■本报记者 孙蔚
　　在刚刚过去的2018年上半年，北京二手房市场呈现出最明显的趋势是“触底回升”。从去年“317新政”调控出台后的急速降温，到去年年底今年年初的低位企稳，再到今年3月份以来的逐步回升，价格止跌，目前市场呈现出平稳迹象。房地产机构预测，下半年市场将趋于稳定。
上半年筑底回温网签增长超5成
　　据我爱我家市场研究院统计，2018年上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走势上结束了2017年的两连降，走出了半年不足5万套的低谷。
　　从价格来看，2018年上半年，北京二手住宅的成交均价环比2017年下半年下跌2.1%，跌幅较2017年下半年收窄5个百分点，但跌势继续。同比2017年上半年，2018年上半年的成交均价已经下跌9%。
两居室交易过半中小户型占主导
　　从户型看，2018年上半年，北京二手住宅交易中一居室占21.9%，两居室占55.7%，二者基本与2017年下半年持平。三居室占比为20.9%；三居室以上的占比为1.5%。由此可见，两居室仍是交易的绝对主力，占比超过5成。
　　价格上，上半年一居室、两居室、三居室及三居室以上户型的成交均价分别环比2017年下半年下跌0%、2.2%、3%、5.1%，其中三居室以上户型降幅最大。而在2017年下半年时，一居室、两居室、三居室及三居室以上户型的成交均价分别环比2017年上半年下跌4.8%、8.2%、6.2%、1%，其中两居室下跌幅度最大。
　　我爱我家市场研究院统计数据显示，2018年上半年北京交易的二手住宅中，面积在60平方米以下、60-90平方米、90-120平方米、120-140平方米、140-200平方米、200平方米以上的依次占33.6%、40.5%、16.9%、4.6%、3.7%、0.8%，其中60-90平方米、90-120平方米占比环比2017年下半年分别增加2%、1.5%，其他各面积段占比均较2017年下半年缩小。整体面积结构上，60-90平方米仍是最热户型，60平方米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上，90-120平方米也有15%左右的占比，更大面积的户型占比很小。
　　2018年上半年北京的二手住宅购买人群中，80后买家占53.8%；70后买家占18.4%；90后买家占12.5%；其他年龄层买家占15.3%。整体上看，80后仍是北京二手房交易的主力购房人群。
　　从2014年至今，90后在北京二手房购房人群中的占比已从2.8%持续上升到了12.5%。虽然目前80后购房者过半的格局依旧没变，但90后买家正在不断增多。
二手房市场四宗“最”公积金贷款占比上升
　　麦田房产对2018年上半年的二手房成交数据进行梳理，并结合市场调研，总结了市场突出表现的四宗“最”。
　　一是单套房源价格降幅最高超500万元，仅是个例。
　　今年6月份，北京东三环一套房以3300多万元成交，相比报价下降了550万元。这是上半年麦田房产成交的房源中，报价和成交价相比降幅最大的一套。事实上，上述案例仅属于个案。麦田房产统计数据显示，今年上半年的成交中，议价空间（成交价与报价的差额）在-5%以内的已成为主流，占到50.4%，另外有32.4%的议价空间在-5%到-10%，9.2%的议价空间在-10%到-20%。总体来看，降价房源（成交价低于报价的）依然占到92%。
　　麦田房产首席市场分析师张叶松认为，在当前市场环境下，买卖双方对于房源的心理价位比较接近，报价并没有出现虚高，所以在成交价格上更容易达成一致。同时，目前市场上的主力是置换型购房者，他们相对来说更清楚自己需求，所以在遇到合适房源时决策速度也更快。
　　二是“客房比”为两年来最低值，供需矛盾缓解。
　　据麦田房产统计，2018年上半年，房源量同比去年上半年上涨了9.2%，而客户量则同比下降了14.9%。在房源量增加但客户量减少的市场环境下，2018年上半年的二手房整体客房比为2.7，同比下降了29%，这也是2016年下半年以来的最低值，意味着市场的供需矛盾整体有所缓解。
　　三是5月成交量达到上半年最高峰，随后下滑。
　　从2018年上半年的单月网签量上来看，2月-5月北京二手住宅网签量连续增长，5月份达到18096套的峰值，6月份回落，网签量15827套，环比下降12.5%。这意味着市场继续升温的动力不足，开始进入触顶企稳的调整期。
　　四是商贷成交占比下降最多，公积金贷占比持续上升。
　　在房贷市场方面，最突出的特点是商贷占比一路“缩水”。与此同时，使用公积金贷和组合贷款的人群占比明显扩大，逐渐上升为市场主力。
未来市场趋势预测继续升温空间较小
　　我爱我家市场研究院院长胡景晖分析表示，从网签量的增长看，今年上半年北京二手房市场确实在回温，但交易量仍然没有超过2017年上半年，6个月7万多套的规模只是北京二手房市场的正常交易水平，甚至还有所不及。因为以北京800万套左右的存量规模，即使年换手率仅有2%，北京也有一年16万套左右的交易量。
　　从单月数据上看，6月交易量已经开始回落，在价格上，半年平均价格仍在下跌，所以，上半年北京二手房市场已经有较为明显的回温触顶迹象，未来市场继续升温的空间已经很小。
　　此外，在支付结构上，商业贷款比例已经降到了20%，是2014年以来的最低水平，这足以说明北京楼市的去杠杆、控风险工作取得了相当良好的效果。在市场理性高、杠杆风险低的情况下，上半年北京的二手房市场运行是健康的。
　　胡景晖表示，整体来看，2018年上半年北京二手房市场在交易规模上是回温的，但这种回温源自于从低谷向正常的回归，市场整体仍然保持着健康和理性，房价也保持稳定，甚至还有下跌。目前，北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平，所以市场接下来的上升空间已经不大，市场未来将逐渐趋于平稳。而房价在交易量稳定的情况下同样没有上行动力，加上住建部等七部委决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象的专项行动，下半年北京二手房市场基本会进入一个平稳期，整个市场会在此期间慢慢调整，形成市场与政策的平衡。
图表数据来源：我爱我家市场研究院