■本报记者 王文郁
　　2016年和2017年，辽宁省沈阳市各县区法院共审结物业纠纷案年均超3万件，2018年前11个月审结28643件。同时，沈阳市中级人民法院（以下简称沈阳市中院）在2016年和2017年分别审结物业纠纷案件424件和638件，2018年前11个月审结物业纠纷案件622件。业主与物业管理公司争吵不休，有些业主与业主委员会也是矛盾重重，诉讼到法院的案件数量多、标的额小又难以调解。
　　2018年末，沈阳市中院经对近年来审理的涉物业纠纷案件进行梳理分析，发布典型案例，引导消费者合法理性维权，倡导物业管理者构建和谐服务关系。
未提供服务应退款
　　2017年5月，吕某缴纳了2017年全年物业管理服务费1043元，同年9月物业管理公司撤走。吕某诉物业管理公司退还2017年度物业管理费，法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间物业管理费的，人民法院应予支持”的规定，判决物业管理公司返还吕某2017年9月后剩余的物业管理费。
　　沈阳某小区11楼业主李某缴纳了2012年12月30日之前的物业管理费，之后物业管理费未予给付。2016年7月，该小区物业管理公司拒绝为李某发电梯卡，致李某无法使用电梯。由于物业管理公司的行为有悖物业服务的基本原则给业主的生活造成了损害，法院判决对李某自2016年7月不能使用电梯之日起的物业管理费予以免除。
安保失灵不担全责
　　园区安保设施失灵未能保护好业主权益，以及有的业主任意装修改建不听劝阻，也会造成物业纠纷多发。
　　2016年3月6日17时，沈阳某小区业主文某将花4200元购买的电动摩托车停放于自家楼下。次日早晨，文某发现电动摩托车丢失并报警。公安部门到物业管理公司调取监控录像，但因文某丢失车辆的区域监控设备损坏，至诉讼时未破案，未确定盗窃嫌疑人。
　　法院审理认为，根据《物业管理条例》第三十五条及双方之间《前期物业管理服务协议》的约定，物业管理公司有义务为文某提供安全保障服务，保障文某的人身、财产安全不受损害。物业管理公司未能保证监控设备有效使用，未能向公安部门提供监控录像和破案线索，亦未能提供证据证明其完全履行了“小区实行封闭管理”等其他安全防范义务，所以物业管理公司违反了安全保障义务，应承担相应的赔偿责任。但业主享受安全防范服务并不能免除财产所有人对自身财产的安全责任，文某仍然是自身财产的安全责任主体，物业管理公司对文某的电动摩托车没有保管义务，只承担与其过错相应的赔偿责任。法院判决物业管理公司一次性赔偿文某1260元。
业委会应公开合同内容
　　2011年7月，沈阳某小区业主委员会与沈阳一家供热公司签订《锅炉供暖运行委托合同》。根据该合同，园区将全部实施分户改造，为减轻业主负担，对整个园区的管线进行全部改造，拆除旧锅炉的收入为30.5万元。12名小区业主要求业主委员会公开交出2011年至诉讼时止的财务账及现金账（广告收入、采暖、分户供暖收入的账目去向及明细），公开交出从2011年至诉讼时业主委员会对外签订的与业主有关的物业合同、供暖合同、暖气改造分户合同、广告合同。
　　法院审理认为，12位原告作为小区的业主，有权要求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。法院判决业主委员会将该小区2012年1月至2015年12月的公共收益收支情况及明细予以公布，并张贴在小区公告栏内。
合同终止应提供账目
　　在物业服务合同终止后，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理所必需的资料，业主还有权请求业主大会或业主委员会公开包括小区公共收益收支情况及明细等相应的情况和资料。由于解除对物业管理公司的聘用合同，以及业主委员会公开收支明细不及时，也会导致业主与物业管理公司及业主委员会摩擦不断。
　　沈阳某物业管理公司从2006年开始一直为某小区提供物业服务。2016年12月，该小区成立业主委员会，任期3年。2017年1月19日，业主委员会向该物业管理公司发出解聘告知函，告知解除双方之间的物业服务合同，并于同年1月20日进行属地产权建筑、设施、物品及相关档案资料的交接，要求物业管理公司做好交接准备，并于交接完毕后3日内撤出园区。同年2月15日，物业管理公司函复业主委员会称，业主委员会不具备合法的主体资格，召开会议程序违法，作出的决议无效，不同意解除合同撤出园区。后该业主委员会就小区服务项目进行公开招标，选聘了另一家物业服务公司，并诉至法院，要求被解聘物业管理公司移交业主和物业的基础档案。
　　法院审理认为，《物业管理条例》第三十八条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。法院判决物业管理公司向业主委员会提供该小区业主名单及相对应的房产信息。
享受延续服务也要交费
　　对于物业管理公司服务合同期满，未能及时续签仍提供物业服务的，业主可否因物业管理公司无合同服务拒交物业管理费，沈阳的一个判例给出了答案。
　　沈阳某小区业主委员会与一家物业管理公司签订为期10年的《物业服务合同》，约定由该物业管理公司为小区提供物业服务。合同到期后双方未续签合同，但物业管理公司一直为园区提供物业服务，履行了小区物业代管职能。徐某以业主委员会未与物业管理公司签订《物业服务合同》为由，拒缴物业管理费。此后，小区业主委员会经业主大会表决同意续签物业合同。
　　法院审理认为，虽未续签物业服务合同但该公司履行了小区物业代管职能，社区委员会表决结果为物业管理公司取得了小区物业管理服务权利，徐某作为小区业主应履行缴纳物业管理费的义务。法院判决徐某给付物业管理公司2663元物业服务费。
禁止业主私搭乱建
　　沈阳某小区业主王某向园区物业管理公司提交“封闭二楼半、三楼露台、作玻璃阳光房”的《单项工程施工申报表》，并承诺按照要求搭建阳光房，实际施工却擅自改变成“土建房”。
　　法院审理认为，王某与物业管理公司约定按照规定搭建阳光房，施工“土建房”不符合合同约定，且未取得相关行政机关的许可。法院判决王某在判决生效后立即停止施工，并在判决生效之日起30日内将其房屋露台上的搭建拆除、恢复原状。