■本报记者 孙蔚
　　9月27日，中共中央、国务院批复了《北京城市总体规划（2016年-2035年）》（以下简称“《规划》”），持续三年的北京城市总体规划终于尘埃落定。《规划》明确回答了建设怎样的首都以及如何建设首都的问题。根据新总规，北京要严守三条红线，即人口总量上限、生态控制线以及城市开发边界。至2020年，北京常住人口控制在2300万人以内，全市生态控制区面积约占市域面积的73%，建设首都功能核心区。
　　城市规划和每个人息息相关，也会对房价产生间接影响，可以说，北京新总规决定了未来首都楼市的整体发展方向。下面我们用3组关键词来解读北京新总规的核心内容。
　　关键词1 常住人口控制在2300万人
　　《规划》指出，严格控制城市规模，到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。
　　北京人口的快速增长不仅带来了城市交通拥堵等各种城市病，也是引发北京房价过快增长的重要因素之一。链家研究院杨现领院长认为：“近年来北京改善性购房需求达到70%左右，人口疏解和总量控制意味着对购房需求的约束，首次置业需求的增速将会减缓，对应换房需求的规模也会下降，人口增速的放缓和总量约束有利于抑制房价上涨的动力。”
　　中原地产首席分析师张大伟则认为：“人口的流动是影响房价走势的最大因素。由于人口流动是缓慢而长远的，因此从短期看房价似乎与人口关系较小，但从长远分析，人口流动则会带动房地产市场发展。”
　　控制首都人口目标是北京市的首要任务，目前北京各区都做出了人口规划，主城区的人口将会有大幅度减少，而诸如顺义、房山、大兴等郊区将承接北京主城区人口的分流。也就是说，首都核心区要“两减一增一控”，即逐步降低人口密度，降低建设密度，增加绿地和水域，加强建筑高度控制，而一些郊区的人口将增加。
　　张大伟表示：“房价涨跌短期看信贷和供给，长期看人口趋势。但是，也不是人口增加或减少就可导致房价涨或跌这么简单。新增人口并不等于新增买房人口，一个城市新增人口的增速多年保持高位，最直接拉动的是与消费相关产业水平。和房价关系密切的人口指标是家庭分裂的速度、新成立家庭的数量、适婚人群数量和由于新生孩子出生、教育等带来的居住改善需求。”
　　关键词2 推动职住用地比例合理
　　《规划》提到，构建“一带、一轴、多组团”的城市空间结构；压缩生产空间规模，提高产业用地利用效率，适度提高居住用地及其配套用地比重，形成城乡职住用地合理比例，促进职住均衡发展。推进教育、文化、体育、医疗、养老等公共服务均衡布局，提高生活性服务业品质，实现城乡“一刻钟社区服务圈”全覆盖。
　　北京的战略定位是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。北京职住分散状况造成大量“钟摆交通”的现象，有研究机构根据城市平均时薪、拥堵延时、通勤次数等计算出，北京每年因交通拥堵导致的人均成本超过7972元，居全国第一；在高峰期开车出行，每分钟仅能挪动333米；全市每年因拥堵造成的经济损失达700亿元以上。尽管这些数据未必准确，但“白天住宅区是睡城，晚上产业园区是空城”的景象，在北京的确十分常见。
　　亚豪机构副总经理郭毅表示：“之所以出现这样的现象，城市规划不够合理、区域不够清晰、没有形成功能齐全的多中心布局是主要原因。而推动职住平衡，可以有效为交通拥堵耗费‘止损’，治疗城市病。在疏解非首都功能任务繁重的情况下，创造职住平衡的有利条件，对于克服产业转移、工作区域合理调整也有助推作用。”
　　“一带、一轴、多组团”概念的提出，表明北京之前摊大饼的城市模式将被多中心格局打破，在“多组团”“多中心”里工作生活就地解决才是北京未来意图实现的目标。
　　关键词3 长效机制 购租并举
　　《规划》提出，北京房地产调控要“加强需求端管控，加大住宅供地力度，完善购租并举的住房体系，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，努力实现人民群众住有所居”。
　　杨现领表示：“未来北京房地产的调控机制要在需求和供给上双管齐下，在需求端进行严格把控，杜绝炒房；在供应端加大力度，加大土地供应，加快项目入市，同时推进租售并举，多渠道扩宽供应，满足各方需求，可有效维持市场稳定，尤其是加快租赁市场的完善发展，增强市场的灵活性，真正实现人有所居。”
　　北京楼市从去年的“9·30”到今年的“3·17”新政，从限购到信贷政策持续收紧，都属于控制需求的手段。调控的直接影响是，北京二手房成交在今年7月和8月跌到了8000套左右的新低点，整体挂盘房价下跌了10%-15%，更有燕郊区域房价均价从每平方米3万元回落到2万元出头。
　　在增加供给方面，根据规划，未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷；其中，国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。2017年，北京市计划供应住宅用地1200公顷；其中，国有建设用地1000公顷，集体建设用地200公顷，以保障30万套住房建设需求。
　　值得一提的是，《规划》还首次提出“跳出北京看北京”，对京津冀协同发展和雄安新区建设进行详尽细致阐述，成为一大亮点。据了解，本次总规编制中新增两章，京津冀协同发展和对接支持雄安新区规划建设单独成章。新总规提出，要努力形成北京城市副中心与河北雄安新区比翼齐飞的新格局。