■本报记者 孙蔚
　　2019年以来，房企融资计划呈现井喷态势。据统计，截至1月29日，房地产企业今年的融资计划近80起，募集总金额超过1900亿元，刷新近20个月房企月度融资新高。在业内人士看来，这种融资密度和规模在业内并不常见，然而房企新年以来的密集发债并不意味着“融资难”局面已经破局，当前对于房地产的调控实质上并没有放松。
房企开年密集融资
　　进入1月以来，房企融资动作频繁，多家房企均在1月启动期限、规模不等的公司债、银行贷款、ABS（以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式）、海外债等融资工具。
　　比如，1月30日，绿城中国控股有限公司发布公告称，拟发行1亿美元的优先永续票据，前一天的1月29日，亦有5家房企通过不同渠道融资。其中，景瑞控股有限公司发布公告，宣布发行规模为1.5亿美元的优先票据；新城控股集团股份有限公司发布2019年第一期资产支持票据募集说明书，注册金额100亿元，本期发行金额15.58亿元，发行期限为24个月；信达地产非公开发行2019年公司债券（第一期），将于2019年1月31日在上交所挂牌交易，发行规模为15亿元；福建阳光集团有限公司拟发行2019年度第一期超短期融资券，本期发行规模为3亿元，发行期限270天；美的置业发布公告称，公司已于1月28日向合格投资者发行2019年非公开发行公司债券第一期，成功发行30.6亿元，票面年利率5.3%。
　　1月25日，远洋集团控股有限公司公告宣布，公司全资附属公司远洋地产宝财IV有限公司（发行人）拟发行于2022年到期的5亿美元有担保票据，年利率5.25%；福晟集团以海报形式披露，东亚前海-招商创融-福晟集团应收账款资产支持专项计划发行成功，发行规模8.3亿元；华远地产股份有限公司发布的公告显示，该公司完成发行2019年非公开发行公司债券（第一期），发行规模为15亿元，最终票面利率为6.65%。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年，大部分企业都在关注经营风险，对资金的渴求非常强烈。不过，去年12月份以来，房企融资难度相对有所降低，有些大房企发行的大规模企业债也获得批准。从整体看，当前市场降温，回款难度加大，再叠加企业前期过度投资对资金需求的上升压力，房企对融资的诉求明显上升，因此房企纷纷看准窗口期，多数都抛出了融资预案。
部分企业融资成本高企
　　利率方面，记者发现境内融资成本明显低于境外融资成本，不少房企境内融资利率不足4%，而部分房企境外融资成本高达15%。
　　从今年已公布的境外融资计划看，利率普遍超过8%，少数企业的利率超过10%。以明发集团为例，公司完成发行的2亿美元债券利率高达15%。
　　密集发债背后是步步紧逼的偿付压力。从1月内众多披露融资计划的房企来看，其融资用途主要是为了“借新还旧”。
　　Wind（金融数据和分析工具服务商）数据显示，2019年房企公司债到期规模2640亿元、企业债到期规模183亿元、非金融企业债务融资工具到期规模 1037亿元、资产支持证券到期规模628亿元、海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。
　　此外，中金公司研报也指出，2019年房企将进入偿债高峰期，2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿元，相比2018年翻倍有余，今年房企债务压力相比 2018年并未有所缓解。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，债务压力之于房企而言，可谓“负重前行”，目前融资主要是为了提前偿债。部分企业融资成本高，其实也是一种潜在的负担，但短期内此类成本可以忽略不计，企业目前是以获取资金为导向。此外，在严跃进看来，融资在助力企业规模化发展的同时，也对企业安全稳定发展形成了一定阻力，应当予以重视。“首先，从宏观角度来讲，这是一个风险问题，中央不断提及要防范风险，债务兑付风险肯定是房企接下来要着力化解的；其次，从企业经营角度来讲，如果不处理好自身的债务问题，房企的股价会因此波动，企业未来的投资也会受到影响。”严跃进表示。
融资政策并未放松
　　尽管新年伊始房企的融资动作密集，但业内很多专家及机构认为，2019年房企融资形势仍然较为严峻，当前融资政策并未在实质上得到放松。
　　从1月份房企的融资动作来看，尽管有些房企顺利拿到资金，但也有部分房企的融资计划被叫停。比如，1月23日，奥园集团非公开发行2018年住房租赁专项公司债券被终止审核，该公司债券计划发行规模为10亿元；1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于中止状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元；俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年集团非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。
　　张大伟认为，对于一家上市房企来说，若多频次密集发债，且财务盘面负债率过高，评级机构则会下调评级，这意味房企将更难在资本市场获得资金，尤其对中小开发商来说，这将是致命打击。
　　同策研究院研究总监张宏伟认为，2019年楼市调控仍是大基调，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张。
　　诸葛找房数据研究中心报告显示，综合2018年12月央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度越发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发行数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年的重要话题。