图一：主审法官胡慧接受《中国消费者报》记者采访。
图二：谢正军/图
■本报记者 余知都 文/摄
　　有人要卖房，却因限售政策不能出售；有人想买房，也因限购政策不能如愿。于是，“精明”的房产中介为双方策划并导演了一出假离婚、假结婚再真离婚的荒诞剧，如此一番操作，房屋买卖双方的意愿都得以实现，房产中介也从中大赚了一笔。然而，就在近日，随着湖南省长沙市望城区人民法院的一纸判决，这起看似完美的房屋买卖交易被宣布无效。
　　9月6日至7日，《中国消费者报》记者走访长沙市望城区人民法院、长沙市望城区不动产登记中心，了解了这出荒诞剧的来龙去脉。
房屋买卖 中介支招
　　“月落湘江，坠地成岛。”近年来，地处湖南长沙望城区的月亮岛风景区成为当地房产板块的新宠。张玉保和周芳夫妻几年前就在此购置了一套97平方米的房屋，因资金周转需要，2020年10月，夫妻俩准备将这套房屋卖掉，但由于取得不动产证未满4年，根据长沙市住宅商品房限售政策，该房屋尚不能出售，两人为此犯了难。“没问题，只要按我的方法去做，保证能帮你们把房子卖出去。”正当张玉保夫妻因限售政策无法卖房一筹莫展时，房产中介唐炜的一席话让夫妻俩喜出望外。唐炜说出了自己的“锦囊妙计”：“你们夫妻先办个假离婚，房屋过户到其中一人头上，然后，得到房屋的这个人与购房者假结婚，再以夫妻财产过户的名义将房屋过户到购房者名下，接下来再与购房者离婚。如此一来，你们的房屋就顺利地卖出去了。”
　　张玉保和周芳欣然接受了唐炜的售房“妙计”，并当即与唐炜签订了一份《房屋独家销售合作协议》。双方约定：该房屋委托唐炜以85万元出售，实际成交价高于85万元的部分全部归唐炜所有。
　　几天之后，21岁的江西姑娘彭畅经人介绍，找到唐炜咨询购房事宜。原来，彭畅急于购买婚房，但因自己和男友都是外地人，在长沙缴纳社保均未满两年，根据长沙限购政策未取得购房资格。唐炜遂将张玉保和周芳的房子以及自己的“锦囊妙计”推荐给了彭畅。彭畅和男友看房后表示很满意，并接受了这一购房“妙计”。
　　经过一番讨价还价，唐炜与彭畅谈好房价为106万元，该房价包括中介费、贷款费、个税、契税等。2020年11月24日，唐炜代张玉保与彭畅签订了《购房合同》，合同签订后，彭畅当即支付了5万元定金。
多收少付 中介赚差价
　　签完合同回到家后，彭畅心里越想越不是滋味。“自己还没结婚，却先要跟别人结婚再离婚，到时跟男友结婚，户口本上就有了离异的记录，如果对方到时不肯离婚呢？”想到这，彭畅不免有些后怕。
　　次日，彭畅找到唐炜明确表达了自己的担忧，想等到有购房资格后再买房，要求唐炜退还定金。唐炜听后表示：“合同是你自己签的，毁约可以，但定金不能退。”
　　听说定金不能退，彭畅急了，声称自己的首付款筹不够，无法履行合同。看到唐炜不退定金的态度坚决，彭畅扬言要报警。
　　“我干这行很多年了，你尽管放心，办理结婚过户不是什么难事，顶多也就是打了政策的擦边球而已，没有什么风险。如果你首付款不够，我可以先借给你一笔钱，等房屋办完过户再还我都行。”见彭畅要报警，唐炜开始一脸笑容好言相劝，在信誓旦旦保证可以过户的同时，还表达了愿意借钱的诚意。
　　在唐炜的反复劝说下，彭畅打消了解除合同的念头。
　　2020年12月28日，在唐炜的提议下，彭畅向唐妻杨爱蓉出具一张19万元的借条，约定还款期限为2021年1月31日之前。当日，杨爱蓉向彭畅银行账户转账19万元。
　　此后，包括上述19万元借款在内，彭畅向唐炜或唐炜指定的账户支付了106万元房款。唐炜将其中的85万元支付给了张玉保和周芳，唐炜获得购房差价21万元。其间，唐炜支付了房屋过户费用。
　　至此，整个操作过程在短时间内完成，张玉保和周芳卖掉了房屋，彭畅如愿买到了房屋，而唐炜也志得意满地赚了一笔可观的佣金。
对簿公堂 购房合同无效
　　办理不动产变更登记后，彭畅无意间得知，张玉保和周芳的房屋实际出售价格只有85万元。“中介赚钱可以，但一下子从中赚这么多，我实在接受不了。”于是，彭畅向杨爱蓉提出少还借款。杨爱蓉不同意，认为赚取房屋差价是唐炜跟张玉保、周芳夫妻当初协商约定的，跟彭畅无关；而且，彭畅是白纸黑字写了借条向杨爱蓉借的19万元。几经催讨未果，今年2月初，杨爱蓉一纸诉状将彭畅告上长沙市望城区人民法院，要求彭畅归还19万元借款。
　　今年5月底，长沙市望城区人民法院公开开庭审理此案。彭畅在庭审中辩称，19万元不是借款，而是临时周转款，且杨爱蓉已实际收回。
　　法院审理认为，彭畅为实现购房的目的，向杨爱蓉出具借条借款19万元用于支付房款，双方已形成民间借贷关系。本案民间借贷关系发生的原因，与房屋买卖相关联，故应当将民间借贷行为和房屋买卖行为结合起来进行综合评判。
　　望城区人民法院最终认定，此前各方签订的《房屋独家销售合作协议》《房屋买卖合同》，均违反公序良俗，属无效合同；同理，杨爱蓉向彭畅出借资金用于支付购房首付款的行为，也因违背公序良俗，同样无效。近日，法院判决，驳回杨爱蓉的诉讼请求。
　　目前，判决已经生效。
法院发司法建议书有关部门积极响应
　　9月6日，审理本案的主审法官胡慧在接受《中国消费者报》记者的采访时表示，本案中，相关人员通过规避国家政策红线获取不当利益，与社会主义核心价值观相违背。如果对此类行为不加限制而任其泛滥，势必导致国家房地产宏观调控政策落空，同时还可能影响婚姻家庭关系稳定，增加交易风险，损害社会公共利益。
　　日前，望城区人民法院向长沙市望城区住房和城乡建设局、长沙市自然资源和规划局望城分局发出司法建议书，提出建议：
　　一是加强对房地产中介机构的管理，要求中介机构加强对中介人员的教育培训，增强从业人员遵纪守法的意识，对房地产中介从业人员的违法行为依法予以打击。
　　二是加强以夫妻更名方式办理不动产变更登记的管理。
　　9月7日，记者来到长沙市望城区不动产登记中心，中心主任吴曙告诉《中国消费者报》记者，该中心在接到法院的司法建议书后，立即向社会发布了风险提示，“我们将联合有关部门对此种行为依法予以打击，并加强以夫妻更名方式办理不动产转移登记的管理，经查实属于规避限售、限购政策的，作出不予受理的决定。”吴曙说
　　（注：文中人物姓名除“胡慧”“吴曙”外均为化名）