■本报记者 孙蔚
　　“劈死商住的雷真来了！”此前在北京楼市传闻长达大半年的商住调控“靴子”，如今终于落下。这一政策从规划、销售、购房资格、信贷等层面精准地打击了“商改住”类产品，出手之狠、措施之严不仅在北京楼市调控史上绝无仅有，就算放眼全国，也是针对商住类项目最为严厉的一次调控。
商住类产品成为历史
　　商住市场一次又一次的躁动，终于等来了惩罚。2017年3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求开发企业在建（含在售）商业、办公类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，同时购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售应当出售给企事业单位、社会组织。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，由规划国土委及住建部门依法处理。
　　对于公告执行之前已经销售的商办类项目，再次上市出售时可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录及在申请购买之日起，在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税两个条件。对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
　　此外，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。自公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。开发企业、中介机构违反公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。“需要说明的是，商住根本不是一个法定用语，在规划、立项等环节都没有这个称谓，所以‘326新政’中使用的是‘商业、办公类’项目。”亚豪机构副总经理郭毅对记者表示，新政的辐射范围实际上将写字楼和商业都包含在内了。自此，北京针对商住产品的“休克疗法”拉开序幕，商住类产品将成为历史。
商住类产品的前世今生
　　一直以来，商住这个概念其实是开发商玩的噱头，就是将规划性质为商业的办公用地（分别为40年、50年产权）改建成可以居住的产品类型。商住产品不限购，不能落户，不能使用学区等住宅配套，购买时需要缴纳50%的首付款，贷款期限最长10年且用不了公积金，不计入住宅贷款次数。
　　从2016年的市场情况看，北京普通住宅的平均单套价格为467万元，自住房平均为162万元，商住公寓平均为202万元，别墅平均为1086万元。商住一直是北京楼市刚需置业群体的替代型选择，其具有小户型、低总价等优势，是被高房价、限购政策挡在门外的“草根”们实现在北京置业梦想的一个渠道。
　　“2008年之前，北京基本上没有成规模的商住市场，原因很简单，房价绝对值本来就不高，商住没有什么市场。2011年北京限购及住宅高端化后，土地供应结构出现重大变化，即便在住宅土地出让中，也配套了大量的公建类物业。商住因为不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品住宅价格的50%—60%，而且不限购。种种因素给了商住类产品很大的市场空间，使得被限购政策抑制的投资需求和部分刚需进入到这一市场。”中原地产首席分析师张大伟为记者介绍道。
　　商住类产品的总价一般都在200万元左右，这样的价格使其具有很强的投资属性，再加上刚需人群对商住房的追捧，其基本成为北京楼市成交的主力。从2016年1月1日至2017年3月23日，北京所有具有居住功能属性的物业合计成交90112套，其中商住类产品成交接近5万套，占比约为54.7%。
成交或现陡崖式下跌
　　中原地产研究中心统计数据显示，北京在限购以来的6年时间里，居住类土地供应占供地总量的比例大约为46%，当然其中包括很多公建类配套、生活类配套，大约可能建设成为商住产品的约为20%，折合面积大概约为1000万平方米。另外，商服金融及综合用地中也有部分会建设成为商住类产品，折合面积也大概约为1000万平方米。也就是说，自2011年开始，北京土地供应中大约有2000万平方米是商住类项目，但目前的成交总量合计为1255万平方米，可以说商住类物业的库存数量较大。“从去年的‘930新政’到今年的‘317新政’，北京对于住宅的调控力度逐渐加大，一些开发商反而趁此机会打着‘不限购、不限贷’旗号，大肆推销商住类产品。”北京市房地产业协会秘书长陈志分析认为，“商住类产品既破坏了城市发展格局、弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂、安全隐患等问题。此次北京出台针对商改住的调控措施，是对投机投资性需求的再一记重拳。”
　　以前商住产品无论怎样打擦边球，万变不离其宗的都是先按商业、办公用途报规划审批，在审批过程中，尽量将最小分割单元面积报小一点，便于以后的切割改造。可是，“326新政”把最小切割单元划定在500平方米，这意味着大幅度提升了商改住的入门门槛。更重要的是，新政将个人排除在可以购买商住产品之外，这实际上削减了几乎一多半商住项目的购买需求。
　　此外，“326新政”最大的创举在于对流通环节进行制度约束，不是抢在政策关门前买到商住类产品就“吉人自有天相”了，而是针对这类产品再上市时有了前置条件；虽然允许卖给个人，但其限购资格等同于住宅，实际上填平了监管洼地，而且没有北京户口与外地户口之分，都是只能买一套。一句话，买了商住类项目的置业者想再出手，是难上加难。
　　“在2016年5月5日通州要求商办类项目只能销售给公司之后的10个月时间里，区域内的商住类产品销量大跌74%，这还是在北京城市副中心强大发展红利的拉动下才得以形成的。而全北京限购，且购买商住类项目再次销售仍然只能卖给公司，限制了商住类产品的流通性，如果依托出租而非资产升值后套现来实现投资回报，商住类项目的投资功能将被极大削减。综合以上因素，预计北京商住类产品的销量将很快出现陡崖式下跌。”郭毅对记者表示。