图一：《2021中国城市租住生活蓝皮书》机构化长租房受业主认可原因TOP5
图二：《2021中国城市租住生活蓝皮书》一线及新一线城市租客租房方式偏好
图三：《2021中国城市租住生活蓝皮书》住房租赁市场规模增长预估
图四：自如整租·心舍2.0
图五：自如整租·心舍2.0
图六：《2021中国城市租住生活蓝皮书》自如业主平均托管时长
图七：自如整租·心舍2.0
　　“前些年，我都是把房子直接租给租客，当时遇到了不少糟心事，有租客退租时把房子弄得乱七八糟，还有租客拖欠房租。后来听朋友建议把房子托管给自如出租后终于省心了，租客有事了都由自如负责，而且房租也有保障了。”相比房东直租，业主赵先生对于机构化长租房托管模式青睐有加，而他的经历也代表了众多业主的心声。
　　近年来，机构化长租房正逐渐成为住房租赁市场的重要供给主体，越来越多业主因为收益更稳、出租更快、租期更省心等多重因素，而选择机构化长租房。《2021中国城市租住生活蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）调研显示，在传统出租市场中，29%的业主担心“房屋被损坏”；21%的业主遇到过“租客经常打扰”；5%的业主遇到过“租客拖欠房租”的情况。与此相对的是，超过80%的机构化长租房业主则表示“从没遇到问题”，其中排名前3位的原因是“有管家的专属服务者”“有保洁、维修等服务解决租期问题”“对房屋进行装配升级（如新家具家电等）”。（见下图）
　　机构化长租房在愈加受到业主群体欢迎的同时，也因为高品质的居住体验、便捷的生活服务和线上租赁方式等优势，成为租客群体的主流选择。《蓝皮书》调研显示，目前有65%的租客将“机构化长租房”列为首选。
　　公开数据显示，今年春节后全国10个重点城市的长租市场整体日均成交量较春节前提升98%，新一线城市增幅更是普遍超150%，同时春节后平台业主日均委托量较春节前提高30%左右。
　　以机构化长租房为代表，我国住房租赁行业迎来品质化、数字化、标准化发展新时代，在有效解决传统租赁市场供需矛盾的基础上，也以不断提升的产品品质和服务水平为消费者带来了更优质的体验和更美好的生活。
　　不仅如此，2022年政府工作报告提出“加快发展长租房市场”。“长租房”连续2年写入政府工作报告，由此可见，加快发展长租房市场，尤其是机构化长租房，已成为保障好群众住房需求、落实租购并举政策、促进房地产业良性循环和健康发展的重要抓手，长租房市场将在“十四五”期间拥有更大的提升和发展空间。
租客幸福感提升：住得好、超便捷、更安心
　　近年来，伴随租购并举政策持续推进、住房租赁市场发展愈加规范化、城镇化进程加速推动流动人口增长、城市青年居住生活观念改变等，越来越多的年轻人选择以“租”代“购”满足自身关于家的梦想，城市租房需求不断高涨。《蓝皮书》数据显示，预计在2030年我国租房人口将达到2.6亿人，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。
　　在此背景下，年轻人的租房时间正变得越来越长，同时他们对于房子品质、美感和居住服务的要求也越来越高。老旧房源、传统租房模式已不能满足新生代租客群体需求，而在房源品质、居住体验、设计美学、生活服务、全屋智能甚至是社交场景等多个方面，均能够满足租客多样化居住需求的机构化长租房，则愈加获得市场的青睐。
　　“中国处在高速推进的城市化进程里，城市租住群体对房屋品质、生活服务、科技体验等都提出了更高的要求。”自如董事长、CEO熊林说。
　　在租客对房屋品质的判断标准调研中，“室内环境是否健康环保”“房屋是否美观”“租客安全是否有保障”“是否配备智能家居设备”等因素均位居前列。“我和同学毕业后一直都是住的长租房，房子风格时尚、家电家具齐全，还有专业的保洁、维修服务，像我现在住的房子还配了好多智能家居，住得舒服又方便。”95后租客李菲（化名）表示，长租房给她带来了更高的生活质感和舒适度。
　　目前，智能生活已成为像李菲一样的当代青年实现美好居住生活的“新标配”之一。据自如在2021年10月公布的数据显示，在过去1年中，自如旗下房源中新增智能设备超25万台，智能设备保留量达到175万台，月均智能设备活跃数超145万。与之对应的是，自如智能房源保留量在1年时间内从1万余间增长至58万间。
　　当下，对于大多数租客而言，除了对房屋品质要求日益提升外，生活服务也成为了租住消费的必然选择之一，摆脱家务成为他们提升幸福感的有效方式。因此，提供了保洁家政、搬家打包、家电清洗、维修服务等各类居住服务的机构化长租房，相比传统租房模式，显然更容易受到租客欢迎，而春节服务“不打烊”则让租客感到更加贴心和便捷。数据显示，2022年春节7天假期中，自如家服累计交付保洁、搬家、维修服务订单超3万单，用户满意度高达98%。
　　长租房更易获得品质居住和更方便的生活条件，极大缓解了租客群体的个人经济压力。而选择机构化长租房，不仅“拎包入住”更加便利，可以让青年人更快融入城市生活，也是在青年人生活、工作发生变动时的一项更加灵活的居住选择。
做“甩手”房东：出租快、收益稳、更省心
　　依托高品质的居住产品，机构化长租房不仅让租客“住得好”，也让业主“出租快”。数据显示，2021年全国重点城市的房屋平均出租周期为45天。以北京为例，业主直租约70天，中介出租约43天，自如等机构化长租房企业约15天。这其中具备智能家居设备、居住风格美观的自如整租产品“心舍”房源出租仅4.7天。
　　相比业主直租，机构化长租房在出租更快的同时，也让业主在多方面受益。“平时自如会按时把房租转给我，要是市场好年底可能还有分成，不像我自己出租还得担心空置期和租客不按时交租。而且他们把房子重新精装了，使用的都是可溯源的无醛板材、认证辅料，还配置了品牌家具、家电，整个房子焕然一新，收益也更好了。”业主周威（化名）表示，自如提供的专属管家、云管家7×24小时服务，租客认证体系，以及房屋维护费用等支持，更是让他省心无忧，可以安心做“甩手”房东。
　　正是基于此，机构化长租房也获得了业主群体更强的托管认同。《蓝皮书》调研显示，2016—2020年间，自如业主平均托管时长约4年，但寻求5年以上托管的业主比例有所提高，从2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年疫情的影响下，这一比例仍与疫情之前持平。
　　机构化长租房在提升租客幸福感、保障业主权益等方面发挥了重要作用，多年来已在市场中得到充分印证。然而，目前我国住房租赁市场中的大量闲置存量房屋，仍存在于个人房东、传统中介手中，不仅房屋品质、居住环境亟待提升，同时在出租过程中，也存在着信息不对称、房源不透明、租期难保障等痛点。
　　对此，行业内普遍认为，基于加快发展长租房市场的有效方式是将居住供给从“增量开发”市场模式，转向“以存量运营为主、增量循序推进”的发展
　　模式，因此应进一步加大力度培育机构化长租房，推动住房租赁市场高质量发展。通过专业化机构运营，可以有效解决市场中存在的“散、乱、旧”等问题，有效建立起稳定的租赁各方关系，进而持续发挥稳定租金、稳定房价、稳定市场的作用。在租赁市场中嵌入专业的长租机构，不仅有利于补齐租赁市场中供给侧短板，促进存量房流通，加快推进老旧小区改造，同时对规范我国住房租赁市场秩序，促进住房市场有序迭代，进而形成新的经济增长点具有贡献意义。
　　当前，我国住房租赁市场中，尤其
　　在超大、特大城市中的机构化长租房占比仍相对较低，不足5%。对此，不少专家认为，2030年前一线重点城市机构化长租房占比应提高至15%以上，这不仅能有序有效扩大住房供给，提高居住品质，还有利于相关部门对住房租赁市场进行管理。发展专业化规模化住房租赁企业，是行业健康发展的重要抓手和手段。
品质时代来临：持续深耕、模式创新、产品升级
　　一直以来，机构化长租房在租住产业数字化、租住体验智能化、租住服务专业化等方面不断深耕，目前其品质租房产品与科技、服务赋能能力已覆盖分散式、集中式、社区式等多种城市住房租赁需求场景，成为了城市租住人群“品质租房”、业主人群“省心出租”的首要选择。
　　而为了进一步推动业主手中的存量住房快速流通，模式创新和产品升级必不可少，成为行业行稳致远的关键。在此过程中，以自如为代表的机构化长租房企业不断深耕，持续推动行业升级，全面引领行业进入品质时代。
　　一方面，自如在去年2月于业内创新推出“增益租”模式，以“价值共创”的新形式与业主、租客产生联结，从单纯的委托出租转向合作伙伴关系，收益价值也从一笔敲定的“即时价值”转向“长远价值”。
　　“增益租”模式下，不仅能快速盘活存量房屋，为老旧房源投入市场赋能，“收出价格透明、保底收益、收益分成”的创新机制，也成为保障业主根本利益的亮点。《蓝皮书》数据显示，有80%的业主愿意推荐自如品牌，这其中68%的业主“会向朋友推荐‘增益租’模式”。而该模式上线9个月期间，盘活超4万间存量住房，业主满意度达到99%。
　　另一方面，自如在今年2月正式上线“心舍2.0”新产品，该产品由自如首席产品官范敏俊主导设计，包含“清语、优格、简爱”三种风格，不仅在设计感和品质感上实现更大的突破，将“简约美学”的概念注入其中，挖掘更多可能性，更是通过在房屋内配备智能设备、设计款家具家居、艺术软装饰品以及精工装修工艺，将每一套房屋打造成“更具美感、更贴合租客需求”的居住生活空间。
　　此前，“心舍1.0”产品作为自如整租产品线设计和品质的代表，就曾以极高的出租效率，印证了租客和业主对品质租住产品的迫切需求。而全新升级的2.0产品则让房屋更美、更环保、更具鲜明的生命力，因此也受到更多业主青睐。
　　“十四五”期间，在租购并举、加速发展长租房市场等政策的长期引导下，在城市租房需求持续释放驱动下，机构化长租房发展前景广阔，由此也将进一步推进我国住房供给侧结构性改革、扩大住房租赁供给、提升租赁房源品质，让租客群体享受更美好的居住生活，让业主获得更稳定的收益，享受更省心的服务。