图：楼书上的图片与小区实际环境及物业服务不符。
■本报记者 李洪涛 文/摄
　　物业管理服务质量的优劣，直接关系到居民的生活环境和品质。近日，吉林省抚松县松江河镇宏城花园小区的部分业主向《中国消费者报》记者反映，该小区的开发商售楼时，在楼书中对物业管理服务的宣传存在猫腻，使用的安保、绿化等图片都是从网上七拼八凑来的，与该小区的物业管理没有任何关系。实际情况是，该小区没有保安，只有一个70岁的老大爷唱“独角戏”，既负责门卫，又负责小区的卫生。有律师表示，开发商楼书注水的行为涉嫌虚假宣传。
老人是物管“主力”
　　位于长白山脚下的抚松县松江河镇，素有“长白山下第一镇”的美誉。2016年金秋时节，在开发商——抚松县天池圣景房地产开发有限公司“高品质、全封闭、优质物业”宣传推介下，备受关注的宏城花园小区正式销售。由于该小区是当地为数不多的高层电梯楼房，再加上适中的价格，吸引了很多购房者。
　　今年4月28日，宏城花园小区业主王先生向记者反映，之所以选择宏城花园小区，主要看中了两点，一是高层楼房，二是开发商宣传的物业服务。王先生认为，一个住宅小区，物业服务的好坏十分重要，松江河镇的老旧小区很多，有的小区根本就没有物业公司提供服务，因此，宏城花园小区在售楼时有关物业服务的宣传引人关注，封闭社区、一卡通门禁等成为卖点。收房装修入住后，王先生发现该小区的物业服务与开发商所宣传的相差太远。
　　据王先生介绍，目前，为该小区提供服务的物业人员很少，只有几个人，其中一位70岁的老大爷是“主力”。这位老人住在门卫室，每天不仅负责看监控，还要负责全小区（含4幢住宅楼）的卫生清扫。开发商此前宣传的保安、绿化岗位的工作人员，一直没有看到。
业主要求兑现承诺
　　近日，《中国消费者报》记者来到松江河镇宏城花园小区，看见部分购买了新房的业主正在忙着装修。该小区的面积不大，由4幢11层住宅楼及两幢商业配套的楼房组成。小区的主门设在南侧，只见大门的拦杆高高抬起，行人和车辆自由出入，没有人管理。在临街一幢楼的墙体上，贴着收取物业费、水费的通知，落款是抚松县宏城物业有限公司。
　　在小区内，记者没有发现保安和保洁人员。小区主门的旁边是门卫室，房门紧锁，里面空无一人。当日12时40分左右，记者看到，在小区内的一个垃圾箱前，有一位老人正在捡拾业主丢弃的纸箱。随后，老人来到门卫室，打开门锁后走了进去。记者跟随进屋，经询问得知，这位老人就是业主王先生所称唱物业“独角戏”的老大爷。
　　交谈中，老人自称姓刘，今年70岁，家就住在松江河镇附近的农村。据老人介绍，他在宏城花园小区的工作，主要是负责门卫值班和4幢住宅楼楼道及小区内的卫生，每天不回家，就住在门卫室内，还要负责看小区的监控。老人告诉记者，小区的物业人员除他以外，还有两个人，一个是水电工，一个是打杂的。老人苦笑着说：“有时实在干不过来了，我就花点钱雇个打短工的。”
　　走访时，记者看到小区内的环境卫生一般。业主刘先生说：“小区的物业管理极不正规，工作人员也没有几个，和当初购房时开发商宣传的相差太远。”业主张女士说：“我们业主没有别的要求，就是希望开发商兑现承诺，像楼书宣传的那样，为业主提供优质服务。”据了解，为了维护自己的合法权益，该小区的140多名业主准备申请成立业主委员会。
开发商涉嫌虚假宣传
　　当天13时许，记者在该小区的售楼处看到，只有一名20多岁男子在上班。售楼处的办公桌上，摆放着一叠印制好的楼书，供购房者取阅。记者看到，折叠式的楼书用了一整页的篇幅介绍物业服务，上面的配图十分吸人眼球。
　　在小区的大门口，一位业主指着楼书上的配图称，这些图片涉嫌从网上下载后，移花接木到楼书上来的，另外，楼书上有关绿化、休闲等场景的配图也和实际不符。
　　吉林朗业律师事务所律师朱宏亮表示，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商提供的广告楼书约定明确，应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人如违反，应当承担违约责任。另外，按照最高人民法院的司法解释，商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，当事人违反的，应当承担违约责任。开发商在销售小区房屋时楼书造假，购房者如果依据楼书中所宣传的物业服务购买房屋的，开发商应当承担违约责任，并兑现物业服务。
　　截至发稿时，记者联系开发商未果。《中国消费者报》将继续对此事予以关注。