■姜馨
　　楼下邻居安装排烟管道不当，楼上住户不堪其扰，可以以物业公司没有尽到监管职责为由要求减免物业费吗？近日，北京市第一中级人民法院对一起相关案件作出维持一审原判，业主必须缴纳物业费的终审判决。
　　姜女士为北京市某小区业主，2007年10月，该小区业主大会（甲方）与小信公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定小信公司为小区提供物业管理服务。因对物业服务不满意，姜女士自2012年2月1日至2019年12月31日一直未交纳物业服务费。对此，小信公司向一审法院提起诉讼，要求姜女士支付该期间物业服务费共计1.5万余元。
　　姜女士表示，前期由于小信公司未提前通知暖气试水，导致家中新安装的暖气设备漏水，进而将楼下房屋地板损坏，其赔偿了楼下业主损失3080元。此外，楼下住户入住时将厨房外墙打穿安装了排烟管道，其排出的废气影响了她正常卖房，小信公司对此监管不力，不予解决，因此她才拒绝缴纳物业费。
●法院判决
物业公司未存在违约行为
　　一审法院经过审理，判决姜女士应支付涉案期间欠缴的物业费15406.77元。
　　姜女士不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。她认为楼下业主将外墙打穿安装了排烟管，对着自家的客厅排放废气，导致其房屋卖不出去。小信公司没有履行监督、制止、管理的职责，存在不作为。因此要求改判支付一半物业费。
　　小信公司辩称，姜女士与楼下业主之间的纠纷是相邻关系纠纷，应另案起诉，其并没有执法权。
　　北京市第一中级人民法院经审理后认为，小信公司与小区业主大会签订了物业服务委托合同，上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对小区全体业主具有法律约束力。双方均应按合同约定履行自己的义务。姜女士因小信公司的物业服务不到位主张减半交纳物业费，但其主张的事由主要与楼下住户争议有关，现有证据不能充分证明小信公司在履行合同过程中存在严重违约行为，故姜女士以物业服务质量为由要求减半交纳物业费，在小信公司不认可的情况下，法院不予支持。
　　据此，北京市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
●法官说法
服务是否到位需整体考量
　　北京市第一中级人民法院法官黄慧婧表示，随着我国城镇化的推进，小区业主与物业公司的物业服务合同纠纷频发。在物业公司起诉追缴物业费的案件中，业主常以物业服务不到位为由要求减免费用。
　　在处理此类纠纷时，需要注意到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，在对物业服务质量进行评价时，不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。虽然每位业主均有权依据自己的标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，在相关费用的交纳及减免时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，还需要考虑全体业主的整体利益。
　　本案中业主主张的物业费减免事由主要与楼下住户争议有关，现有证据不能充分证明物业公司存在违约行为，因此法院对业主的主张未予支持。
　　法官提示，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主足额交纳物业费的情况下，物业公司才可以提供更好的优质服务。而物业公司则应本着“诚实信用、服务第一”的原则，努力提高物业服务质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。