■本报记者 孙蔚
碧万恒仍是行业前三甲
　　近日，克而瑞研究中心发布的2019年中国房地产企业销售排行榜显示，在TOP5中，碧桂园以7715.3亿元一马当先，超过第二名的万科1400亿元。排名第三的恒大则完成了销售额6080亿元，融创凭借其收并购优势、充裕的可售货量以及优质的产品品质，首次突破5500亿元销售规模，成为国内第四家突破5500亿元大关的房企。值得注意的是，排在第五名的保利也紧追不舍，全年的业绩规模超4700亿元。
　　相比2018年，2019年TOP30各梯队房企销售金额门槛都略有提升。TOP10房企权益金额门槛达到1703.5亿元，同比增幅达5.8%；TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元，门槛增幅分别为12%和3.6%。
　　在行业增速上，TOP100房企的累计销售金额同比增长6.5%，但相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明显放缓。
　　在逐渐回归理性的市场环境下，各大房企的竞争更加激烈，行业集中度进一步提升，同时，房企之间的分化加剧，不同梯队分化明显。房企市场份额“强者恒强”的马太效应仍在加剧。截 至 2019年 末 ，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。
　　分梯队来看，百强内部各梯队房企分化格局加剧。TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升，梯队竞争加剧，TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。
市场优胜劣汰加剧
　　知名房企暴雷，巨头大手笔收并购，众多中小房企破产，2019年行业加快了优胜劣汰的脚步。
　　2019年6月，上市公司ST银亿发布公告，银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。2019年初，融创125.53亿元吞下泛海的项目；11月27日，又一笔大单153亿元收购成都环球世纪和时代环球51%股权，成为2019年当之无愧的“并购王”。
　　有业内专家指出：最多的时候，中国房地产企业注册数量接近10万家，经过了大浪淘沙，多次调控，有新项目开工的企业已经不足一万家了。将近90%的企业已经被边缘化了、出局了，而这个洗牌过程现在还在上演，且未来将不断加剧。
　　随着融资环境监管加强，市场销售不断降温，如今，开发商都面临巨大的生存压力。一叶落知秋，最先感受到行业洗牌寒意的莫过于中小地产商。
　　从行业视角来看，有房企破产倒闭是正常现象，房地产调控政策在某种意义上来说加速了企业兼并即“大鱼吃小鱼”的过程，市场集中度不断提升。更重要的是，信誉不良、质量不佳、运营不善的房企被淘汰出局，品牌房企为了基业长青更加精研产品、服务客户，使得优胜劣汰真正成为市场生存准则，这是遵循了经济规律的自然选择，最终将令购房人受益。这说明市场优胜劣汰的机制开始发挥作用，房企进入新一轮洗牌后，市场化程度快速提升，大型房企的市场竞争力进一步增强。
渠道费加压开发商
　　2019年，地产营销渠道成为业内关注的焦点。先有开发商为了迅速回款，向市场抛出了超高代理费。到了年中，市场营销难度加大，渠道成了开发商卖房极为重要的方式。此后，开发商售房对渠道的依赖更是猛然上升，渠道费用涨到6%-8%，有的甚至高达10个百分点。不断攀升的渠道费用对开发商日渐收紧的成本形成制约，也广为行业诟病，业内不时传出“渠道费绑架开发商”的声音。
　　实际上，当前中介渠道费用的差别比较大，在不同城市、同一城市的不同区域都存在一定差异。尤其是最近一年来，一些企业现金流紧张、融资难度加大，部分项目的确在渠道费上给出了更多的让步。
　　其实，通过渠道进行商品房销售本身并无不妥，但过高的渠道费率则存在明显的问题。在市场不景气的情况下，渠道成为开发商的重要依赖，但由此产生的高额费用却又与开发商日渐收紧的成本形成制约，最终将成本转嫁到消费者身上。不管如何，渠道规范化已经成为行业共同的呼声，对于开发商而言，如何练好内功成为一大课题。
长租公寓大洗牌
　　2019年11月，长租公寓品牌青客在纽约纳斯达克证券交易所挂牌上市，成为中国长租公寓上市第一股。但好景不长，经过短短的7个交易日后青客就股价破发。更让人想不到的是，经过不到两个月时间的检验，青客公寓上海总部遭遇集体投诉，维权人员包括房东、租客、员工，在青客公寓面前，都成了弱势群体。
　　长租公寓寻求上市，自然是想要打开更多的融资通道，这也折射出长租公寓依旧处于“烧钱”状态，其实这个曾经的“风口”要比人们想象的苦得多。
　　公开数据显示，从2017年至2019年，共有69家长租公寓机构因资金链断裂无法经营，而在2019年占了其中的53家，其中资金链断裂及跑路的有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。在开发商层面，远洋地产、朗诗集团等房企宣布剥离旗下长租公寓业务，万科、碧桂园等地产巨头也暂缓了在相关领域的扩张脚步。
　　2020年，对于长租公寓市场来说是更为关键的一年：第一，租赁需求尤其是一线城市的租赁需求逐步进入平稳增长期；第二，租金价格上涨乏力；第三，长租公寓企业融资陷入困境。
房企争相布局大湾区
　　大湾区的概念在2019年十分火爆。2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，随后各种相关利好政策也接连落地。具体而言，粤港澳大湾区是由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门等九个城市（珠三角）组成的城市群。在《纲要》出台后，中山、珠海等大湾区城市陆续放开了对港澳人士的购房限制，并出台了个人所得税方面的优惠等，近期粤港澳大湾区多个城市的房地产政策均出现微调。这些调整措施优化了既有的房地产限购政策，降低了部分群体的购房门槛。
　　在各项利好政策下，众多珠三角本地房企凭借“地利”优势，在粤港澳大湾区崛起的过程中加大项目投入、增加土地储备。与此同时，由于粤港澳大湾区的发展机遇普遍被看好，陆续有多家外来房企新增大湾区布局。据不完全统计，2019年以来，超过20家外来房企涌入大湾区，将大湾区作为其全国化布局的战略要地。