稳定租赁市场，发展保障性租赁住房，解决新青年、新市民的居住问题，已经成为各地楼市政策关注的重点。不久前，部分热点城市租赁市场租金升温的状况得到了市场的广泛关注。近日，贝壳研究院发布了针对全国40城开展的租赁市场调查报告，数据显示，今年1-9月全国重点40城租金同比确有增长，但涨幅仅为1.4%，相较于2019年同期仍下跌10.7%，低于疫情前水平。
　　贝壳研究院分析师黄卉对《中国消费者报》记者表示，有赖于国内良好的疫情防控措施和经济的快速复苏，目前，人口持续流入的热门城市、超大及特大城市的租赁市场保持活跃。整体而言，可以得出一个结论：2021年，全国租赁市场已经正式回归传统市场周期。全国重点40城在今年3月出现了一个热度小高峰，在7、8月达到年内市场的热度峰值，9月全国租赁市场有所降温，降计四季度租金水平将稳中有落。
38个城市租赁市场降温
　　贝壳研究院数据显示，全国重点40城中，上海、郑州的年内热度高峰出现在3月，市场热度主要是由春节后流动人口返城带来的新增、换租需求推高。其余38个城市分别在今年三季度的6、7、8月陆续迎来年内市场热度高峰，主要受到毕业季租赁需求推动。
　　从月度数据来看，包括一线城市北京、深圳以及二线城市成都、西安、大连、东莞、青岛、武汉等在内的19个城市的租赁市场，从8月起便开始降温。
　　9月除了南京、郑州外，其余38个城市租赁市场热度均有所降低，近六成城市租金环比下跌，包括一线城市北京、上海和二线城市成都、西安、天津、杭州、沈阳、大连、东莞、佛山等23个城市。
　　贝壳研究院高级分析师潘浩分析认为，全国重点40城的租赁需求主要是外来流动人口以及本地的换租需求，今年1-9月市场热度最高的20个城市中，17个为超大及特大城市，流动人口进一步向大城市聚集，带动了租赁市场活跃度提升。
　　据潘浩介绍，整体来看，全国重点40城中济南、哈尔滨租金水平同比基本持平，郑州、沈阳、廊坊、南昌、呼和浩特、太原及东莞市等7个城市的租金水平同比小幅下跌，其余31个城市租金均同比保持微涨趋势，但仍有近七成27个城市租金低于2019年同期水平。
大户型房源成交占比增加
　　贝壳研究院数据显示，2021年全国重点40城租赁成交房源中，三居室及以上的成交占比达到29.6%，相比于2019年增加了5.8个百分点，其中三居室占比增加了4.5个百分点。
　　分能级来看，一、二线城市三居室及以上的占比分别比2019年增加了3.5个百分点、3.4个百分点，其中新一线城市占比增加了2.9个百分点，其他二线城市增加了6.5个百分点。
　　黄卉对《中国消费者报》记者表示，租赁成交中多居室户型比例增加，其主要原因一方面是因购房计划推迟而导致的租房的家庭数量增加，另一方面则是家庭型租客在经历疫情后，更愿意租赁多居室的户型，以保障居住的品质。
　　在多居户型受欢迎的同时，大面积段的房源成交占比也有所增长。从面积上看，一线城市仍倾向于小面积租赁房源，二线城市则大面积租赁房源占比增加。根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城租赁成交房源中，90-120平方米的成交占比达到21.5%，相比于2019年增加了2.1个百分点。
　　但大面积意味着较多的租金支出，因此低能级城市大面积租赁房源增加更为显著。数据显示，一线城市60-90平方米房源占比比2019年增加了1.3个百分点，二线城市90-120平方米的房源占比增加1.7个百分点，其中新一线城市及其他二线城市则分别增加1.2个百分点、3.0个百分点。
四季度市场进入传统淡季
　　进入2021年以来，国家鼓励租赁市场发展的倾向愈发明显，从中央经济会议到“十四五”规划等都提出要发展保障性租赁住房，解决新青年、新市民的居住问题。为此，多地出台了相关政策鼓励住房租赁市场发展并严控租金价格。比如8月18日、24日，北京先后发布多个通知，明确提出如住房租金快速上涨，必要时将实行佣金指导价、租金指导价，上海、成都、佛山等城市也均发布了相应政策。
　　去年在疫情影响下，全国租金水平在底部运行，今年租赁市场保持活跃，从挂牌价格看，1-9月全国重点40城租赁房源挂牌均价同比微涨，但仍低于2019年同期。按月份看，4月开始租赁房源挂牌均价环比、同比微涨，8、9月则环比下降。其中，9月房源挂牌均价环比下跌0.6%，租赁市场成交量下降超20%。
　　针对未来租赁市场的走势，黄卉对《中国消费者报》记者表示，多城从供应到价格层面对租赁市场的调控进一步稳定了市场预期，进入9月，全国及各地租赁市场降温已有所显现。基于目前市场环境，预计今年四季度租赁市场进入传统的租赁市场淡季，租金水平将稳中回落。