谢正军/图
■本报记者 徐文智
●新闻背景
开发商举报自己无证销售起诉购房者
　　2016年4月25日，消费者李女士与西安闻天科技实业集团有限公司 （以下简称“闻天公司”）签订了《紫杉庄园内部认购合同》，全款认购闻天公司开发建设的西紫杉庄园项目商品房一套。合同签订当天，虽然知道该项目尚未取得预售许可证，因开发商承诺正在办理中，李女士还是缴纳了120.4万元购房款。
　　今年1月初，李女士收到开发商发来的通知，要求清退此前所售房屋。2月，闻天公司将李女士起诉至西安市长安区人民法院，请求确认双方签订的内部认购合同无效，理由是在签订合同时，紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同。
　　李女士认为，闻天公司与自己所签订的《紫杉庄园内部认购合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效。闻天公司已向她收取了全部购房款，其必须依法依约履行合同义务。闻天公司在收取她全部购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》，又以其欠缺预售证为由起诉确认合同无效，其目的显然是因房价上涨而不愿卖房。对于恶意追求不正当利益的毁约行为，必须予以禁止。
　　3月1日，西安市长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司违规销售行为，对该公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办预售许可证，并处罚款72万余元。
　　6月8日，长安区法院一审判决闻天公司与李女士签订的 《紫衫庄园内部认购合同》无效。
　　一审宣判后，李女士提起上诉。
　　8月14日，西安市中级人民法院开庭审理了该案，当庭未宣判。
　　据悉，2017年4月至今，西安市房价飞涨，李女士所购闻天公司涉事房产的售价现已达每平方米2.4万元，是2016年购买时的3倍。闻天公司这一诉讼举动，备受消费者质疑。一些消费者认为，开发商在房价低谷时借售房向购房人融资，房价飞涨后撕毁合同，欲谋取更大利益。
法律圆桌
开发商可主张合同无效
●西北政法大学经济法学院副教授 郭琛
　　　　由于商品房预售合同的标的本身不是现房，其中潜藏着极高的法律风险，因此通过监管商品房预售许可情况来监管房地产销售行为，就成为政府保护消费者利益的一种重要的、不可或缺的手段。这也是2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将取得商品房预售许可证作为合同生效的必要条件的原因之一。
　　商品房预售证的获取与否不仅事关消费者利益，还关系到我国房地产秩序的有序、平稳发展，很明显后者属于公共利益部分。从《合同法》第五十二条列举的合同无效条款可以看到，当私人之间的合同同时损害了国家利益、社会公共利益时，国家有权利主动对私人之间签订的合同进行干预，即将合同效力认定为无效。因此，最高人民法院的《解释》作为司法解释，自然在解释时必须遵守立法本意，而不得任意违背立法初衷。《合同法》既然将合同无效限定在损害国家利益、社会公共利益上，那么，违反《城市房地产管理法》、未取得商品房预售许可证就签订商品房预售合同，不仅损害了消费者利益，还干扰和破坏了房地产秩序的健康、有序。从此意义上看，任何人包括开发商自己都可以主张合同无效，法律也没有理由对此作出任何限制。
●陕西省人大常委会法制工作委员会法规二处处长 杨学军
　　西安长安区法院的判决适用法律正确，判决结果合法有效。根据现行法律及最高院的相关司法解释，李女士与闻天公司签署的内部认购合同因闻天公司不具备商品房预售条件而无效。
　　合同无效产生的结果是“双返”，即双方相互返还因履行无效合同而取得的财物。由于西安近段时间房屋价格暴涨，如果“双返”，显然会损害李女士的利益。
　　案件中，李女士没有要求闻天公司承担因合同无效而产生的缔约过失责任，是李女士考虑到自己也有过错。在签订合同时，李女士明知闻天公司没有取得商品房预售许可证。因此，合同无效不能简单地归责于闻天公司一方。此种情形下，如果李女士反诉主张利益损失，不太可能按照价格上涨幅度得到赔偿。
　　造成这种情况的缘由，在于立法的缺陷。立法没有充分考虑到因合同无效而出现的利益巨大落差。法院在案件判决中，一定会考虑到综合性的因素，审慎地处理合同纠纷。但法院的权力是有限的，它不可能突破法律作出迎合社会舆论的判决。
消费者可主张惩罚性赔偿
●西北政法大学经济法学院副教授 郭琛
　　判决合同无效并不等于让明知自己没有预售许可证却仍然公然违反法律禁止性规定、违反社会共同遵守的诚实信用原则的开发商从中获益。
　　如果西安闻天公司已经具备办理取得商品房预售许可的条件，却恶意拖延办理预售许可，有意阻碍合同生效条件不能成就，那么，对于开发商的行为如何认定就需要司法担当与智慧。
　　依照《合同法》相关规定，有意阻碍合同条件不能成就的，视为条件已成就。如此，仍然可以责令闻天公司取得商品房预售许可手续，并认定合同有效。或者应当依法将闻天公司的行为界定为欺诈。消费者对于有意阻止条件成就，导致商品房买卖合同无效的开发商，有权依据《消费者权益保护法》主张惩罚性赔偿。
　　无论采取上述何种认定，都要体现法律的既要惩罚违反诚实信用原则之人，又要维护商品房预售许可法律的稳定性。
应重罚违规开发商
●陕西省消费者协会律师团成员律师 杨军
　　法院判决购房合同无效，仅是民事法律关系处理方式，行政执法针对的是行政违法行为，与民事纠纷处理不可替代，互不抵免。
　　开发商违法售房行为违反了行政法规，破坏了市场管理秩序。没收其违法所得，是对违法者行政处罚，而不是对民事纠纷的处理。
　　为了彰显社会公平正义原则，相关部门可依据《商品房销售管理办法》第三十八条规定，对开发商进行没收违法所得等行政处罚。
　　该案中，长安区房管部门仅对开发商罚款72万余元的行政处罚力度太轻。开发商因其违法行为应付出的经济代价包括以下几个方面：没收违法所得120.4万元；缴纳罚款；退还购房者购房款120.4万元；以房屋增值部分为基数，按照过错比重赔偿购房者经济损失；赔偿购房款被占用期间的利息损失。
●上海市锦天城（西安）律师事务所律师 安征伟
　　如果开发商为了获取利益，在明明可以具备销售条件或者可以将预售合同转变为有效合同时，却要求确认预售合同无效，法律上不应该支持，因为这样的结果违背了基本的社会公平正义原则。法律是维护社会公平正义的，面对这种行为，法院作出判决一定要慎重考虑。即便开发商自己主张的是确认无效之诉，法院也不一定要支持，或者法院在支持的同时，要对开发商进行相应的处罚。