■本报记者 孙蔚
　　“五一”期间，绝大多数人都在享受假期快乐，北京各区县的税务所却都处于加班模式，因为5月1日是营业税改征增值税（以下简称 “营改增”）试点改革正式实施的第一天。对于二手房买家来说，最关心的莫过于“营改增”后，购买二手房究竟能少缴多少税费。
存量房交易整体税负降低
　　5月1日是“营改增”试点全面推行的第一天。记者从北京市国税局和北京市地税局获悉，北京不仅开出了全国第一张生活服务类增值税专用发票，还为85笔个人二手房交易办理了增值税缴纳业务，平均单笔业务税负下降1885.88元。
　　据记者了解，按照国税总局的要求，“营改增”后的二手房交易和个人出租房屋的增值税缴纳，由国税委托地税代征。为确保二手房交易税收征管工作秩序的平稳，北京市税务机关利用“五一”假期对信息系统进行了多轮测试，并于5月1日当天在全市18个区（分）局正式进行了“营改增”存量房交易税收征管试运行。
　　来自北京市地税局的统计数据显示，5月1日当天全市共办理个人存量房税收业务 85笔，征收税款638.55万元。其中，征收卖方税款354.86万元，买方税款283.69万元，相比“营改增”之前分别降低了12.25万元、3.78万元。数据显示，个人存量房交易整体税负降低16.03万元，下降幅度为2.45%，平均单笔业务税负降低1885.88元。“‘营改增’后确实少缴税了，而且税金比我们想象中的还要少。”正在北京市朝阳区地税局第六税务所交税的邵先生介绍，他所购买的二手房属于未满两年的普通住宅，是夫妻两人名下的唯一住房，房屋成交价格372万元。按照税务人员的计算，“营改增”前，买卖双方需要缴纳税款合计为267456元；“营改增”后，买卖双方需要缴纳税款合计为257748.57元，税负整体降低了9707.43元。其中，仅增值税一项，就比过去的营业税降低了8857.14元。
北京两年以上普宅免征增值税
　　“五一”之后，购买二手房的消费者该如何缴税？据北京税务部门的相关人士介绍，“营改增”后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。“营改增”后，计征契税的成交价格不含增值税，土地增值税纳税人转让房产取得的收入为不含增值税收入。在个人所得税方面，对个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
　　与此前的税收政策相比，购房人的缴税总额究竟有哪些变化？假设小王为改善居住条件购买了第二套房，总价600万元，房屋不满2年，5月1日后办理过户手续，这套房需要缴纳的契税、营业税和个人所得税都有所下调。
　　契税方面，“营改增”前为 600×3%=18万元，“营改增”后为600/(1+5%)×3%=17.14万元。对比可知，契税少缴纳0.86万元。
　　增值税即原来的营业税方面，“营改增”前为600×5%=30万元，“营改增”后为600/(1+5%)×5%=28.57万元。对比可知，增值税少缴纳1.43万元。
　　个人所得税的缴纳可分为两种情况：第一种情况是按照（本次房屋交易价格-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用）×20%计算缴纳个税。假设房产原值为500万元，“营改增”前，个税为（总价-原值-契税）×20%=（600-500-30）×20%=14万元；“营改增”后，个税为【应纳税额-原值-（增值税附加的城建税、教育附加费和地方教育附加费）】×20%=【600/(1+5%)-500-600/(1+5%)×0.06%】×20%=13.6万元。对比可知，个税少缴纳0.4万元；第二种情况是未能核实房屋原值的，按照本次房屋交易价格×1%征收率计算缴纳个税。不考虑其他因素，因增值税属于价外税，若本次房屋交易价格下降，那么个税只有降低的可能，没有升高的可能，“营改增”前为600×1%=6万元；“营改增”后为600/(1+5%)×1%=5.71万元。对比可知，个人所得税少缴纳0.29万元。
　　这意味着，总价为600万元的二手房，在能核定房屋原值的情况下，“营改增”过户后，可以少缴税费2.69万元；如果不能核定房屋原值，则少缴税费2.58万元。
商住项目或成最大获利者
　　“营改增”后最大的获利者是谁？从广义来说，无论是新房、二手房的交易双方还是房企，都能从中得到好处：购买新房所缴纳的契税将减少；二手房交易税负会降低；房企的销售额会增长。但从产品结构来说，目前商业地产或将成为最大的获利者。
　　为何这么说？因为此次“营改增”的实行对刺激商业地产去库存十分利好，可以通过“将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”来实现。
　　山东财经大学经济研究中心主任潘明星为记者解释道：“‘营改增’后，所有购进不动产或服务的企业，将从销售方获得增值税专用发票，可抵扣企业的应缴税款，从而减轻税负。企业买房可抵扣大量税费，尤其是年销售额不大的企业，买房后由于房产的价值较高且可以抵扣税费，所以很多企业可能好几年都不用缴税。‘营改增’后，房地产下游企业税负将降低。简单地说，就是买房子的企业税负将降低。而且，这种减税在产业链上是层层传递的，将惠及整个国民经济。”
　　同策房地产咨询股份有限公司的张宏伟表示，“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其当企业改善办公条件购置办公楼时，购置的成本会降低。同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样可以有效去化写字楼库存。