■本报记者 孙蔚
　　“就算勒紧裤腰带不吃不喝，在北京也买不起住宅了！”作为真正的置业刚需一族，在北京中关村工作的小白一直在纠结：是买紧临北京的河北“北三县”的房子，还是放弃住宅，在北京买一套总价低的商住公寓。放眼当前的北京楼市，这个残酷的现象正成为常态。在北京新房交易市场，住宅供应越来越少，价格越来越高，户型越来越大，刚需族买房越来越难。
普宅价格高不可攀
　　在北京置业的有钱人虽然多，但支撑楼市根基的毫无疑问依然是广大的刚需族。从楼市的主要置业区域可以看出，成交最多的是房山、顺义、通州、大兴，这些区域也是刚需族的共同选择，而朝阳、海淀、丰台等区域的房价已经高不可攀。当广大刚需群体回过神来，才发现在北京楼市，住宅已成为“高端玩家”的游戏。
　　腾讯房产的最新调查结果显示，8月份最后一周，北京楼市五环内的成交量仅有182套，占比为7.67%；五环外的成交量是 2190套，占比为92.33%。此外，六环外的成交量是1129套，占比为47.60%。从面积看，中小户型房源最受置业者欢迎，50平方米至90平方米户型的成交量占比最高，为41.44%；其次是50平方米以下的户型，成交了423套，占比为17.83%；150平方米以上的大户型成交了364套，占比仅为15.35%。从成交单价来看，每平方米价格在3万元以上的房源是主流，每平方米价格在2万元至3万元房源的成交量最大，占整体成交量的27.07%；其次是每平方米价格在3万元至4万元的房源，占比为23.82%；每平方米价格在4万元以上房源的成交量占比为18.80%。从成交总价来看，低总价仍占主导地位，总价段在100万元至200万元之间的成交量最多，占比为1/3；其次是200万元至300万元价段，占比为17.50%。300万元至500万元价段的占比为13.41%；1000万元以上的豪宅成交 133套，占比为5.61%。
　　从普通住宅项目来看，入市项目“量少、价高”成为主要特征。刚需置业群体能够接受的两大价格门槛分别是每平方米单价3万元、总价200万元，但在2015年以来的这一波房价上涨过程中，北京刚需置业群体正在逐渐离场。在过去，北京楼市最典型的刚需区域莫过于通州，在2010年到2013年间，房价一直上蹿下跳，但单价3万元是这个区域跑不脱的天花板：2010年最高曾涨到2.6万元/平方米，2011年下半年部分项目曾跌至1.2万元/平方米，也是北京唯一曾经出现过跌幅腰斩的区域。但从2015年开始，通州被确定为副中心的利好来了，这个区域的房子单价跳过了3万元、4万元，直接跃升到了5万元+，成为北京唯一一个郊区出现大量项目超过每平方米5万元的区域。“不仅是通州，大兴、昌平两个区域也频繁出现每平方米价格在4万元+、5万元+的项目。当下的北京市场，只有房山还算是价格洼地，有部分住宅项目还可以让刚需族出手。”小白无奈地对记者表示，房山离他工作的地方太远了，虽然房价合适，但时间成本太高。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，自2016年二季度开始，北京商品住宅的单套平均价格进入500万元时代，楼市全面高端化、豪宅化。从今年二季度至三季度这段时间看，单套平均成交额达到了550万元以上，而在一季度，这个数据在450万元上下。
商住公寓成无奈选择
　　北京新房市场有多“变态”？来看一组数据：8月份最后一周，北京的新房成交量为2372套，其中商住公寓占比达到56.7%。也就是说，在1000个购房人中，有567人买了只有50年产权的商住公寓。9月份首周，北京商品住宅共实现成交3185套，其中商住类产品共实现成交2165套，占全部成交的比重高达68%。
　　为何出现这个现象？商住公寓成为楼市成交主力是不是偶然？统计数据显示，今年截至8月底，北京的新房共卖出84270套，其中商住公寓卖出43913套，占比为52.11%。而在2015年，这个比例只有20.86%。
　　数字是枯燥的，更直观的反映是项目成交排名。8月份的最后一周，北京卖得最火的10个楼盘全部是商住或含商住的项目。其中，旭辉26街区以每平方米28926元的价格成为销售冠军，当周成交129套，总金额近2亿元。
　　“谁都明白，北京楼市商住公寓火爆，跟刚需族的承受能力密不可分。”小白告诉记者，商住公寓虽然只有50年产权，但价格比同区域的住宅便宜1/3，而且LOFT的格局可以“买一层得二层”。“我们都是自住需求，虽然商住公寓是商业水、商业电，但住起来还可以。按我们的承受能力，总价动辄五六百万元的住宅根本遥不可及，不买商住就只能去河北燕郊买了。”
住宅库存低位徘徊
　　“北京的可售房源看着还不少，但数量也跌到了最近28个月来的最低点！”张大伟对记者说，从市场的有效库存看，北京楼市整体五环内的商品房住宅已经接近枯竭，六环外已经成为北京住宅库存第一大区域。
　　“从官方统计数据可以看出，当下北京住宅的库存为5.8万套，大约去化周期是12个月。但需要注意的是这5.8万套的构成。”张大伟向记者详细解释道，其中包含1.7万套的回迁房库存，剔除之后，实际北京商品房纯住宅可售的只有41611套。按年度划分，到2016年待签约的最多有12638套。从整体看，这部分库存中有2012年前的1万多套，其实这些基本可以算是无效库存，因为经历过两轮火爆周期至今还未签约的，基本都是有问题的资产或者是开发商自用资产。所以，北京当下实际可以销售的住宅其实也就1.5万套左右，即剔除2016年新供应待签约的，剔除2013年前多年未出让的，可以称为库存的只有2013年—2015年这1.5万套。
　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2015年11月北京住宅库存达到近9万套的高峰，随后在楼市放松政策的刺激下，需求不断释放，但市场供应却未能大幅提速，商品住宅供需比从2015年的1∶0.95跌落至2016年的1∶1.5，这也使得库存量不断消减。而2016年前7个月，北京公开土地市场仅实现7宗住宅用地出让，土地供应不足导致新增住宅项目锐减，未来市场将以消化存量与“准存量”为主，因此北京住宅库存仍持续下滑，而库存的不断下滑也将刺激住宅价格继续维持上涨。
　　由于供应不足，近一阶段北京楼市入市的住宅多出现“快销”现象，甚至出现“日光”盘，同时入市的项目具备了涨价动力，比如8月份新开盘的领秀慧谷项目此次入市的价格是4.9万元/平方米，相比2015年的开盘价上涨了53%，不过相比其周边的首创地王项目，仍然具备较大价格优势。首创项目的住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米，预计售价将冲击单价10万元。“中国好邻居”的效应也使得领秀慧谷项目虽大幅涨价却仍获市场认可，据悉，其69套入市房源1小时即售罄。
　　业内人士普遍认为，纯新盘住宅高调定价，拉动周边老项目快速进入涨价周期的现象已成为目前北京住宅项目入市的定律。受北京新城市定位的影响，土地供应不足局面难以扭转，因此未来的住宅用地成交仍将维持“量少、价高”趋势，受此影响，北京商品住宅价格仍将处于上涨周期。