■王浩军 本报记者 王文郁
　　现在人们多是以按揭贷款的方式购房，还贷时间往往长达10年、20年，在此期间，无法办理按揭贷款人变更。近日，辽宁省鞍山市消费者协会针对已设定抵押房屋的转让问题，约谈了中国人民银行鞍山支行（以下简称人民银行鞍山支行）、中国交通银行股份有限公司鞍山分行（以下简称交通银行鞍山分行）、中国工商银行股份有限公司鞍山分行（以下简称工商银行鞍山分行），鞍山市消协律师团成员也参加了约谈。鞍山市消协秘书长孙政府建议，银行业经营者在消费者遇特殊困难，受让人各方面条件符合银行按揭贷款审核标准的情况下，对消费者的按揭贷款人变更请求应予帮助和支持。

房产按揭变更受阻

　　鞍山市消费者张先生于2009年10月在鞍山市某小区购买了一处房产，当时按揭贷款37万余元，约定还款至2028年12月。2010年，张先生不幸因病故去，家中的孩子还在读书，家庭偿还银行贷款发生困难，张先生的妹妹开始代替哥哥偿还贷款，近几年陆续偿还了数万元。今年8月，张先生的亲属通过协商，一致同意由张先生的妹妹张女士一次性给付张先生孩子人民币7万元并还完剩余贷款，此处房产归属张女士所有。然而，张女士到交通银行鞍山分行办理按揭贷款更名手续时，却被告知银行没有此类转按揭业务，张女士必须把剩余的贷款还清，在银行解除房产抵押后，才能到房产登记部门办理房产过户手续。
　　张女士办理转按揭受阻，又难以承受一次性还清剩余贷款的经济压力，于是在今年9月，向鞍山市消协求助，请求消协组织帮助找到解决问题的办法。
　　根据张女士反映的情况，鞍山市消协工作人员与为张先生办理按揭贷款的交通银行鞍山分行相关部门进行沟通。银行方面答复称，根据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人，应当经过债权人同意。”因此，银行作为债权人有权拒绝消费者的请求。且银行与借款人之间仅为债权债务关系，虽然张女士替原债务人偿还了部分债务，但银行仍无权将此房屋的产权变更到其名下，因为房屋产权关系的确定和变更应由人民法院、公证处及房屋产权登记部门来办理。
　　鞍山市房产部门就变更已设定抵押房屋登记的相关事宜答复鞍山市消协称，依据最高人民法院印发的《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》，抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。另据住房和城乡建设部印发的《关于贯彻实施〈房屋登记办法〉的通知》第三条规定，转让已设定抵押的房屋，受让人申请设立新的抵押的，房屋登记机构可以将原抵押权注销登记、所有权转移登记和新的抵押权设立登记一并办理。

约谈银行找破解办法

　　孙政府告诉记者，综合以上规定，消费者如果需要转让已设定抵押的房屋，须把剩余的贷款还清，解除抵押后才能过户。如果剩余的贷款未还清，但经办理房屋按揭贷款的商业银行同意，房屋所有人和受让人双方共同申请银行办理转按揭手续，在房屋所有人、受让人和银行三方之间达成抵押贷款合同转让协议，把原来房屋所有人的银行抵押贷款和还款付息等权利义务转让给受让人，再通过变更抵押登记，将抵押人变更为受让人，也可以达成转让按揭贷款所购房屋的目的。所以，张女士希望办理转按揭购房的关键，还是在发放贷款的银行。
　　通过受理张女士反映的问题，鞍山市消协认为张女士的遭遇具有典型性，为此，鞍山市消协针对如何办理转让已设定抵押房屋问题召开约谈会。鞍山市消协相关工作人员，人民银行鞍山支行、交通银行鞍山分行、工商银行鞍山分行的有关人员，以及鞍山市消协律师团律师参会。
　　会上，交通银行鞍山分行风险管理部有关负责人介绍说，目前银行没有针对未偿还完的按揭贷款余款的“转按揭”业务，对于消费者反映的情况，会如实向上级银行汇报，并将结果及时反馈给鞍山市消协。
　　随后，交通银行鞍山分行回复鞍山市消协：银行的信贷业务有固定的业务品种和相应的审查程序。目前住房类贷款仅开展一手房、二手房以及借款人将他行按揭贷款转到交通银行的无交易转按揭贷款。并且，银行对按揭贷款有严格的审查标准，需要对借款人的收入情况、还款能力等多项内容进行审查。

银行应提供更多服务

　　针对张女士反映的情况以及银行方面的答复，鞍山市消协律师团团长姜武律师表示，按揭贷款本身是一种合同关系，消费者作为合同的主体，因病去世，其民事主体资格及民事行为能力已经终止，按揭合同因此终止。消费者的继承人依法继承其遗产及债务于法有据，银行作为按揭合同的债权人应协助继承人依法办理相关手续。为确保按揭债权人银行的利益，在银行提供的转按揭服务中，房屋受让人应符合银行对按揭贷款人所要求的条件和资格。
　　孙政府在接受记者采访时表示，根据目前国家相关法律规定，转让按揭贷款购买房屋，必须经债权人也就是为消费者办理房贷的商业银行同意方可办理，建议银行业经营者在消费者确有特殊困难、且受让人各方面条件符合银行按揭贷款审核标准时，对消费者的变更请求予以帮助和支持。