■本报记者 孙蔚
　　除了“北京市政府东迁”的传闻外，导致北京通州区楼市火爆的直接原因是通州新城规划启动、积分落户等利好政策的出台。但值得关注的是，通州楼市的供应量较大，按目前的去化速度，需要20个月才能消化完。因此业内人士提醒购房者要保持冷静，理性购房，切勿冲动。

通州新城规划先行

　　现在的通州，到处都是一片繁忙的施工建设景象。
　　据记者了解，通州新城是通州发展的新引擎。其规划面积为155平方公里，人口承载能力将达到百万人左右，包括运河核心区、协同发展区、生活配套区和发展备用区四大功能区。新城区将建设国际会议展览中心、城市博物馆、艺术展览馆、超五星级酒店、主题水景酒店等文化休闲设施。
　　在交通方面，通州新城共规划了8条轨道交通线路，包括M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5线。未来，通州轨道交通的密度将超过中心城区。此外，通州还规划了3个交通枢纽、2条大容量快速公交和1条准快速有轨电车。
　　与此同时，通州新城的公共配套设施也已启动建设，已有一批高水平的学校、医院在通州落户。2012年3月，通州区政府已与中国人民大学签约，将合作建设中国人民大学东校区，与之配套的人大附中、附小、幼儿园等均将随之迁入，其选址位于潞城镇。北京电影学院将整体搬至通州，已初步确定要搬至宋庄镇，目前征地已经完成并开工建设，预计两三年内就可搬迁。同时，北京首都师范大学附属中学通州校区也将于今年9月招生，北京五中通州校区今年将建成，北京第二实验小学、史家小学、育才学校、第二中学等几所学校的通州校区早已迁入。
　　此外，通州实行的积分落户政策也促进了当地楼市的火爆。业内人士对记者表示，虽然目前的积分落户细则到今年年底才能出台，但大致方向已经确定，即落户通州需要有连续的工作年限、居住年限、纳税证明等。

大量库存将排队入市

　　记者查阅了近年来北京市的土地出让资料后了解到，尽管近年来通州区新出让的土地、新开工的楼盘不多，但大量老项目仍有较多房源未出售，还有部分新盘刚刚入市或即将入市。由于该区域楼市存量供应较多，因此难以支撑房价大涨。
　　据不完全统计，目前通州在售的楼盘约有40多个。其中，富力运河十号刚刚亮相；首开万科台湖新城·公园里的住宅部分尚未开盘；京贸国际城尚有3栋楼没有开工，估计明后年开售；首开·香溪郡则计划在近期开盘，共计4000套房源，目前的开售量不到1/4；京贸国际公馆共20栋楼，现在仅有3栋楼在售。此外，保利大都汇、华业新北京中心、世界侨商中心等项目尚未入市。
　　在商业住宅方面，通州运河核心区约有16个新老项目，总供应体量达到320万平方米，约有6万套房源将要入市。在通州的另一热点区域台湖，目前在售的就有3个项目，约4000套房源，而新成交的地块也可能在近一两年内入市，将进一步加大台湖的房源供应。
　　据北京市住建委的统计数据显示，通州楼市目前的库存量在北京各城区中名列第一。截至2015年6月11日，通州已拿到销售证但未售出的新建商品房共13947套，按照近6个月通州月均成交680套计算，需要20个月才能消化完目前的库存。

项目销售不尽如人意

　　造成这波通州楼市价格波动的直接原因是“北京市政府东迁”的传闻。在记者的采访调查中，这成为了通州在售项目的统一广告语，几乎每个售楼人员都会热情洋溢地向看房人描绘北京市政府迁往通州后的种种利好。
　　其实，一方面是通州楼市库存量较大，另一方面，通州区域各项目的销售速度也并不算快。比如，今年以来，首开万科在通州台湖的项目月均销售37套，其中印象台湖月均销售20套，尚品台湖月均销售9套，均价也一直保持在每平方米1.8万元—2.8万元之间。
　　2015年5月份，北京各区县的新房和二手房市场均迎来交易高峰，尤其在传言的搅动下，通州二手房业主坐地起价的声音不绝于耳。但是，从实实在在的交易数据来看，通州房价并未出现明显上涨。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，5月份通州新建普通商品住宅交易均价为23420元/平方米，环比上月涨幅仅为1.6%，远低于北京全市6.7%的涨幅，也低于门头沟、大兴、亦庄、怀柔、平谷等远郊区县的房价涨幅。而通州二手住宅价格不仅没有上涨，甚至还出现了小幅回落：5月份通州二手住宅交易均价为21289元/平方米，环比上月下跌2.8%。
　　地产机构世联行首席分析师袁鸿昌提示购房者要保持冷静，理性购房。“对于购房者来说，冷静一点好。任何市场都会出现波动，都会受情绪的左右，房价也是这样，风起时切忌冲动购房。”袁鸿昌预计，未来通州房价仍有上涨空间，但开发商不可盲目涨价，应理性对待库存压力，把握窗口期，为购房者打造适销对路的产品。