■本报记者 孙蔚
　　“真不能理解！我在北京大兴天宫院附近买的一套不足70平方米、总价为147万元的小户型住宅，竟然要按照非普通住宅缴纳契税，要多缴3万元，这不是‘被豪宅’嘛！”这是购房人小刘今年上半年对记者抱怨时说的话。如今，类似小刘这样的“被豪宅”现象有了解决之道。
　　近日，北京市住建委调整了北京市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格。按照新标准，五环内单价不超过3.96万元/平方米、总价不超过468万元的房屋，即可被认定为“普通住宅”。这意味着，为数不少的刚需蜗居购房人可以告别“被豪宅”，按照新标准纳税，享受政策优惠。

普宅标准3年未调引争议

　　北京房价每天都在变，关于豪宅与普通住宅的政策划分却一直落后于市场，引来争议不断。“两年前，这个项目的均价为1.5万元/平方米，所以当时在缴纳契税时，户型在90平方米以下和90平方米—140平方米的，业主分别按照1%和1.5%的标准缴纳。”在天宫院附近买房的小刘告诉记者，“可是等到我们买房时，项目均价涨到了2.25万元/平方米，超过了普通住宅的认定标准，我即便只买1平方米的蜗居，也得按照豪宅的标准缴纳3%的契税。一套70多平方米的房子，多缴的契税就有3万元。”
　　据记者了解，与小刘有着同样遭遇的置业者数量众多，仅天宫院附近就有保利春天里、金融街融汇、龙湖时代天街等项目的大批业主，他们称自己为“房价快速上涨的受害者”。
　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，北京上一次上调普通住宅标准是在2011年底，当时该标准的制定让大多数普通购房者享受到了契税优惠。但随着时间的推移，北京房价在2013年经历了一轮快速上涨，整体市场价格攀升至一个新的高度，大批蜗居置业者遭到“被豪宅”。
　　根据相关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件：一是住宅小区的建筑容积率在1.0以上；二是单套建筑面积在140平方米以下；三是实际成交价格要低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格的1.2倍以下。此前，北京执行的普通住宅认定标准仅设定了单价标准，划分了南北两个区域，如四环北部地区的价格是38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，六环外地区为17280元/平方米。这一标准当时覆盖了北京70%以上的购房家庭，但是随着近两年房价的普遍上涨，普通住宅的覆盖面不断缩小，在通州、大兴等区县的六环外，大部分新楼盘的价格已经达到每平方米2万元以上。
　　业内人士普遍认为，北京普通住宅标准长期不做调整是不合理的。“普通住宅标准应该随行就市，在市场变动大的时候一年做一次调整，甚至一年做多次调整才是合理的，只有这样才能保证不‘误伤’普通住宅购房者。”资深置业专家冯国亮对记者说。

新标准扩大覆盖面

　　2014年9月30日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地税局联合发布《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，明确规定自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。
　　该《通知》规定，以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准，根据区域调整系数确定，区域调整系数为五环内1.5、五环到六环之间1.2、六环外0.9。这意味着，普通住宅的认定将根据环线、房屋总价和房屋单价划分，五环内总价不超过468万元，单价不超过3.96万元/平方米，二者满足其一即可；五环至六环总价不超过375万元，单价不超过31680元/平方米，二者满足其一即可；六环外总价不超过281万元，单价不超过23760元/平方米，满足任一条件即可。
　　亚豪机构的统计数据显示，2011年北京商品住宅的成交均价是21662元/平方米，而2014年的前9个月，尽管57079套商品住宅销量中有11%、共6294套为低价的自住房，但成交价格依然上涨至25313元/平方米，相比2011年的价格水平涨幅高达17%。
　　对于这一新标准，北京房地产协会秘书长陈志表示，北京此次普宅标准调整让政策更符合实际，能进一步减轻购房人的税费负担。同时，简化了政策，不再区分南北环线，在单价的基础上加上总价的参考指标，两者只要有一项符合即可认定为普通住房，将一些单价高、总价低的小户型纳入到税收优惠范围内，尽可能将政策覆盖面扩大。

短期内恐难取消限购

　　近期房地产新政密集出台，被看作是对楼市的利好。在此背景下，近日有媒体称“北京市将取消限购政策”。针对这一说法，北京市住建委相关负责人明确表示，房地产限购政策现阶段不会调整。
　　此前，北京市领导曾表示“不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施。否则，会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展”。北京市住建委的相关负责人表示，北京刚刚调整普通住房认定标准，使得享受税收优惠政策的普通住宅覆盖面扩大，已经起到了支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，进一步减轻百姓购房负担的作用。
　　实际上，只要对北京房地产市场有所了解，就可得出北京不可能全面放松限购的结论。中原地产首席分析师张大伟表示，北京暂时没有松绑限购的必要，虽然北京房地产市场降温明显，但土地出让金收入依然处于高位。截至目前，年内土地出让金已经接近1600亿元，全年突破2000亿元基本成为定局。“年内除非经济大滑坡，否则取消限购的可能性非常小。”张大伟说。
　　在商品房销售方面，虽然成交下降但降幅并不大。今年三季度，北京商品房的成交额达到了438亿元，为年内最高，虽然其中自住房所占比例较高，但从整体来看，市场的成交情况比二季度有所复苏。