“我国住户部门杠杆率不断创新高，不断缩小与发达国家间的差距，这也预示着房地产金融政策短期内仍难松绑。”易居研究院研究员沈昕在解读日前发布的《2019年三季度全国居民购房杠杆研究》报告时如此表示。
个人房贷余额持续回落
　　报告显示，今年三季度，个人房贷余额同比增速回落至16.8%，连续10个季度回落；全国居民购房杠杆率为31.3%，环比降0.5个百分点，同比降0.1个百分点。
　　沈昕表示，中央政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，市场预期随之转变，全国首套房贷平均利率连续4个月上升，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。预计四季度居民购房杠杆率还将下降，百城房价指数环比涨幅也将继续收窄。
　　数据显示，2019年三季度，个人住房贷款余额新增1.09万亿元，环比持平，同比增长5%，房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。
　　从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2019年三季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为28%，环比下降0.6个百分点，同比上升2.4个百分点。
全国居民购房杠杆率下降
　　观察历史数据可以看出，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行，2019年一二季度小幅上升，三季度再次下行。
　　沈昕认为，今年上半年居民购房杠杆率上行主要有以下两点原因。其一，央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷节奏加快；其二，全国首套房贷利率2018年12月-2019年5月连降6个月，居民贷款意愿增强。但三季度部分热点城市首套房贷利率纷纷上调，6月份以来全国首套房贷平均利率已连续4个月上升，这使得居民贷款意愿减弱，三季度居民购房杠杆率小幅下降。国庆长假后，全国住房按揭贷款市场执行了新的LPR定价机制，但从各地的执行情况来看，与之前的贷款利率相比基本保持稳定。若年内5年期LPR（贷款市场报价利率）不调整，预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡，这将制约居民贷款意愿进一步增强。
　　此前央行发布消息称，要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。9月监管严查信用卡资金流入楼市情况，包括境内房地产类商户、房产相关契税等，多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额，并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易。当前全国居民购房杠杆率连续2个季度回升后有所下降，目前来看短期内房贷政策很难全面放松，预计2019年四季度全国居民购房杠杆率还将继续小幅下降。
　　国际清算银行公布的数据显示，2018年末，各国的住户部门平均杠杆率为59.7%，发达国家为72.1%，新兴市场国家为39.9%。目前我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但高于新兴市场国家平均水平。业内专家指出，需要看到的是，在我国住户部门杠杆率快速上升的同时，其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆。例如，美国住户部门杠杆率从2008年末的95.4%显著降至2018年末的76.3%，同期日本住户部门杠杆率从59.5%降至58.1%，欧盟从60.4%降至57.7%。且近年来我国住户部门杠杆率增速较快，如果不加以控制，未来几年有可能超越欧盟和日本。
居民消费观念转变
　　近年来住户部门贷存款余额比例持续上升，这与存款余额增速持续下行、贷款余额增速持续高于存款余额增速有关。业内专家指出，住户部门存款余额增速持续放缓，可能有多方面原因。
　　一是与居民消费观念的转变有关，过去大多数居民的节约型消费方式已不再是主流，与之相应的高储蓄率也逐渐降低；二是与居民代际更迭有关，目前80后、90后已逐渐成为消费市场的主力，他们不再像父辈、祖辈那样热衷于储蓄；三是理财方式发生了变革，银行理财产品、互联网理财产品等分流了一部分的银行存款；四是实物类资产住房正在成为中国家庭资产的重要组成部分，越来越多的居民热衷于将货币类资产的储蓄存款和理财产品转化为房产。
　　住户部门贷款余额增速持续高位也与住房贷款持续高增长有关。从央行公布的数据来看，2008-2018年，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-54%，即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右，是居民负债的最主要组成部分。随着近日央行强调，要保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，预计下半年住户部门贷款余额增速将会有所放缓，住户部门贷存款余额比值的上升趋势也将趋缓。
（房欣）