曹丽娟制图
■本报记者 孙蔚
　　近日，北京迎来“930”楼市调控新政后的首次土地拍卖，一口气连推四宗经营用地。这一轮拍地受到开发商们的高度关注，北京市“限房价、竞地价”和“竞住宅自持比例”土地出让新政的落地更令市场瞩目。经过几十轮角逐，四宗地块最终都以开发商自持100%面积收尾。在政策的引导下，开发商从单纯的卖房子获利转为长期持有当“房东”，业内人士认为，这一土地拍卖新风向对市场的影响极为深远。
新政后京城宅地首拍引关注
　　新政颁布后，为从根本上改变北京楼市的供应现状，此次推出的四宗地块采用了“限房价、竞地价”和“竞住宅自持比例”的出让方式。根据公告，这些地块全部设定合理的土地上限价格，当竞买人报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%自持时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。企业自持的商品房将全部作为租赁住房，不得销售。
　　在拍地当天，北京市国土局二楼楼道里挤满了众多房企代表。“现场来了这么多知名企业，无论是参加竞拍，还是在场外观战，说明大家都想了解北京土地拍卖新规则到底是怎样操作的。”一位房企代表对记者感叹道。
　　记者注意到，当天出让的第一宗地块是北京海淀区永丰产业基地地块，吸引了包括首创中粮天恒、融创、龙湖首开、碧桂园、远洋、万科绿城等8家房企。第二宗地块是大兴区黄村镇兴华大街地块，吸引了包括金融街、中国铁建、招商、万科住总、保利、绿城九龙仓等18家房企。除了大型国企、大型民企单独或联合参与竞拍以外，还有像石榴、国瑞、正荣这样很少在北京土地市场露面的房企也来碰碰运气。最终，这四宗地块的总土地出让金额达到203.35亿元，并且四宗地块的住宅面积均将由开发商100%自持。
开发商运营模式迎来变革
　　土地竞拍方式的转变，让开发商不得不从之前的纯开发模式向“开发+持有”模式转变。以前，开发商是拿地、开发、销售，如今变成了拿地、开发、自持、出租、再在资本市场寻求退出机会。这既是短期内政策调控的导向作用，也是开发商长期转型的必然趋势。对于开发商而言，拿不到地时着急，拿到了地，短期内同样面临诸多需要解决的难题。
　　业内专家认为，目前开发企业需要根据新的土地出让方式转变拿地思路，对房企的经营要求也将越来越高，过去的销售思维将逐渐转变为经营思维。虽然现在以万科、龙湖、招商、金地、旭辉等为代表的多家房企已开始试水长租公寓，但运营时间都比较短，规模也相对有限，未来如何运营管理好规模更大、房源更多、租客更多的长租公寓，是开发商面临的一大挑战。
　　全国房地产商会联盟主席顾云昌指出，参与此次竞标的开发商为发展房地产市场做了一次尝试，起到了示范作用。“由于地块不得销售，开发商面临的资金周转压力较大，没有雄厚资金就无法参与。”
　　顾云昌认为，由于房屋租赁资金回收缓慢，资金流动周期成为开发商考虑的重要因素。开发商除了要保证房屋出租率外，还可以通过房地产投资信托基金（REITs）形式将房屋收入证券化。并且在国家对于自持期限等相关政策没有明确的情况下，开发商需做好长期自持准备，将房屋收益打包销售以回笼资金。
　　亚豪机构市场总监郭毅对记者表示：“在北京调控新政出台后，北京的土地拍卖规则发生了变化，增加了竞报企业自持商品住宅的面积。尽管如此，知名房企仍然热衷到北京拿地，说明他们看重北京在房地产市场的重要地位，都要在北京有所布局。”
有助于培育租赁市场
　　此次推出的四宗土地在“限房价、竞地价”的同时，还必须执行“90/70”政策，即套型面积在90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。经机构计算，这将出现数千套小户型房源供应市场。其中永丰产业园是中关村科技园区规划发展的重点项目，这些房源周边规划有多条城市主干道，距离地铁16号线仅1.7公里，未来翠湖南路向东可直达京新高速。
　　此前，国务院办公厅曾颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。
　　对于北京土地拍卖新风向，北京市规划国土委相关负责人表示，虽然四宗土地的成交结果均为住宅100%自持，但并不影响上述项目最终成为租赁住房房源，满足以自住为目的的刚性需求，而且北京海淀北部地区是中关村科技园重要的产业功能区，租赁房源供应更能满足年轻群体的住房需求，增强城市活力。
　　这位负责人还表示，这四宗土地的成交结果有望将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。竞投企业自持商品住房的面积，将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求，是北京市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的创新举措，旨在积极推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。
　　据记者了解，此次北京土地拍卖要求，海淀区项目的平均销售限价为5.34万元/平方米，最高销售限价为5.61万元/平方米；大兴区项目的销售限价为5.58万元/平方米，最高销售限价为5.85万元/平方米。业内人士认为，上述限价对区域房价的合理预期具有引导作用，目前相关区域的二手房售价已经有所松动。