■本报记者 孙蔚
　　虽然众多房企都在哀叹当前楼市的不景气，但万科的业绩依然靓丽：今年前7个月万科仅在北京市场就取得了127亿元的销售额。也许对于专注住宅市场多年的万科来说，把住宅做好已经毫无挑战性，记者在与北京万科副总经理肖劲进行对话时发现，他关注的重点已经不在住宅方面，而是在商业、写字楼方面。

非住业务是大势所趋

　　作为行业领军企业，万科的一举一动自然受到业内外的广泛关注。面对市场转型的大潮汹涌，万科先是进军商业地产，推出万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列三大产品线，近日，其又深耕写字楼市场，打造了万科中心系列、万科金域国际系列和万科天地系列三条产品线。“不能说万科此次是进军写字楼市场，其实我们以前也做过写字楼，只不过做得比较少而已。在万科，我们把住宅以外的业务称为非住业务。非住业务板块本身有非常复杂的品类，包括商业、写字楼、酒店、物流、文化、娱乐、体育、餐饮、休闲等。”肖劲向记者介绍，“不同的领域都有发展的天花板，万科不能在住宅这个领域无休止地做下去，直到有一天干不动为止，而且万科的发展也不可能仅寄托在一个业务领域上，我们的努力方向是做最受尊敬的城市配套服务商。在传统业务上，我们将逐渐转向更安全、效率更高的轻资产模式，未来将逐渐转向消费地产、产业地产等新业务的开拓。”
　　肖劲认为，在房地产行业，很少有大公司宣称自己只做某种类型的物业，只有比较小众的公司才会专注于某一个领域，比如别墅。判断一个房地产公司运营水平的标准是其项目的定位，不同公司对不同地块的定位不同，最后呈现出的产品也不同，这才是公司价值的体现。
　　肖劲坦言，万科加大写字楼建设的份额既有被动的因素，也有主动的因素。“看看北京这几年的土地供应，实际上每年的土地供应将近一半已经不是住宅了，而是非住宅业务，即商业、写字楼、酒店、文化、娱乐、体育设施。此外还有1/3是保障性住宅，纯商品住宅用地供应不足1/3。所以说，纯住宅领域的发展会越来越遇到瓶颈，相反，非住宅业务可能会遇到挑战和机遇。那么这种现状是偶然还是必然？我们分析了国外的案例，发现它是必然的。比如，每年纽约和东京这两个城市所推出的土地面积中，只有5%到10%是住宅，剩下的90%都是非住宅，实际上它们是靠商业面积的补充来完善整个社会的发展，而不是靠住宅。看懂了这个趋势就会明白，万科不可能让自己的路越走越窄。”

做写字楼也有产品情结

　　喜欢分类研究、归纳总结的肖劲最近研究的重点是写字楼，他甚至关注到快递员跟写字楼的关系。“万科有浓厚的产品情结，在写字楼领域也不例外。做写字楼其实不难，入门门槛很低，但做出精品十分不易。万科的写字楼在产品设计方面会不吝惜投入，注重建筑艺术，注重人性化设计。”肖劲表示。
　　企业跟家庭相似，有着自身的成长周期规律，一般分为初期创业、成长发展、地区拓展、全国扩张和全球布局5个阶段。据肖劲介绍，在这5个不同的阶段中，企业有着不同的需求，北京万科围绕这些企业用户的需求，打造出万科中心系、金域国际系和万科天地系3条产品线，以全面满足企业在这5个阶段的需求。
　　万科中心系列是北京万科写字楼的最高端产品，目前拥有首开万科中心和天竺万科中心2个项目。金域国际系列代表中端产品，此系列是北京万科为产业发展区的成长扩张型企业打造的，目前包括住总万科·金域国际中心、金第万科·朗润国际中心2个项目。万科天地系列代表受众更广的写字楼刚需产品，是为小微企业、初创企业打造的，目前包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。

以服务为导向是永恒模式

　　什么才是好写字楼的标准？肖劲认为，首先要有前瞻性，目前企业获得的土地未必位于城市核心区，周边条件并不完善，这就需要企业在设计阶段要有超前的眼光，为今后的发展留出空间；第二不怕盖的时候贵，而是要在用的时候便宜，写字楼先期投入时不能一味省钱，要关注后期使用的节能环保性；第三注重人性化设计，比如垂直运输能力、空调问题、恒温恒湿问题等，这些都要在设计时考虑周全。
　　据了解，万科提出5L写字楼定位，包括宜居的Livable、有生气的Lively、有生活气息的Living、对外开放的Liberal、自然的Landscape。“以服务为导向是万科永恒的模式，”肖劲告诉记者，“位于城市核心区的写字楼着重于企业形象，而北京万科的写字楼产品更着重于服务入住写字楼的人的心理感受，要用服务住宅的理念来服务写字楼，提供更人性化的关怀。比如，在办公领域引入生活的概念，把住宅的‘软’，尤其是软性的服务概念，带入到‘硬’的写字楼里。万科将会把办公楼当一个住宅小区来服务，引入咖啡厅、健身房、小酒吧、游泳馆甚至酒店等一系列服务型功能设施。”“只要我们扎扎实实提高专业能力，靠产品、靠服务赢得客户，我们的事业仍然有广阔的平台。所以万科既强调谨慎，也强调乐观。”肖劲表示。