曹丽娟制图
■本报记者 孙蔚
　　国庆节期间密集发布的楼市调控新政使得楼市成交量应声而落，对于改善型购房者来说，首付比例大幅提升、购房资格受限，成为他们迈不过去的一道坎儿。
部分客户或取消购房
　　“首套普通住宅首付比例不低于35%，二套房首付比例不低于50%，二套非普通住宅首付款比例不低于70%。”北京最新出台的楼市调控政策给众多正处于购房签约阶段的人们浇了一桶冷水。“一套700万元的房子，一夜之间就需要补交280万元的首付款。”说到最近买房的经历，马女士备感受挫。“本想改善一下居住条件，把现在住的两居室换成三居，我们看中的房子虽然不算新，但在配套和交通方面还算满意。此前北京的二手房市场挺火，我家的两居室出售速度一定不会慢，一卖一买正好可以实现换房的需求。”马女士打算得挺好，便通过中介和业主签订了购房合同，交了20万元的定金。
　　谁知道还没进行网签，北京的“9·30新政”就突然空降。根据新政要求，马女士定下来的三居室属于非普通类住宅，又是家庭的二套房，首付比例提升至近500万元。另一方面，受政策影响，不少购房者选择了观望，马女士的两居室还没出手，“即便这套房子现在能卖出去，也不够支付下套房的首付款。”和家里人商量后，马女士无奈只能弃购：“一下子多了几百万元的首付款，真的没法承受。”“北京楼市调控新政对二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。”链家研究院发布的报告对于最近市场做出如此分析。
　　据记者了解，自今年9月30日北京出台楼市新政至今，二手房市场上的解约现象不时出现。我爱我家分析报告称，预计将有两至三成客户或取消或延缓换房计划。
中止合同违约责任谁承担
　　此轮房地产调控政策主要表现为限购和限贷，限购就是对购房人的购买资格做出限制，比如最多只能买两套房，购房人的纳税时间需要达到一定期限，这样一些人的购房资格就不符合要求，不能将房产过户到自己名下；限贷是对银行贷款的首付款比例进行提高，部分资金有缺口的购房人难以通过贷款购房，只好放弃。
　　楼市新政出台后，如果买卖双方有一方受限购限贷政策的影响提出中止合同，是否需要承担违约责任？资深房地产律师告诉记者，一般来说，房地产调控政策不具有溯及力，因此在调控政策出台之前已经签订购房合同的，合同履行不应该受到影响。根据实际情况，签订合同的时间往往以在政府网站上办理网签的时间为准。
　　从一些法院的判例看，如果在调控政策出台之前已经签订了购房合同，合同已经部分履行，仅因过户问题发生纠纷，如果买方提起诉讼，请求法院判决继续履行合同的，法院一般会判决继续履行合同，合同继续有效。若合同不能继续履行，双方均无过错，法院一般认为双方履约困难是因为限购政策的出台这一客观因素导致的，在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下，双方只能解除合同，互不承担违约责任。如果限购政策出台之后，卖方因种种原因拒绝继续履行合同的，卖方构成违约，需承担违约责任。
　　业内人士建议，受到楼市调控政策影响，不能继续履行合同的，双方应友好协商，就解除合同的有关事宜达成协议。特别需要指出的是，解除协议应对是否承担违约责任或不履行合同的赔偿责任等问题约定清楚，否则尽管合同解除，仍可能遗留纠纷隐患。
新房认购定金是否退还
　　“9月中旬我们刚跟开发商签了商品房认购协议，房屋总价600万元，交了30万元定金，约定首付款比例为三成，应于10月15日签订正式的购房合同，没想到国庆节期间出台了楼市调控新政，我们的首付比例一下子提高到七成，需要多缴240万元，根本没能力在这么短的时间内筹到这么大一笔钱，所以无法完成签约。新政出台是否属于不可抗力？我们可以要求退房吗？定金能拿回来吗？”正为此事发愁的购房人邱女士告诉记者，她曾与开发商进行协商，对方表示退房可以，但定金不能退。
　　邱女士遇到的情况并非个例，据记者了解，北京9月份拿到预售许可证并开盘的项目多达30个，既包括远洋新仕界、中信墅·云邸等14个纯新楼盘，也包括冠城大通百旺府、远洋天著、旭辉26街区等16个老项目后期，这些项目中有相当多的购房人在楼市调控面前或者丧失购买资格，或者无力支付首付比例提高后多出来的几百万元，只能选择退房。此时，开发商当然不愿意放弃到手的肥肉，肯定会以违约为由扣下定金，纠纷由此产生。
　　面对这一现状，接受记者采访的北京东卫律师事务所刘律师表示，对于楼市限购限贷政策出台之前签订了认购协议，未签订正式合同的情况，如果认购协议书仅约定了双方的部分权利义务，对付款、办证、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，则不完全具备《商品房买卖合同》的主要内容，此时，在双方当事人对于商品房合同的主要条款如付款条件等没能协商一致，在无证据证明属于恶意违约的情形下，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，买方请求解除认购协议书及退回定金，有事实和法律依据，应予支持，卖方不能强制要求买方继续履行合同。