■孙蔚
　　近日，甘肃兰州楼市限购政策有所调整的消息如一石击起千层浪，引起了社会各界的热议，有人甚至表示这预示着楼市“五限”有望全面开闸。对此，笔者认为，调整是真调整，放开却未必是真放开，楼市开闸你不要想多了。
　　兰州市对房地产市场政策的调整包括，核心区买房三年后才能交易，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时，城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再要求提供社保证明和纳税证明。
　　兰州市敢于首先调整限购政策的“勇气”，应该是源自于中央经济工作会议的精神“分清中央地方事权、实施差别化调控”。兰州本来就位于西部，属于需要加快城镇化的地区。同时，此次直接取消限购的都是兰州较为偏远的几个区，即便在兰州也不是热点区域，房价控涨的压力总体不大，这符合 “差别化”的总体原则，大体上“不犯规”。
　　而在兰州较为核心的区域，实际上采用的是“限售换限购”的做法，即以三年限售为递进政策，换取不再以纳税、社保记录衡量非本地居民购房条件，而是直接限购一套。这样，理论上进入市场的需求将产生增量。同时，通过限售，确保“投机投资性购房”被限制，符合“房住不炒”的原则。
　　其实，大部分人并不是关心兰州限购松绑的政策本身，因为会去兰州买房的极为少见；人们更关心兰州松绑是否会形成一种风潮，尤其是用“限售”换“限购”的这种方法。据了解，环京区域已经有地方在打这个主意，只不过不愿做“出头鸟”而已。
　　2017年，接近110个城市发布了房地产调控政策，发布次数多达270次以上。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。
　　2017年，房地产调控最大的特点是一城一策，甚至一城多策，分类调控是2017年调控的主基调。
　　短效调控机制逐渐向长效调控机制转变，限购、限贷、限售、限商、限价，“五限”政策叠加土地拍卖收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。
　　2017年，房地产市场调控最成功的地方是，在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然有效推动了经济发展。2018年，楼市调控的方向肯定依然维持这个发展趋势。调整政策不代表全面放松，因为之前部分城市的政策的确力度过严。以最典型的兰州为例，库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，符合调控的大方向。
　　与其时刻关注限购，不如关注“杠杆还去不去，银根还紧不紧”？相比于限购政策，更能决定房地产市场走势的是市场中的杠杆率，以及能向房地产市场投入多少货币。如果只松限购，不松银根，市场仍然不会有什么变化。