随着市场持续走高，北京地区的置业准入线水涨船高，300万元已成刚需置业“起跑价”，与此同时，改善型置业门槛也在向1000万元的高度逼近。在这一背景下，京城热点区域别墅项目的性价比优势开始凸显，部分楼市供应紧张的城区别墅项目更是呈现出未开先热局面。
改善型置业门槛抬升
　　在市场高歌猛进的背景下，北京楼市整体豪宅化趋势已成定局。戴德梁行研究数据显示，在过去的3个月，北京高端住宅成交量处于稳定上升状态，中高端商品住宅项目平均成交价格为每平方米59576.9元。
　　在逐渐高端化、豪宅化的新房市场，供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配的状况越来越突出。受此影响，不少置业需求被迫转向二手房，造成了二手房市场的持续火热。链家地产的数据显示，北京二手房成交已连续多个月上涨，2月成交均价已达每平方米4.2万元左右，北京望京、东坝等热点板块项目的均价已达到每平方米6万元左右。
　　另一方面，置业者对面积的选择也在增加，2015年北京单套房屋的成交面积平均达128.5平方米，2016年套均成交面积有望达到135平方米，如果按6万元的单价计算，平均置业成本将达到800万元以上，而面积更大的多次改善型置业目标项目总价将普遍超过1000万元。
　　2016年，北京至少有约80个高端项目在售，其中多个项目销售报价将超过每平方米10万元。对于动辄高达每平方米5万元以上的拍地楼面价，开发商几乎不可能开发小户型产品，房屋总价继续攀升已成定局，1000万元将成为城区新房的起步价格。
千万级别墅性价比放大
　　面对动辄高达上千万元的置业成本，不少改善型置业者开始将目光投向别墅。与高端公寓类产品相比，作为终极置业产品的别墅市场尽管也呈现量价齐升的走势，但其价格表现仍与公寓豪宅存在巨大落差。
　　亚豪数据显示，2016年2月北京别墅市场共实现成交209套，同比增长179%，创造历史同期新高。而在价格表现上，2月别墅成交均价虽然环比上涨9%，但由于面积大、价格基数低，别墅价格仍然远低于公寓类豪宅。
　　以北京海淀区为例，预计2016年入市的首创地王项目单价将超过10万元，五矿万科如园年初爆出最新签约单价超过9万元，而与其仅有数公里之隔的金隅翡丽·蓝爵堡叠拼别墅新盘的报价却在每平方米5万元左右，按其户型200—240平方米计算，单套均价仅在千万元左右。按照2016年公寓豪宅新标准单价7万元计算，一套面积为200平方米普通豪宅的起步价就要1500万元，而相同面积的别墅产品仅需要千万元左右。相比之下，别墅表现出强大的性价比优势。“总价低、使用面积大，在当前的市场环境下，别墅的性价比优势更加突出，因此加速了存量别墅的去化过程。”业内人士指出。
海淀区别墅受到“抢筹”
　　由于新盘供应极为稀缺，海淀区新盘的均价持续攀升。北京国土局和住建委的数据显示，目前海淀区商品住宅成交均价已接近每平方米10万元。2011年至2015年，海淀区仅成交9宗住宅用地，而其作为教育和产业大区，区域置业需求长期居高不下，商品房住宅的供需比始终为1:2，处于供不应求状态。另据相关机构的最新统计，2015年海淀区五环内新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，跌至近5年来的最低点。“别墅作为稀缺产品，其供应一直在冰点徘徊，尤其对于住宅用地本身就供应紧张的海淀区来说，更是一房难求，这也是造成金隅翡丽·蓝爵堡等别墅产品受到市场‘抢筹’的重要原因。”业内人士表示，在刚刚过去的3月份，金隅翡丽·蓝爵堡的成交额近2亿元，成为北京别墅市场的领跑者。
　　未来公寓类高端产品的供应量将继续增加，别墅等低密度住宅产品则由于土地的严控，稀缺度将持续升级，因此其在保值升值方面优于公寓。“土地稀缺加上政策限制，预计未来海淀区都不会再有开发商做别墅这样的产品了。”业内人士指出，这将成为支撑别墅产品价值上行的保证。 （房欣）