图：50城新房房价涨跌城市个数周度分布
数据来源：诸葛找房数据研究中心
　　近日，恒大率先在全国进行打折促销优惠活动，最低折扣达到6折，引起业界广泛关注。
　　在房企融资难度加大的背景下，加之海外融资进一步收紧，房企的资金压力进一步凸显。趁着传统“金九银十”销售旺季的到来，部分房企通过降价跑量的方式来快速回笼资金，缓解当前的资金压力。
　　那么，房企是真的降价，还是为了“金九银十”制造噱头？降价幅度到底有多少？诸葛找房数据研究中心结合大数据揭开本轮房企降价的面纱。
　　诸葛找房数据研究中心选取了50个城市的房价变化作为数据样本，研究时间为2019年第31周-34周（7月29日-8月25日）。大数据显示，近期新房价格下降并不是捕风捉影，房企确实开始了降价的步伐，但降价并不是普遍现象，大城市的中心城区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。而降价幅度并未太大，购房者对此应理性对待。至于未来各大房企会不会进一步加大价格降幅，还需观察9月份的市场交易情况。
　　根据国家统计局数据，截止到2019年7月，全国商品住宅销售面积为77755.69万平方米，与去年同期相比下降0.4%，同时，商品住宅销售面积累计增速已连续3个月下滑。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，“金九银十”是传统的销售旺季，但目前政策仍处于高压态势，市场观望情绪逐渐增厚，消费者的购房积极性弱于往年。预计今年“金九银十”不会带来较大惊喜，整体成交量与去年持平或弱于往期。开发商降价主要是因为近几个月来市场成交冷淡。
　　具体分析房价走势可以看出，“7·30”政治局会议后，楼市价格上涨动力不足，降价苗头显现。50城房地产市场平均价格在今年28周后连续3周上扬，至31周价格达到高位，随后中央政治局会议表明“坚持房住不炒，并强调不以房地产作为刺激经济的手段”，市场预期下调，32周50城的价格高位回落，环比下降4.0%至26770元/平方米，价格下降城市达32个，比31周增加11个。
　　大数据显示，50城中，涨价区域分为两类，一类是大中城市的中心城区及开发新区，如北京的朝阳区、海淀区、丰台区，杭州的余杭区、江干区，西安的城东区、经开区、曲江新区、浐灞新区、经济技术开发区、高新区，温州的经济技术开发区、鹿城区；另一类是环大都城市周边三四线城市，如环长三角区域的衢州及湖州，环珠三角区域的汕头。这说明大中城市的中心城区新房供应稀缺，价格较为坚挺，产业区域具备产业优势，需求相对旺盛。环城市群周边的随着中心城市的价格高及外来人口的购房门槛高，部分需求外溢至周边三四线城市。
　　降价区域同样也分为两类，一类是大中城市的郊区，如北京的通州、顺义、昌平、大兴，上海的奉贤，成都的温江、双流、龙泉驿区。另一类是三四线城市，如淮安、黄冈、张家港、惠州、泰安。这是由于大城市中心城区供地有限，新房的供应集中在大中城市的郊区，因此降价空间大，而三四线城市在2019年受到棚改弱化及供应高峰的影响，市场开始走弱，量价齐跌。
　　此外，由于新房存在限价以及受推盘节奏的影响较大，二手房价格的变化更能反映市场真实的价格。为此，诸葛找房数据研究中心统计了100个城市的二手市场价格。研究表明，二手住宅市场价格止涨趋势渐显，下跌城市个数扩大。自第32周（8月5日）起，百城的平均二手房价格有止涨态势，第33周、34周价格下跌的城市数量相较于第32周明显增加。从大数据可以看出，今年二手住宅市场在三四月份“小阳春”后，成交量高位回落，由于政府频频表态坚持“房住不炒”，强调“不以房产作为刺激经济的手段”，强化了购房者的观望预期，延缓了购房者的入市步伐。随着交易量的回落，业主降价意愿增强，直接影响了二手房的成交价格。 （楼兰）