图一：庄胜二期A-G地块。
图二：北京中信国安府项目。
■本报记者 孙蔚
“‘北方有佳人，绝世而独立。 一笑倾人城，再笑倾人国。’如果可以把房子比喻成美人，相信北京中信国安府就是传说中的倾国倾城。”虽然这是一段广告词，但中信国安府项目的业主们却一直是这样看待的。距北京天安门广场仅2公里，紧邻国家六大部委机关，东接前门、大栅栏传统商业街，北望西单现代商业区，拥有恒温、恒湿、恒氧的“三恒”系统绿色科技住宅，业主专属的生态农场，小区自建国际化双语幼儿园、健身会所、国安书院……看到中信国安府的这些软硬件，是不是很多人都会一见钟情？按原定计划，该项目一期将于今年年底收房，然而没想到的是，法院的一纸判决书让业主们心里没了底。
债务重组
各方利益纠缠
　　据中信国安府项目相关负责人介绍，该项目由北京信达置业有限公司（以下称信达置业）开发建设，规划总建筑面积为46万平方米，是北京二环内在建的唯一住宅项目，也是西城区宣武门外大街庄胜二期危改工程。该项目规划总用地面积7.15公顷，地上规模29.9万平方米，总市值保守预计超过300亿元。
　　2017年3月24日，最高人民法院作出判决，要求信达置业于判决生效后10日内向北京庄胜房地产开发有限公司（以下称庄胜公司）返还其根据《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》（以下称框架协议）、《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书补充协议 (三)》（以下称补充协议三）取得的庄胜二期A、C、D、E、F、G地块权益,并移交项目资料。该判决提及的地块就是中信国安府,其中B地块作为项目一期早在2014年就已开发并对外销售。
　　法院的一纸判决书，让财政部下属四大资产管理公司之一的信达投资与港资房企庄胜公司历时近5年的纠纷浮出水面。
　　据相关人士介绍，1990年庄胜公司由创始人周建和以10万港元注册资本在香港注册设立。1992年，其与北京市宣武区城市综合开发公司合资设立北京庄胜房地产开发有限公司，进行该项目的开发建设。在其后的20年中，庄胜项目仅仅开发了一期，包括庄胜崇光百货及写字楼，且官司不断。该项目二期的拆迁进度极为缓慢，几百户待拆迁居民长期居住在恶劣的环境中，一度成为北京市的老大难项目。
　　造成庄胜二期开发几乎没有任何进展的主要原因是资金不足。据媒体报道，庄胜经营状况惨淡，在全国各地连续出现多个烂尾项目。比如，北京庄胜崇光百货品牌商家大规模撤离，新馆大面积关闭；武汉庄胜崇光百货的商家早在2014年就已撤场，该店高层管理团队失联，大量已购买购物卡的客户无处维权；规模47万平方米的上海松江新城交通枢纽区项目早已停滞，上海松江客运中心烂尾至今已达10年。
　　因庄胜公司欠下巨额债务无法偿还，大型金融央企、坏账处理专家信达投资有限公司（以下称信达投资）以不良资产重组身份承接庄胜百货、庄胜地产及担保7家公司共计3.03亿元人民币和1.98亿美元债务。2009年，信达和庄胜就债务重组进行谈判，最终双方达成共识，庄胜公司将庄胜二期A-G7地块的土地出让合同作价32.59亿元（后减至27.31亿元）抵偿给信达置业，信达投资替庄胜偿还相关债务，庄胜地产可在信达置业增资入股20%。
　　在这一过程中，信达投资及信达置业先后代庄胜公司偿还信达北京分公司及湖南中行12.88亿元债务，偿还广东粤财投资和中冶置业等4.69亿元，入股信达置业1亿元增资款，提供H、J、K、L四个地块拆迁款6100万元，A-G等7个地块土地出让金3亿元。此外，信达还豁免庄胜公司8亿元债务。也就是说，信达为获得庄胜7个地块转让合同权益，累计付出了至少30亿元的代价，其中22.18亿元计入7个地块的转让金。
　　此后两年多，不擅长房地产开发业务的信达投资也未能使庄胜二期的开发取得任何进展。2012年9月27日，经财政部批准，信达投资与北京金融资产交易所有限公司（以下称金交所）签订《金融企业非上市国有产权交易委托协议》,委托金交所就信达投资转让其持有的信达置业100%股权事宜为信达投资提供产权交易服务。2012年11月，中信国安从金交所以13.6亿元价格获得信达置业股权，并承接了信达置业23.19亿元债务，合计代价为36.79亿元，从而取得庄胜二期7个地块土地出让合同的受让权。
官司不断
权益返还成难题
　　在2009年到2013年期间，北京房价经历了一波巨大涨幅，庄胜二期7个地块发生了巨额增值。
　　2013年5月27日，庄胜公司第一次将信达投资和中信国安推上北京高院被告席，要求法院撤销关于信达置业股权转让协议，双方矛盾全面爆发。不过第一次对簿公堂，以庄胜公司撤诉而结束。
　　2013年12月，庄胜公司再次将信达投资、信达置业和信达北京公司起诉至北京市高院。2014年12月18日，北京高院判决庄胜公司败诉，驳回其全部诉讼请求。北京高院的判决书表示：“信达投资有权转让全部或部分股权，在向北京庄胜以外的第三人转让股权时，并不影响北京庄胜增资入股的实现”；“依据《公司法》以及《信达置业公司章程》中‘不同意转让的股东应当购买拟转让的股权，不购买的，视为同意转让’规定，在北京庄胜既不同意信达投资转让股权，又不提出购买股权的情况下，视为北京庄胜同意信达投资转让股权，并放弃优先购买权。”
　　庄胜公司随后上诉至最高人民法院，27个月后，即2017年3月24日，最高人民法院判决确认解除《框架协议书》及其《补充协议三》，信达置业向北京庄胜返还庄胜二期A、C、D、E、F、G共计6个地块项目权益，北京庄胜则向信达投资返还合同款项22.08亿元以及拆迁费用5.28亿元。与此同时，信达投资须向北京庄胜支付违约金10亿元。
　　随着北京房价的飙升，业内人士判断，这些地块的价格已经从中信国安接手时的近40亿元，飙涨至300多亿元。“最高法院让我们返还项目权益，可是这已经不是之前的那个权益了。打个比方，这块地原来是一块木头，我们现在花大价钱请工艺美术大师把它做成了家具，这个权益怎么返还？”中信国安内部人士对记者表示，中信国安与信达投资两方已经分别向最高法院提交再审申请，最高法院已立案受理。
　　据介绍，在信达投资接手庄胜二期项目时,该项目全部开发手续早已过期,相关权益已无法保障。资料显示，庄胜二期批准用地时间是2004年8月31日，约定开工日期为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年8月20日。然而，这一拆迁进程持续了10余年，庄胜二期还因此曾登上全国闲置土地黑名单。
　　中信国安接手项目后，先后完成项目危改立项、原住居民和企业拆迁，并陆续办理完成7个地块的土地使用权证及相关审批文件。中信国安相关负责人表示，从接手项目至今，已累计为项目投入近200亿元，其中包括承让项目时所付出的36.79亿元，以及近百亿元的拆迁费用、土地出让金和建安等相关成本。
　　记者查询北京市住建委信息显示，国安府项目一期批准的销售面积为 30790.87平方米，预售价格为每平方米8.4万元，批准销售套数是143套。按照这一标准计算，国安府一期销售金额约为25.86亿元，显然无法覆盖其接手项目时所付出的36.79亿元代价。
业主担忧
项目愿景如何兑现
　　庄胜二期的B地块就是中信国安府一期，根据最高人民法院判决，信达置业需向庄胜公司返还除B地块以外的其他地块。自2014年销售以来，目前该项目已经售罄，共有业主143户。
　　在国安府销售现场，记者采访了前来询问消息的业主祁先生。“前两天我已找过一次中信国安,作为一期业主,我一直关注国安府的施工进展，前些天无意中看到这些新闻，当时很震惊，就开始跟中信国安交涉。”祁先生说，“这对我的家庭影响太大了。”
　　祁先生表示，因为国安府是西城的学区房，为让孩子能接受到更好的教育，他卖掉了名下的两套房产，倾其所有并且贷款几百万元买了这套房子。目前，夫妻俩顶着每月月供2万多元、房租1万元的压力在外租房住，本来以为今年年底就可以入住新房了，没想到出了这档事，还有几个月就要入学的孩子也面临无学可上的尴尬处境。“我们得知判决结果后，每天都特别焦虑，夜不能寐。我们举全家之力买了这个房子，但没想到是这个结果。”
　　与祁先生相比，业主王先生就更糟心了。据介绍，一期B地块原计划建15层，并按此计划完成了房屋预售。但预售结束后，由于北京市对整体高度的政策调整，导致项目限高从15层调整为12层。为了保障业主权益，维护社会稳定，中信国安向业主承诺，购买一期13层至15层的33户业主，将按照原价格在二期优先选房。王先生就是这33户业主之一：“我的房子根本不在B地块，如果判决强制执行了，这个项目就跟中信国安没关系了，那我们这33户业主的房子该找谁要啊？”
　　据记者了解，祁先生在北京购买的国安府已经合同备案，并背负了几百万元的银行贷款。“我非但不能拿到房子,还失去了在北京的购房资格。随着房价上涨以及楼市调控新政，有贷款记录会导致购房成本增大，我根本不可能再买到价钱合适的房子。”
　　此外，业主们还担心，原本规模达30万平方米的整体项目被人为割裂成两个部分，业主的权益无法得到保障，一期购房时的承诺也打了水漂儿，业主们无法享受应有的绿地、会所、景观、商业、车位等各项配套设施和物业服务。同时，由于项目出入口、车库、人防均为整体规划，项目割裂后会造成人防指标不达标等实际问题，从而造成无法验收入住。“即使一期勉强完工,也已经不是我们当初想象中的家了。这个项目很可能会无限期拖延，入住后将长期面对烂尾工地，房产价值也会大大贬损。”祁先生对记者表示，业主们现在十分无奈，只能不停地到售楼处打听消息，不排除提起集体诉论，以维护自己的合法权益。