■本报记者 孙蔚
　　商海沉浮，谁领风骚？近日，2017中国房地产开发企业500强测评成果在北京发布。测评结果显示，房地产行业集中程度进一步提升，同时开发投资增速连续两年低至个位数，行业平均利润率下行趋势未改，表明该行业高速增长时代已经结束。业内人士指出，在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。
排名:
百强榜单换血率近六成
　　由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主持的“中国房地产开发企业500强”（以下简称“地产500强”）测评工作已连续开展9年，其测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
　　从本次入榜企业看，2017年地产500强的第一名首次易主，恒大集团凭借全年销售金额3731亿元、三年复合增长率54.9%、充足的土地储备、对旅游和健康产业的布局等优势，将连续8年位居榜首的万科挤至次席。此外，碧桂园以销售金额突破3000亿元及领先的成本控制水平首次跻身三强位置。绿地、保利、中海、万达、融创、华夏幸福、龙湖和富力分列第4至第10位。其中，多年业绩稳定、管控规范的龙湖和布局均衡、利润率领先的富力并列排名第10位。
　　据了解，本次测评产生的百强企业在近9年的地产500强测评活动中，有25家连续9次进入100强。与2009年首次开展地产500强测评活动的榜单相比，9年来榜单换血率近六成。其中，2009年100强梯队中第51位至第100位的企业，仅有不足三成现在仍处于100强梯队。
市场：
集中度提升 分化延续
　　2016年，我国房地产业的集中度继续提升。从本次地产500强的测评结果来看，2016年10强房地产开发企业的销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、100强、200强企业的销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。
　　另据本次测评结果显示，500强房企全年的商品房销售面积总额达5.2亿平方米，同比增长31.6%；销售金额创下 6.3万亿元新高，同比增长40.1%。从不同能级城市的销售情况来看，不论是销售面积还是销售金额，以热点二线城市表现最为强势，部分三线城市回暖明显。
　　土地出让情况也能反映出房地产市场的分化态势。2016年，房地产开发企业的土地购置面积为22025万平方米，比上一年下降3.4%；土地成交价款9129亿元，增长19.8%。年内土地购置面积下降但成交价款大幅上升，表明地价上涨明显，开发企业拿地成本上升。这与企业集中热点地区拿地有关，说明市场分化趋势仍在延续。
行业：
兼并加速 周期缩短
　　本次测评结果显示，2016年房地产企业，特别是具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力优势的标杆企业，通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。据统计，2016年房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额4014.83亿元，同比上升43%。其中，央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。国有企业的重组整合一方面能使部分业务杂泛的国企厘清主营业务，更好地做强主业；另一方面能够减少集团内多家房企的同业竞争。此外，标杆房企收购中，小房企项目扩大业务体量也是年内的并购热点。对于大型房企而言，通过兼并重组有利于企业获取行业资源，从而化解土地市场价格高启的风险；同时持有其他上市房企股权，还有利于间接扩大土地储备和提升话语权。
　　与此同时，发展周期的收窄也是近年来我国房地产业的最大特点之一。1998年以来，我国房地产市场一共经历了5轮周期，具体可分为2000年—2002年中、2002年底—2005年中、2005年底—2008年底、2009年—2011年底、2012年—2014年底，而本轮周期始于2014年底。整体而言，我国房地产市场的周期几乎都与调控政策宽松、紧缩、加码、松动保持一致，时间跨度上基本保持在3年至4年；但前3个周期的时间均为4年左右，自2009年以来，市场周期缩短至3年。
趋势：
资源发展 积极转型
　　随着房地产行业步入“白银时代”，新房开发的整体增量空间受限，房企布局由扩张转向收敛，核心城市激烈的土地竞争不断压缩企业盈利空间。与此同时，随着我国房屋自有率的不断上升，存量市场特别是一二线城市的存量市场规模快速提升。因此，如何在存量资源上谋求发展成为不少房企思考的重点。
　　目前，房地产开发企业对存量资源价值的探索主要体现在以下几方面：一是存量改造及开发，包括长租公寓、民宿改造、联合办公等业态；二是平台撮合，包括分时度假等分享经济；三是物流地产、产业地产等存量资源开发，这是目前业内少有的高成长业态。
　　除了对存量资源进行改造与开发外，房企的多元化转型也在逐步深入。其多元化转型方向既包括与地产开发形成联动的商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产及海外地产等领域，又包括完善地产开发相关上下游产业，如向处于行业下游的金融服务、租售代理、运营管理、家装建材、社区服务等领域转型，也包括集中在金融控股、文化体育、医疗健康、能源等领域的转型。