■本报记者 孙蔚

　　在年度销售业绩及资金周转双重压力下，房企加快了项目入市的步伐。继今年6月份北京33个项目集中入市后，7月份北京商品住宅供应量仍然有增无减。亚豪机构的统计数据显示，7月份北京共有36个项目计划开盘，各种变相降价、降低购房门槛的营销手段纷纷重出江湖，以求吸引购房人的关注。

楼市供应量大增

　　据亚豪机构统计，北京楼市月度开盘项目数量已连续5个月超过30个，从今年3月到7月，市场总开盘量与去年同期相比大涨了近六成。7月份，北京将有36个项目计划开盘，其中既包括鸿坤西山云景、苏宁·尊悦大厦、中国铁建·青秀尚城等12个纯新盘，也包括华业东方玫瑰、润枫领尚、路劲世界城、中信府等24个老项目的后期。
　　亚豪机构副总经理任启鑫对记者表示，2014年以来，楼市整体成交持续低迷，房地产行业去库存压力不断增大，5月份在全国70个大中城市中，近半数城市新建商品住宅价格环比下降，这一状况基本确立了全国房价加速下行的趋势。低迷的市场前景无疑进一步加剧了房企资金链紧张的格局，在年度销售业绩、信贷持续紧缩等因素的影响下，开发商纷纷采取“加快出货、现金为王”的高周转策略。与此同时，下半年北京自住型商品房上市量不断增加，也将进一步分流刚需购房人群，使得北京楼市多个刚需项目为避开自住房的冲击，只能加速跑量，从而造成北京楼市自3月份以来连续5个月处于供应高位。

刚需盘价格降幅超30%

　　“这么好的房子，这么好的LOFT，未来旁边还会再建一个新光天地，我告诉你还有内部价购买的事儿。”“40平方米总价80万元，注意保密，这是内部价格，想要就私信。”近期诸如此类颇具诱惑力的房源销售信息在记者的微信朋友圈中频繁出现。
　　实际上，内部价格就是变相降价的遮羞布，在现阶段，无论谁买房开发商都会欣然接受。北京亦庄某项目的营销总监对记者直言：“当下的主要工作不仅仅是和集团谈降任务，更重要的是让集团批准降价。没有价格刺激，就打破不了现有购房者的观望局面，也卖不动！”
　　自住房项目的入市迫使开发商进入到实质性降价阶段。近期，北京首个自住房金隅汇星苑以2.2万元/平方米的均价摇号，而同样位于朝阳东坝区域的首开常青藤为了应对自住房的冲击，新推出均价3.2万元/平方米的特价房抢刚需客源，该价格相比其2个月前的4.2万元/平方米，降幅超过30%。
　　据记者了解，今年北京的热门区域台湖也被新入市项目泰禾拾景园打响了价格战，其第一次开盘推出一整栋特价房源，均价为28800元/平方米，相比之前预计售价33000元/平方米的价格下调了13%。与泰禾拾景园一路之隔的商住项目泰禾1号街区去年底开盘推出首期产品时的定价为3.2万元/平方米，近期其新推出的产品除均价下调至3万元/平方米外，开盘当天还推出购“50平方米以下房源减12万元、50—70平方米减21万元，超70平方米减29万元”的活动。
　　链家地产市场研究部的张旭认为，与三四线城市楼市供求关系恶化，房地产陷入深度调整不同的是，北京等一线城市由于市场实际需求旺盛，开发商的价格调整更能调动市场热度，拉动一部分处于观望中的购房者入场。早在今年3月份北京就有因低价开盘而售罄的万科橙，其4、5月份入市房源的去化情况也比较乐观，6月份推出两栋特价房的熙兆嘉园其去化率已经达到87.7%。这说明在整体市场预期偏冷的情况下，低价房源对购房者的吸引力非常明显，以价换量仍是市场下行时期最为有效的销售策略。同时，这也表明刚需购房者并未对楼市极度悲观，只要房价出现实质下降，其入市积极性就会有明显提高。如果下半年市场持续冷淡，销售压力增加，那么市场降价范围必将有所扩大。

高端盘定价谨慎

　　在刚需盘弃价跑量的同时，高端项目的推盘意愿也颇为强烈。据统计，在7月份北京计划入市的36个项目中，包括珠江·紫宸山、首创·澜茵山、首开璞瑅墅、一瓶·四和院4个豪宅别墅项目，以及苏宁·尊悦大厦、国锐·金嵿、中信府、中冶·德贤公馆、京投银泰·琨御府等8个改善型项目在内的楼盘中，大户型中高端项目共有12个，占比超三成。
　　随着市场下行，北京楼市“限高令”悄然放松，高端楼盘纷纷借机冲量。根据亚豪机构的统计数据，5月以来，包括龙湖双珑原著、北京泰禾院子、枫丹壹号、九章花园、金茂悦等在内的14个高端项目获批入市，其中，保利蓟门名居住宅项目以97424元/平方米的拟售均价创下今年以来北京住宅项目获批的最高价。而在2013年全年，北京市场仅有13个均价在5万元/平方米以上的高端项目获批入市。
　　据记者了解，近期即将入市的高端楼盘定价普遍比较谨慎。比如位于崇文门核心区的国瑞·紫金台，其价格并没有像之前人们所预期的那样达到10万元/平方米，而是计划以8.5万元/平方米的价格，并赠送1.5万元/平方米精装修来吸引购房者。京投银泰·琨御府虽然地处供应稀缺的西三环，但是价格仅比周边二手房价格高出1万元/平方米。
　　高端楼盘竞争激烈是开发商定价谨慎的原因之一，去年一家高价拍地的上市房企营销负责人告诉记者：“我们也是‘被高端’，拿地价格太高没办法做刚需盘，企业是上市公司，为了年报好看，价格低开也得卖。”他认为，去年北京成交了那么多高价地，今年尽管市场不好，但销售不能等，要尽可能地走量。可以预计，下半年改善型高端楼盘在激烈的竞争环境下，价格会处于一个合理的范围内。