曹丽娟制图
■本报记者 孙蔚
　　北京市通州区商住公寓等三类房屋的限购政策于2016年5月5日深夜突然袭来，虽然购房者和开发商对此都早有心理准备，但限购政策的正式发布依然让他们感到措手不及，楼市也经历了冰火两重天。
限购前成交暴增逆天
　　北京市通州区商住公寓项目成交量的分水岭定格在了2016年5月5日。“通州楼市要逆天了！”这是通州限购政策刚有传闻，亚豪机构副总经理郭毅分析成交数据时向记者发出的感叹。由于购房需求的疯狂涌入，今年4月份通州区商品住宅的成交量一举占到了北京楼市近五成的市场份额。尤其是4月份的第三周（4月18日—4月24日），北京商住产品共成交了5427套，其中通州区商住产品成交4698套，在全市商住产品成交量中占比近九成。
　　成交4698套是什么概念？郭毅解读道，今年3月份北京商住市场创造了有史以来成交量首次超过住宅市场的记录。当时，北京市住房和城乡建设委员会给出的官方数据是4656套，这个数字也创下了北京楼市有史以来的月度销量新高。也就是说，在限购消息盛传的那一周，通州区商住项目的成交量达到了北京整个楼市一个月能卖到的最高量。
　　有业内人士向记者透露，此前市场一直流传通州商住公寓将限购的消息，东亚新华集团可以说是反应极为迅速企业的代表。今年4月19日，东亚·尚品台湖和另一个兄弟项目东亚印象台湖一共网签400套；4月20日，东亚·尚品台湖项目网签664套，均价19581元/平方米；4月21日，东亚·尚品台湖项目完成网签面积94903.87平方米，均价为24858元/平方米，成交金额为23.59亿元。
　　4月22日下午5点，本来大家都在准备下班回家过周末，但东亚·尚品台湖售楼处人声鼎沸，每个洽谈桌前都围坐着众多看房人，没座位的只好插在缝隙里，躬着身体听销售员宣讲，那些未经预约就上门的看房人则被拦在门口等候安排。在售楼处外的停车场里，停放着众多高端品牌车辆，一些投资者闻风而来，想在限购落实前再投资一笔。“不签马上就签不了了。”销售员轻飘飘的一句话，冲击着购房人的决心。
　　有一种说法称，东亚旗下的这两个项目之所以成交量暴增，很可能是开发商在自买自卖，找人集中签约后，未来再当成二手房出售，以便绕开限购政策，但这种说法并未得到官方证实。
限购后销量跌至冰点
　　此次出台的北京市通州区商住公寓等三类房屋限购政策打击的不仅仅是那些没有购房资格的消费者，更多的是击垮了消费者的信心。2016年5月6日，通州区商住公寓市场交出的成绩单是0套，5月7日也是0套，5月8日还是0套，5月9日为1套。此后，5月10日回落到0套，5月11日为1套，5月12日又是0套。也就是说，在此次限购政策颁布的6天时间里，通州区商住公寓只网签了2套，全部出自华业新北京中心项目。同时，北京市商品住房近一周的成交量也环比减少了四成，创下近8周以来的成交量新低。
　　在刚刚过去的周末，记者来到通州经海路，发现这里多个楼盘的售楼处冷冷清清。无论是商务型公寓还是商业办公项目，看房人都明显下降，尤其是把商业办公包装成“商住两用房”的项目，销量遭遇重创。“当晚大家在外面聚会，得知这个消息后都傻了。”经海路某商住楼盘的售楼员小李对记者说，限购令落地有声，第二天他就发现没什么人来看房了。“以前工作日总有20组看房客户，周末得有四五十组，可以挤爆售楼处，现在却空无一人。”
　　记者看到，该售楼处的沙盘上立着10多栋楼，全是商业、办公性质，但从两居室样板间的床铺等家具陈设就能看出，这些楼盘被当作“住宅”销售。小李用激光笔指着其中1栋楼告诉记者，以前，180套房子在20多天内全部售出；现在，3号楼仅剩的十几套房在最近的10天里只排了四五个号，而且最终并未实现售出。
　　“商务型公寓是通州特有的项目，符合土地规划性质。人们所熟悉的商住两用房其实是开发商造出来的概念，其规划性质是商业、办公，却被擅自变成了商住两用。”北京市住建委的相关负责人如是说。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，近期北京楼市的成交情况显示，房山区与大兴区成为主要热点区域。此外，顺义区和门头沟区的签约比例有所上涨。通州的限购对大兴、房山、顺义几个区域的商住市场将产生一定利好，从现在的情况看，部分需求已经出现转移迹象。目前，通州市场的整体库存较少，而且最近几年的土地供应也少。因此，整体看限购政策的实施对项目价格的打压力度不会太大，但成交量的大幅度下调将抑制项目价格快速上涨，预计通州市场未来将进入有价无量时代，即成交量低迷，但价格平稳。
来不及开盘项目“哭了”
　　北京市通州区商住公寓限购政策的实施给楼市带来的冲击之大前所未有，其中受冲击最大的是那些还没来得及开盘的商住项目。不断有业内人士向记者爆料，希望密切跟踪，真实反映市场情况。
　　据记者了解，通州运河区某商住项目此前已经排卡200多人。新限购政策出台后，开发商对排卡客户进行了调研，发现只有20多个人符合购买条件。
　　按照新限购政策要求，升级版限购令指向三类非住宅项目：商务型公寓、商业、办公。若想购买通州商住项目，需要符合北京市购房资格。换而言之，买房人需要放弃在市里买住宅的机会，跑通州来买一套商住房。如果不是在通州有刚性的住房需求，谁会这样选择？不止是通州运河区，其他如台湖、马驹桥等区域的商住项目也遇到了类似问题。
　　记者了解到，新限购政策出台后，各开发商的项目销售基本处于停滞状态。更重要的是，有一批开发商于2015年刚刚拿地，项目还未到销售节点，而产品是按照公寓等商改住产品规划的，这样的项目连基本的工程开发都未完成，就不得不暂时停掉。
　　“我们拿地的时候政府并没有这样的政策，现在限购政策一出台，房子卖不动了，企业的运营和资金链都会出现问题，”一位在通州有项目的开发商负责人表示，很多正在开发的项目都非常被动，大家现在完全无所适从。“卖写字楼是很难的，以前在台湖等地，商改住产品卖得很好，但如果按照写字楼来卖，那么没有企业会来这里买房。”
　　“企业只愿意买通州核心商务区的写字楼，像台湖等通州边缘地区，企业很少去买办公用房，因为那里有大量产业园项目空闲，企业完全可以租房。”上述开发商负责人表示，北京亦庄和通州原来就是产业发展密集地区，产业园和工厂面积比较富裕，租金很低，优惠政策也多，在这些地区让开发商持有或销售写字楼是不现实的。