■本报记者 孙蔚
　　最近几天，北京楼市似乎一下子转暖了，仅8月16日、17日两天，北京就有9个楼盘一起开售，“日光盘”时隔多时再现市场——京投银泰·琨御府、龙湖·长城源著、首开·常青藤、合生世界村等项目的开发商均称“当日售罄”。对于这一现象，业内人士在接受记者采访时表示，开发商只有采用积极的价格策略推盘，才有可能迎来成交盛景，目前称北京楼市回暖还为时尚早。

“日光”楼盘再现市场

　　仅8月16日、17日两日，北京就有9个楼盘入市，其中朝阳的首开·常青藤、CBD东舍，海淀的京投银泰·琨御府，大兴的亦庄金茂悦、鑫苑鑫都汇，通州的合生世界村，密云的龙湖·长城源著、华润橡树湾以及顺义的龙湖·好望山等项目均取得了令人振奋的销售佳绩。
　　坐落于西三环的京投银泰·琨御府可以说是楼市的明星项目，因周边区域新项目极为稀缺，因此该项目虽然定价不低，但仍备受关注。据记者了解，该项目开盘当天就吸引了400多组意向置业者前来选房，开盘5小时认购率达90%，认购金额达24亿元。其首期入市共推出4栋楼、225套房源，全部是7至9层的花园洋房，户型面积为140平方米—170平方米的三居，预计2016年精装修收房，精装修标准高达8000元/平方米。
　　除此之外，亦庄金茂悦也是北京楼市改善型楼盘的代表，8月17日，该项目第五期开盘，延续前4次开盘热销的辉煌，其再次创下当天去化率8成的销售业绩。本次开盘推出的是10号楼房源，为15层板楼、两梯两户低密度设计，户型面积为132平方米、161平方米的三居半，均价每平方米4.2万元，总价在540万元—680万元之间，2015年12月精装修交房。
　　8月17日，龙湖地产在北京开发的第一个旅游地产项目长城源著在蓄客两个月后首次开盘入市，现场千余名预约意向置业者到场，最终，其以每分钟近4套的成交速度快速售罄，被称为“秒光”盘。
　　8月17日，合生世界村精英公寓开盘，以1.26万元/平方米的均价推出现房入住的不限购产品，其户型面积分别是71平方米一居、76平方米二居、128平方米—115平方米三居的精装修房源。开盘2小时即售出450套房源，销售额近5.5亿元。
　　8月17日，作为东坝板块唯一在售的现房项目，首开·常青藤此次入市摆出了低姿态，其实际成交价格仅为3.3万元/平方米，200位购房人在1小时内将50套房源抢光。

热销源于基因优良

　　记者调查了近期多个“日光”或接近“日光”的楼盘后发现，其热销绝非偶然，这些项目跟同区域竞品相比优势均十分明显，并且几乎所有项目都在定价上做出了让步。
　　今年年初，业界曾预计像琨御府这样的稀缺项目至少要卖到7.5万元/平方米，可没想到其报批价为7.3万元/平方米，实际成交均价约为7万元/平方米，而且这一价格还包含了每平方米8000元的精装修费用，对购房者的吸引力不言而喻。
　　由于刚需楼盘的开发商面临销售业绩和回款的双重压力，所以纷纷采取降价推盘的手段入市，这一手法确实吸引了购房者回流到商品房市场。从价格来看，合生世界村喊出让北京楼市重回“万元时代”的口号，本期出售房源均价与3年前的房价基本持平，90万元即可买到70平方米的两居，这是其备受购房者青睐的原因之一。据了解，该项目所售房源的自住比例高达80%，其中首次置业比例达60%，推盘均以刚需产品为主，70平方米左右的刚需户型占总货量的70%。由此可见，降价入市、低总价的策略，成功帮助开发商突破了刚需人群的观望情绪。
　　合生创展的相关负责人对记者表示，无论政策和市场如何调整，满足刚需、高性价比的产品都会得到市场认可，在竞争中脱颖而出。只要房企打造出总价低、品质好、绿化标准高、配套完善、精装修交楼的高性价比产品，就一定会受到购房者的青睐。
　　亦庄金茂悦的热销离不开方兴地产“金茂”品牌、七大科技系统等在改善型刚需人群中的影响力。近年来，方兴开发的广渠金茂府、望京金茂府、亚奥金茂悦一直是品质楼盘的标杆，尤其是广渠金茂府连续多年占据着楼市高端住宅销售金额榜首。北京房地产交易管理网的统计数据显示，今年上半年，亦庄金茂悦以10.51亿元的销售金额名列北京改善型楼盘销售额的第四名，并在销售金额、面积和套数3个指标上一直在区域里领先。
　　在投资渠道匮乏的当下，多元化投资备受市场追捧，如户型不大、总价不高、自住投资两相宜的龙湖长城源著早在开盘之前就名声赫赫。据记者了解，龙湖长城源著首期开盘共推出400套房源，主力户型为30平方米、41平方米的洋房，80平方米的二居跃层洋房，52平方米、79平方米—108平方米的叠墅，其中洋房总价50万元/套起，叠墅总价100万元/套起，送精装修，预计2016年年底入住。在开盘当天，参加电商的购房者还可独享3万元抵6万元的优惠。

楼市并未迎来全面回暖

　　对于近期多个楼盘集中表现出的热销，亚豪市场总监郭毅认为，这并不意味着北京楼市集中回暖，包括琨御府在内的这些项目的定价都比较合理，升值预期较高，因此凸显了楼盘的竞争力。比如，琨御府虽然是高端楼盘，但和海淀其他即将入市的高端项目如万柳书院相比，价格具有较大优势。
　　“热销还只是个案，并不代表所有项目都升温。”郭毅表示，部分项目的热销只是价格策略调整带来的成交反弹，“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”不过郭毅认为，高端改善型楼盘的热销值得注意，这背后有二手房市场回暖的影响，市场有“以旧换新”的需求。
　　京投银泰副总裁高一轩对郭毅的观点表示认可：“我认为不能说楼市开始全面回暖，琨御府的产品品质很高，是集团的明星产品，契合了市场需求。我们本次入市采用了比较审慎的价格策略，再加上区域没有竞争项目，因此引导了部分改善型需求集中释放，形成了局部热销。”
　　谈到接下来的市场走势，包括郭毅在内的一些分析人士以及多位开发商都对记者表示，预计在接下来的九十月份，开发商仍将通过灵活的价格策略和优质的产品策略来撬动市场。当下，影响楼市成交的关键是信贷政策，限贷不放松，楼市的升温只能是“闪现”，而非明显回暖。
　　亚豪机构副总经理高姗则认为，当前楼市中，改善型房源与刚需项目处于分化状态。“与刚需置业者主要关注价格不同，改善型置业者追求的是楼盘的品质、配套、服务等软硬件设施，并以项目的长期升值预期作为购房参考。因此，中高端改善型需求的置业者对价格的敏感度较低，入市动力较强。在房价仍然存在下行风险的当下，随着中高端项目在下半年的集中入市，现阶段仍是买方市场，楼盘的综合品质将成为购房者的首选要素，下半年中高端市场也将加速进入品质化竞争时代。”高珊表示。