林海燕制图
■本报记者 孙蔚
　　在“租购并举”战略鼓励租房居住的背景下，2017年上半年北京住宅租赁市场交易量继续扩大，“相寓”等房屋租赁企业规模快速增长；同时在租赁人口外移及北京房地产市场降温的影响下，租金水平仅有小幅上升，涨幅持续缩小。
交易量持续增长
　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年上半年，北京市住房租赁市场交易量环比2016年下半年上涨9.5%，同比2016年上半年上涨21.9%，租赁市场规模保持着2014年上半年以来持续上涨态势。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：“2016年年末，北京常住人口达到了2172.9万人，环比2015年末增加2.4万人，虽然增幅仅有0.1%，创历史新低，但整体规模目前仍然处于高位；因此，北京租房市场的交易量仍在扩大。同时，在国家‘租购并举’战略的鼓励下，住房租赁规模化经营迎来了政策的‘春天’，以‘相寓’为代表的长租公寓市场也由此得到了长足发展，整体规模不断扩大。此外，对于90后年轻人群来说，毕业两三年后就要买房结婚生子的传统生活观念正在发生变化。年轻人置业观念的变化，在首次置业前租房周期的延长，也在一定程度上使得租赁市场规模持续扩大。”
租金水平保持平稳
　　2017年上半年北京住房租赁市场的月租金均价为4586元/套，环比2016年下半年的均价上涨0.7%，同比2016年上半年涨幅仅为0.5%。从2014年至今的走势来看，虽然目前北京住房租赁的租金价格仍在上涨，但涨幅明显缩小，走势非常平稳。
　　胡景晖分析表示：“住房租赁市场是贴近民生的市场。随着CPI的上涨、人们收入水平的提高、租房需求持续增加，每年租金价格上涨已经成为常态。”
　　据介绍，近两三年来，随着北京产业结构调整、人口疏解取得成效，北京大部分租房需求正在向租金价格相对较低的近郊、远郊，甚至环京区域转移。与此同时，近郊、远郊和环京区域房地产市场发展迅速，大量新房项目入市进一步充实了租赁市场房源供应，交通、商业、医疗、教育等配套设施逐步完善，也吸引了越来越多的租房需求，有效缓解了城市核心区的租房压力，在结构上有效平抑了房租的上涨。
　　此外，在2016年“9·30新政”及今年“3·17新政”的持续调控下，北京二手房市场大幅降温，交易陷入谷底，部分二手房业主由售转租，对增加租赁市场房源供应起到了积极作用，缓解了租赁市场的供求关系，有利于房租的稳定。
　　胡景晖认为，目前北京整体租金比较稳定，除了淡旺季供求关系引发的波动外，租金价格的上涨将更多体现在租住品质的提升上。
北京租客占比最大
　　2017上半年北京租赁人群的地域分布基本与过往保持一致，北京本地的租房人群仍然最多，占19.3%，较2016年同期增加了0.8个百分点。调查显示，北京本地人的租房需求主要来自于因工作原因就近租房，或因拆迁、换房等原因暂时租房过渡。
　　综合来看，北京的租房人群主要来自于华北及东北地区，南方省市相对较少，但在租金承受能力方面则是南方省市人群更高。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2017年上半年在北京租房的外地人口中，上海租客的租金支付能力最高，支付的月租金价格平均达6000元/套；其次为浙江租客，支付的月租金平均为5614元/套；第三为广东租客，支付的月租金为5273元/套。
90后租客持续上升
　　在年龄层上，2017年上半年北京的住房租赁人群中，70后占18.2%，较2016年上半年下降0.3个百分点；80后占比为43%，较2016年上半年减少2.9个百分点；90后占比为26.7%，较2016年同期增加3.1个百分点。
　　从2014年至今的数据可以看出，80后在北京租房人群中的占比在逐步缩小，已从曾经的55.1%下滑到了如今的43%；90后的占比则在逐步增加，已从12.2%上升到如今的26.7%。
　　胡景晖对此分析表示：“一些80后已经在京置业买房，而90后初入社会经济实力不足，因此成为当前北京租房市场的主力。”
　　随着北京产业转移和人口疏解工作的推进，北京常住人口增长幅度越来越小，外地常住人口规模更是18年来首次负增长，所以北京租房需求的涨幅有缩小趋势，市场整体规模涨幅将逐步放缓。同时，因租赁市场房源供应量增加、租房需求规模增长放缓、租房需求向租金较低的近郊和远郊区县转移，租赁市场的供求矛盾得到缓解，北京的租金价格涨幅也将逐年放缓。
　　胡景晖表示：“国家提倡‘租购并举’，鼓励租赁规模化经营的方针，将进一步推动租赁市场的规范化和标准化。”不过，“租购并举”的落实和租赁经营的规模化发展还需更多、更具体的政策支持。目前，住房租赁市场还存在不少问题，相关管理法规缺失，而许多地方对住房租赁市场的鼓励还只有精神与文件，尚无详细规划与落地细则。因此，对租赁市场的培育和推动发展尚需各地落地细则的出台。