曹丽娟制图
■本报记者 岳纲举
　　2016年3月31日，沉寂了70天之久的北京土地市场抛出一颗“重磅炸弹”，当天挂出的两宗北京昌平地块明确提出，套型建筑面积90平方米以下的户型所占面积比重需达到70%以上，这也是业内所说的“7090”政策。在大户型豪宅占据北京房地产市场的当下，这个针对刚需置业群体、几乎被遗忘的政策再度被提及，将对房地产市场产生怎样的影响？
“7090”政策始末
　　3月31日，北京市国土局网站挂出3宗地块，一宗是位于大兴区的综合性金融服务用地，另外两宗为昌平区地块。其中，两宗昌平地块提出的附加条件是，除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下户型所占面积比重需达到70%以上。在此之前，北京至少有两年没有要求新出让土地的商品房项目必须执行“7090”政策。
　　之所以说“7090”政策重出江湖，是因为这一政策早在10年前就已出台。据记者了解，2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中指出，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。
　　此后，因东南亚金融危机爆发，全国楼市遇冷，为鼓励改善型需求，2009年1月北京出台《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》。其中第11条明确，商品住房项目要根据城市总体规划确定原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。2015年3月，国土资源部、住建部共同发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确支持居民自住和改善型住房需求，规定各地在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整户型，这意味着“7090”政策在全国正式退出。
重出江湖意在保刚需
　　2015年楼市“330”新政出台后，一线城市的住宅价格普遍大幅上涨，并呈现出明显的豪宅化趋势。中原地产研究部统计数据显示，自2016年1月1日至3月28日，北京每平方米价格在10万元以上项目的签约总数为73套，而相同单价项目的签约量在2015年全年仅为153套。也就是说，2016年仅一季度的签约量就达到了2015年全年的近50%。然而，大户型、高总价的项目让刚需置业者购房无望，在此背景下，“7090”政策重出江湖。
　　有数据显示，目前北京五环、六环之间以及六环外新建住宅项目的价格涨幅仅为9%，而四环、五环之间住宅项目的价格涨幅则高达34%。另据亚豪君岳会数据，2015年3月31日至2016年3月30日，即“330”新政执行1年间，北京五环外商品住宅的成交占比高达九成以上，而四环、五环之间的成交占比仅为5%。两组数字对照分析可以看出，价格涨幅较高的四环、五环之间住宅项目成交量占比很小，价格涨幅较低的五环外住宅项目成交量占到绝大多数，而北京市住宅成交价格整体上涨幅度在高位，由此可见，正是少量高端项目价格的快速上涨拉动了整体市场成交均价的上涨。
　　在北京，土地持续拍出高价、位于六环的住宅项目单价进入4万元时代、大户型高总价项目供应仍将持续等因素导致刚需型住宅面临后续供给乏力的尴尬局面。以往供应刚需楼盘的主力区域，在地价的倒逼下，开发商不得不将项目开发成改善型产品。那么只能接受较低总价的刚需型购房群体该怎么办？此时，“7090”政策正好有发挥余地。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，从整体看，“7090”政策是抑制一二线城市楼盘高端豪宅化的一个调控政策；对于市场来说，增加中小套型的供应有利于缓解目前楼市价格上涨的压力。未来，也许还将有相关政策出台。事实上，北京楼市的调控已经开始，实施“7090”政策后，一个小区的商品房住宅套数供应中，90平方米以下套型的占比将达到80%以上。
是否伤及改善型需求
　　“7090政策”出台的背景，是为了保障刚需置业者对中小户型商品房的购买需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策当时也误伤到了改善型需求，导致此后多年市场上大户型商品房供给不足。那么，“7090”政策重出江湖会不会再次伤及无辜？
　　对于“7090”政策，有专家持保留意见，认为其未做充分的前期调研论证，缺乏科学依据，住宅的户型、套数应该在遵守规划的前提下，由开发商自由决定。事实上，这种担心不无道理。之前，在该政策执行过程中，很多开发商想出办法应对其中规定，例如将一个大户型分为两个房本出售，尽管目前北京有限购政策，但通过变通手段仍能规避该政策，甚至有些地方玩文字游戏，虽然在土地公告上写“套型建筑面积90平米以下占70%”，但审批时却以套内面积来计算，例如建筑面积在110平方米左右的住宅都算在70%以内。
　　一位分析人士指出，政府是想通过增加供给端来解决市场问题，但目前市场上最大的问题是刚需盘太少，开发商高价拿地后为了保证利润，多数选择做改善型项目，从而出现了没有小户型的局面。政府之所以重拾“7090”政策，本意是希望引导开发商买了土地后做小户型住宅，但最终可能治标不治本。因为决定商品价格的因素主要是供应和需求两方面，仅靠出台一两条政策，是很难扭转目前市场上缺乏小户型住宅问题的。此外，居高不下的土地价格，也使得开发商不得不去做高端产品，从而保证利润。因此，“7090政策”的最大问题，是高地价及供应量与需求严重不匹配之间的矛盾。
　　近年来，改善型需求越来越多地被提及，尤其是二胎政策的全面实施，使得改善型住宅市场的交易量明显上涨。“7090”政策的回归必然造成大户型稀缺，这是否会伤害到改善型需求？
　　分析人士认为，这要看国家是否全面完整执行“7090政策”，如果只是部分地块执行该政策，并且配合其他抑制房价措施执行，应该不会对改善型需求造成很大影响，因为此番政策出台的主要目的仍然是抑制房价过快上涨，符合“7090”政策地块只能面向刚需群体进行开发的要求，那么项目单价就不可能过高。开发商对地块未来面向的购房群体有了明确的预判后，地价上限将收窄，此时北京的高价地现象也将得以缓解。