■本报记者 孙蔚
　　从“抢人大战”到楼市政策收紧，从拿地热潮到一城一策、一区一策，从楼市“小阳春”到回归平稳，今年上半年楼市很是热闹。据不完全统计，上半年全国各地出台的楼市调控政策高达251次，下半年房地产市场走势如何？近日召开的中央政治局会议再提“房住不炒”的定位，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，这给市场提供了一个明确的信号，“稳”字将成楼市调控主基调。业内人士预计，接下来房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变，应重点防范部分三四线城市价格快速下跌的风险。
调控一直在路上
　　从目前的行业现状来看，其实房地产行业的调整一直都在路上。
　　政策方面，根据相关机构统计，上半年全国房地产调控政策高达251次。从近期多地出台的房地产调控来看，政策收紧信号比较明显。西安、苏州等城市均对现有政策升级和加码，呼和浩特、洛阳、北京和宁波等城市则是对目前当地市场存在的一些现象进行规范和整顿。7月下旬，大连更是传出将实施商品住房价格指导，严查哄抬房价等行为。合肥将从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。而此前曾试图对现有楼市调控政策进行“松绑”的开封，更是被第一时间叫停，这些强烈的政策信号都预示着房地产调控丝毫没有松懈之意。
　　金融层面，针对部分楼市热点地区，银行对个人住房贷款业务趋于谨慎。根据融360大数据研究院监测的数据，6月份全国首套房贷款平均利率为5.42%，相当于基准利率1.11倍，环比上涨0.14%；二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。同时，房企融资也在收紧。银保监会不久前发文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。7月12日，国家发改委发文强调防范房地产企业发行外债可能存在的风险，并规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
　　上半年土地市场的成交体量远不及去年同期，三四线城市收缩比较明显，土地市场开始降温。同时，为遏制部分城市地价的持续上扬，多地相继调整了土拍规则。例如东莞土拍新规不再价高者得；合肥则是禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地拍卖，杜绝“围标”；杭州对土地溢价率上限做出调整，将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%。
趋稳成为新常态
　　2019年“稳”字是楼市调控基调。住建部部长王蒙徽此前明确表示，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。
　　当前，房地产市场在“房住不炒”的定位指导下，坚持因城施策、一城一策，落实城市主体责任，调控取得了明显成效。2019年上半年，房地产市场总体平稳，虽然三四月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”，但5月份以后市场数据回落，说明楼市回暖尚不稳定，“小阳春”动力明显不足，这场由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下已经快速退烧。
　　北京科技大学经济贸易系主任何维达在接受记者采访时表示，今年以来，中国楼市总体表现相对平稳，一方面是因为经过20多年的快速发展，不少地区的房价累计涨幅已经较高，另一方面是因为各地在坚持严格的房地产调控政策的同时，加大了保障性住房的供给力度及长租市场的支持力度。“比如限购政策，就将购房资格与本地工作年限挂钩，确保长期在本地工作生活的人能够优先满足自住需求。”何维达说。
　　中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强坦言，房地产政策的松紧程度其实取决于市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。无论是因城施策还是一城一策，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，未来房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，防范发生系统性风险。
市场分化明显加剧
　　观点指数研究院日前在2019博鳌房地产论坛上发布的《2019年中国房地产行业发展白皮书》显示，在政策持续收紧，整体市场预期倍承压力的状态下，各阶梯房企在上半年的竞相追逐中抬高了TOP100的门槛。从盈利结构来看，市场调整期房地产行业马太效应持续放大，市场集中度进一步提升，盈利能力的分化也在加大。上半年合约销售额超过1000亿元的房企有12家，相比去年同期增加3家。销售额处于500亿-1000亿元的房企数量与去年同期持平，为19家。而销售额在200亿-500亿元的房企最多，为37家。值得一提的是，有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。
　　在此次博鳌房地产论坛上，与会业内专家普遍认为，房地产企业已经走出舒适区，行业面临的不确定性在不断增加。不少现金流紧张的房企，不得不转卖项目断臂求生，甚至直接破产。根据人民法院公告网，截至2019年7月24日，今年全国共有274家地产商宣告破产，其中大多数都是中小型房企。
　　针对下半年的市场发展趋势，中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强指出，棚改退出后部分三四线城市隐忧显现。此前，由于去库存、棚户区改造的政策效果叠加，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言，三四线城市对房地产市场销售量增幅的贡献更大。如今，棚改政策有了重大变化，将由政府购买棚改服务模式转向以发行棚改专项债为主，随着棚户区改造政策的收紧、三四线城市市场饱和度的增加，缺乏人口和产业支撑的三四线城市房地产市场风险将有所提升，须注意防范房价快速下跌。