■本报记者 孙蔚
　　随着全球投资资本总额持续攀升，另类地产正以巨大的增长潜力受到越来越多的市场关注。另类地产是指较之办公楼、商铺、酒店式公寓等传统物业类型而言，范畴相对小众、发展阶段相对初级的一部分物业类型，例如迷你仓、数据中心、学生公寓、养老住宅等。
　　仲量联行中国区研究部总监周志锋表示：“另类地产崛起最重要的推动力量是传统物业供求关系的失衡。一方面传统物业收益率明显走低，另一方面全球投资资本的募集量达到历史新高，大量资本涌动之下亟待寻找更具价值的投资标的。”
　　仲量联行研究部数据显示，优质办公楼物业收益率2007年的平均值为5.49%，2009年第一季度这一数值达到历史峰值，为6.87%；随后一路走低，到了2017年第一季度已低至4.72%。与之相对应的是全球投资资本募集额的持续攀升，2007年全球投资资本募集额为1万亿美元，而到了2016年末，这一数值已攀升至1.6万亿美元。大量资金亟待收益率更具吸引力的投资品类，以迷你仓为代表的另类地产投资生逢其时。
　　相比其他传统的房地产资产类型，另类地产的潜在收益率具有更大的吸引力。仲量联行数据显示，在东京，办公楼、商铺和物流地产的投资回报率分别是3.5%、4%和5%，而数据中心、学生公寓、养老中心收益率均在 6%左右，迷你仓更可高达6.5%；在悉尼，传统投资物业收益率一般在6%以下，物流地产稍高，在6.8%左右，而另类地产收益率在7%-8%之间，迷你仓收益率可达8%以上。由此可以看到，迷你仓是另类地产中收益率相对较高的品类，受到各国投资机构的关注和追捧。
　　从2010年的150亿美元，到2016年的520亿美元，在过去的6年，另类地产投资额翻了3倍多，市场份额也从占全球投资总额的3.6%增长到6.2%。与办公楼等价格更高的核心资产类型相比，迷你仓等另类地产可为投资者提供一个更为经济的选项，进行多元化组合。
　　事实上，较之传统房地产，另类地产增速迅猛且需求强劲。与北美、欧洲和澳洲等更为成熟的市场相比，迷你仓行业在亚洲地区的发展历史相对较短。仲量联行华东区投资部总监邵律认为：“由于亚洲地区人口稠密、住宅价格不断攀升、居民财富日益增长、生活方式不断变化，将个人物品存储在自家以外地方的方式，正受到越来越多人的欢迎。而且随着电商行业的崛起和中小型企业的发展，人们对特定服务或附加服务的需求不断增长，从而为这些成长市场中的运营商带来众多商机。”
　　除迷你仓外，数据中心、停车场、学生公寓等在全球范围内也颇受关注。但由于国内云存储技术的发展，近两年数据中心的投资收益受到一定冲击；由于国内绝大多数城市的停车场均属民防工程，没有产权证，因此目前只有广州、深圳以及香港地区的停车场可作为投资标的；而学生公寓、养老机构等，目前有独立产权、可作为投资标的物业较少，在国内也尚未形成投资市场。“因此，总体来说，在目前国内另类地产投资市场上，迷你仓可谓一枝独秀。”周志锋表示。
　　值得注意的是，虽然另类地产投资的门槛相对较低，但较之传统物业，各资产类别都有独特的基本面，更注重运营管理水平，对投资者的专业要求更高，针对另类地产的监管也更严苛。
　　邵律认为，由于市场过于碎片化，另类地产市场整合空间更大、机遇更多，对于投资者来说，要进入这个市场也有更多非常规策略，如合资等经营模式。