饼式的发展，而是聚焦核心区域，深耕重点城市。
　　融创中国2013年实现的547亿元合约销售额主要来源于北京、上海、天津、杭州等少数经济发达城市，合约销售均价达到21837元/平方米；世茂集团扎根福建区域，深耕长三角；龙湖集团以重庆为大本营，在北京、杭州、成都等主要核心城市进一步深入开拓市场。
　　龙湖地产相关负责人表示，得益于聚焦一二线城市的布局，龙湖2013年实现合同销售额481.2亿元，同比增长20%，超额完成年度目标。其中，重庆、北京公司年度销售贡献稳居80亿元至100亿元量级，杭州公司和成都公司的销售额也提升至60亿元至80亿元，单一城市年均销售额近30亿元。
　　“融创中国近几年在二三线城市和刚需盘的开发热潮面前保持了克制，项目始终聚焦核心城市的核心地段，产品主攻中高端消费人群，在楼市分化加速时期聚焦一线城市使得融创脱颖而出。”一位业内人士如此评价。这一举措让融创获得了较好的核心净利润。有关年报显示，2013年融创核心净利润达35.23亿元，同比增加33%，经营溢利为61.18亿元，同比增加27%。

争抢好地

　　土地储备一直是评估房企赢利能力的重要指标，为此，2013年优势地块屡遭争抢，地王价格不断被刷新。
　　2013年，融创在土地市场斩获颇丰，先后在北京、深圳、上海、重庆、杭州五地揽入19幅地块，总计建筑面积957万平方米，总土地储备达到2246万平方米，其中北京亦庄和农展馆两幅明星地块由于刷新区域土地价格，引发了业界对其资金链的关注。
　　而融创中国董事长孙宏斌对此胸有成竹：“现在来看，农展馆和亦庄地块的价格都很合适，未来业绩一定会超出我们的预期。另一方面，我们拿地的资金并非外界想像的那么大，通过合作开发和各种融资，2013年融创对新增土地储备的应付账款合计为162.81亿元，其中2013年已付135亿元，未来两年仅需要支付剩余的27.8亿元。”
　　世茂集团董事局副主席许世坛表示，在土地储备方面，截至2013年12月31日，世茂已于宁波、杭州、济南、苏州、北京、武汉等15个城市增加住宅土地储备937万平方米，新增土地储备平均楼面地价约为4488元/平方米。
　　龙湖集团则精准地把握时机，在面对2013年土地价格大幅飙升的现状时，其集中在竞争相对平和的一季度、四季度出手，以合理的价格购置了15幅新地块，总建筑面积达559万平方米，平均收购成本为每平方米3120元，平均溢价率约13%，在业内处于较低水平。这些地块主要集中在杭州、上海、北京等一线城市的近城区域和二线城市的核心地段。
　　“房企的快速发展离不开土地储备，而优势地段、价格相对低廉的土地为日后利润率的提高提供了有效保证，这就是房企为何争抢好地的原因。”宋延庆坦言，“虽然三四线楼市并不被看好，但北京等一线城市今年一季度土地市场依然火爆，预计这一局面短期内不会改变。”