■本报记者 孙蔚
　　2017中国房地产上市公司测评成果近日发布，这是中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第10年发布中国房地产上市公司测评研究成果报告。万科10年来继续蝉联榜首，中国海外发展和中国恒大位居第二位和第三位。碧桂园、保利地产和绿地控股、华夏幸福、富力地产、华润置地和融创中国分列2017中国房地产上市公司综合实力榜的第四位至第十位。
　　此次研究报告显示，从核心测评指标来看，2016年上市房企总资产均值为717.47亿元，同比上升22.40%；房地产业务收入均值147.20亿元，同比增长25.04%；资产负债率均值同比下降0.46个百分点至67.16%；净负债率均值同比下降11.53个百分点至84.56%；净利润均值为18.75亿元，同比增长17.58%。
　　从资本市场的表现上看，2016年无论A股还是港股，地产板块的表现均弱于大盘，房企估值平稳下调，沪深上市房企与在港上市房企的估值水平同比上年各自均有所下滑。
　　在运营规模上，上市房企资产规模增速放缓。2016年末，沪深上市房企总资产均值为550.23亿元，同比增长30.21%，增速较上年下降15.88个百分点；在港上市房企总资产均值为954.06亿元，同比增长8.39%，增速较上年下降7.01个百分点。但从上市房企总资产规模来看，总资产超过千亿元的企业有39家，约占上市房企总量的20%。
　　从盈利能力看，上市房企的净利润率低位回升。2016年，上市房企整体净资产收益率均值为6.79%，较2015年提升0.77个百分点；总资产利润率均值为3.98%，较2015年提升1.04个百分点，盈利效率指标结束了自2012年开始的连续4年下降趋势，实现低位回升。此外，上市房企盈利能力绝对值指标仍延续了上升势头，且增速有所回升。其中，上市房企净利润均值为18.75亿元，同比增长17.58%，增幅较上年提升11.44个百分点；现金及现金等价物余额均值为110.17亿元，同比增长43.77%，增幅较上年上升0.90个百分点。
　　在发展潜力方面，2016年房地产上市公司收入和资产规模双双增长，且各项指标增长率较上年有所回升。其中，上市房企的营业收入增长率均值为38.72%，同比增长17.84个百分点；净资产增长率均值为21.69%，同比增加3.24个百分点；净利润增长率均值为26.39%，同比增长25.61个百分点。同时，多元拿地趋势不减，上市房企在拿地方面除继续通过合作拿地规避风险外，大中型上市房企普遍加大了并购新增土地资源。
　　在创新能力方面，领先上市房企紧抓消费升级风口、不断追寻客户需求价值，积极把握新消费需求带来的全新增长点，通过产品创新及精准营销策略有效占领市场。同时，上市房企纷纷通过多业务延伸，拓展新的盈利空间。在创新业务发展布局方面，社区物业、产业地产、特色小镇、存量探索、物流地产、医疗、养老、健康和休闲体育等都成为企业探索的方向。
　　此次研究报告指出，政策及市场波动会导致房地产市场的周期波动。在当前周期下，行业集中度持续攀升已成为确定的趋势，行业加速洗牌，并购与重组成为关键词。尤其当资源越来越有限、获取难度和成本不断提升的情况下，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力等优势的龙头上市房企更加能够脱颖而出，中小房企的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或谋求转型概率增大；另一方面，在预期行业将步入下行通道时，部分房企开始转型城市运营商或配套服务商，围绕主营业务不断开发新的辅助业务，提前布局多元业务组合，低迷期以辅助业务弥补主营业务，规避周期波动风险。同时，由于不同区域房地产周期会有很大差异，利用开发区域的互补性，优化项目开发的区域组合，有效降低企业的整体经营风险。
　　研究报告还指出，近年来房地产市场的逐步分化亦带动上市企业战略调整。上市房企积极探索包括多元化、专业化、转型或退出等方式，以适应不断变化的市场。与此同时，市场的加速发展进一步加快了行业的优胜劣汰。整体来看，在房地产市场逐步分化的同时，上市房企发展亦逐步分化，差异化的发展战略将指向何种发展结果仍未可知，但不可否认的是将促进整个行业持续健康发展。