■郭言
　　近日有媒体报道称，澳大利亚政府宣布，将强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度。消息显示，近两年澳大利亚政府已经强制出售总价值1.07亿澳元的房产。据报道，其中有四成是中国富商违规购买的豪宅。随着近年来我国对外投资的快速增长，国人海外置业这个话题日趋热门，同时而来的也有许多问题。国人海外置业投资不仅要注意“入乡随俗”，更要有足够的风险意识和法律意识。
　　商务部今年1月发布数据显示，2016年我国境内投资者全年共对全球164个国家和地区的7961家境外企业进行了非金融类直接投资，累计实现投资11299.2亿元人民币(折合1701.1亿美元），同比增长44.1%。在这种快速增长的态势下，海外置业成为其中的热点。有机构数据显示，2016年前三季度，来自中国大陆的投资者，包括国有企业、保险公司和主权财富基金等，在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，较2015年同期飙升50%以上，超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者。另有数据显示，以美国为例，2016年中国对美国的投资中，占大头的是房地产业和酒店业，占比近37%。
　　然而需要看到的是，与海外置业快速增长相伴随的，还有值得警惕的市场和法律风险，突出表现在以下三个方面。
　　首先，市场风险。最近30年的中国处于城镇化快速发展阶段，全国房价一路走高，在一些人心中也形成了房价只会涨不会跌的心理预期。但是，这种经验仅能解释过去30年国内特定区域的发展情况，如果放到世界范围内，以较长的时间区间来衡量就能发现，房地产行业与其他任何一个行业一样，都是有涨有跌，涨幅也有限，在国外成熟的市场更是如此。因此，如果拿着在国内房产市场的置业经验参与海外置业，那么极有可能面对来自海外市场的各种风险。
　　其次，不同国家的房产政策及相关管理法规不同，如果不了解清楚就进行投资，也会面临风险。比如，根据澳大利亚的有关法律，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房；而如果购买新房，也必须获得澳大利亚外国投资审核委员会的批准。这次曝光的中国富商违规购买豪宅的案例，很多就是因为不熟悉当地政策法律所造成的。而且，不仅是购房者没有详细研究当地法律，当地中介也因为利益原因没有尽到提醒义务；还有的投资者在法律监管没有这么严格的时候购买了房子，但碰到法律监管变动的时候，就不得不面对一些现实问题。
　　此外，国人在海外完成置业后，在如何利用产业获取收益方面也会面临新情况。比如在海外将房屋出租，就受到很多法律方面的限制，不能随意改变合同，提升房价，否则也会触犯当地法律。
　　总的来看，国人海外置业面临的是完全陌生的市场，在法律政策、体制运作、文化习俗等多方面与国内存在较大差异。因此，在对外投资整体增长的形势下，海外置业要“入乡随俗”更要严格遵守当地政策法规，规避各种风险。