■本报记者 孙蔚
　　2016年时间过半，在楼市这场没有硝烟的战场上，几家欢乐几家愁，上半年的市场成交数据透射出购房需求的趋势性变化，成为在北京攻城掠地的开发商们最为重要的参照样本。
北京新房豪宅化
　　今年上半年，北京仅出让了7宗住宅用地，其中纯商品住宅的规划建筑面积不超过42万平方米，楼面均价已经高达4.2万元/平方米，而2015年全年，北京纯商品住宅供应用地的楼面均价是3.8万元/平方米。
　　2015年的土地市场决定了2016年楼市的发展方向，2016年的地价决定了2017年的房价，面对当下商品住宅供应量的严重萎缩以及未来平均房价将被推高至单价7万元+的预期，北京楼市全面豪宅化势不可挡。对于购房者来说，只有布局当下，才能踏上资产升值的快行道。
　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，在2016年上半年北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，平均价格超过10万元/平方米的豪宅共有225套，同比2015年上半年上涨65.4%，环比2015年下半年上涨94.0%。总价超过1000万元的豪宅共有2799套，同比2015年上半年上涨133.4%，环比2015年下半年上涨33.1%。在新建商品住宅尤其是纯商品住宅成交量减少之时，豪宅交易量的持续攀升导致了新房成交均价的进一步上涨。
　　伟业我爱我家副总裁胡景晖对记者表示，过去两年由于地王频出，北京的新房市场越来越豪宅化，随着高端购房需求在2015年以来集中释放，使得豪宅市场逆势上扬，无论是从均价、总价还是套型上看，高端住宅的交易量都在持续增加，在纯商品住宅交易量走低的情况下，高端住宅交易量却在走高，这从结构上导致了整个新房市场的均价被大大拉升。
　　在目前市场后续需求有限、国家收紧楼市政策的背景下，北京的新房市场下半年恐怕很难有较大起色，“低温”状态还将持续。伴随更多豪宅进入市场，新房价格或将继续被拉高，同时豪宅的销售也将面临严峻考验。
普通纯商品住宅成交大降
　　2016年上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共成交60211套，同比2015年上半年上涨55.6%，环比2015年下半年下滑7.2%。成交均价为31554元/平方米，环比2015年下半年上涨14.6%。
　　若在新建商品住宅（不含保障房）中剔除商住类产品，普通纯商品住宅在2016年上半年的交易量仅为26746套，较2015年下半年大降45.2%，为2010年以来半年交易量的第三低数据，仅略高于2011年下半年和2014年上半年。成交价格则环比上涨了21.6%，达到33658元/平方米。
　　胡景晖认为，经过多年的高速发展，北京新增的普通住宅项目越来越少，新房市场很难维持高热度，虽然2015年“330”新政后出台的一系列政策带来了新房市场的复苏，但难以持久，市场在今年上半年就已经开始降温。
　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，虽然成交量大幅下降，但北京新建纯商品住宅的成交价格却节节攀升，例如昌平区的首开国风美唐项目，近期的开盘均价为4.8万元/平方米，而其去年最后一期入市楼盘的价格仅为3.4万元/平方米，涨幅高达41%。另外，江南府项目继上月入市热销后，近日加推产品的价格每平方米已上涨4000元。普通住宅存量及新增供应量的减少及地价的持续上涨，是支撑普通住宅项目价格不断跳涨的根本动力。从今年的供应用地计划中可以看出，北京郊区、六环外地区将成为未来住宅供应的两大主力，因此目前这些位置较好的在售楼盘虽然价格不断跳涨，却仍然能够获取市场认可。
　　2016年上半年，北京新建商品住宅成交量较多的项目主要位于通州、大兴、顺义、房山等远郊区县，朝阳、海淀、东城、西城等区域的项目则多为豪宅，成交均价高。其中，东亚·尚品台湖项目成交近4000套，远超过其他项目；北京壹号院、万柳书院、骏豪·中央公园广场等项目的成交均价超过了15万元/平方米。
　　从成交户型上看，在2016年上半年北京成交的新建商品住宅中，一居室有20078套，占34.3%，较2015年下半年增加16.1%；两居室17181套，占29.4%，较2015年下半年减少14.4%；三居室13988套，占23.9%，较2015年下半年减少4.6%；其他套型（四居、五居、复式、别墅等）共7279套，占12.4%，较2015年下半年增加2.8%。
商住类产品成交井喷
　　与新建纯商品住宅成交紧缩相反，北京商住类产品包括普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓，这些项目在2016年上半年出现了爆发式增长，共成交33465套，占整个新建商品住宅（不含保障房）交易量的55.6%，其成交量、占新房市场的比例都为历年之最。
　　胡景晖分析表示，商住类产品成交的集中爆发期为4月和6月，其中4月成交9748套，6月成交更是超过1万套。受通州加强版限购政策的出台及某些市场传言影响，商住类产品出现成交大爆发，通州、大兴、顺义、房山等区域的交易量猛增，一些项目在短期内集中成交，成交量爆棚。不过，这种情况只是特殊政策导致的特殊现象，不能代表实际市场尤其是刚需市场的表现。
　　郭毅认为，现阶段商住类产品在居住舒适度方面的打造与过去几年不可同日而语，再加上地段与总价的优势，限购人群甚至是有“房票”置业者选择购买商住类产品的数量不断增加，同时商住类产品即将进行新一轮调控的传言不断发酵，促使这批置业人群抓紧入市。受到这两方面“余波”的影响，预计未来一段时期北京商住类产品的市场成交量仍有爆发可能。