图一：开发商推出小麦换房活动。
图二：开发商发布的大蒜换房成交量海报。
■本报记者 孙蔚
　　为了把房子卖出去，开发商绞尽了脑汁。近日，小麦、西瓜、水蜜桃、大蒜等农产品纷纷跟房子扯上了关系，“万物”皆可换房的花式促销海报刷屏朋友圈。那么这些魔幻的换房方式效果如何，是噱头炒作还是营销创新？《中国消费者报》记者对此进行了调查采访。
各地频现以物换房
　　近日，多地开发商发布海报称，可以用小麦、大蒜、西瓜、水蜜桃等农产品换房子，最高可抵近20万元的购房款。
　　打响花式促销第一枪的是“河南建业”。5月下旬，位于河南省商丘市民权县的建业河畔洋房项目、河南省开封市杞县的建业城项目分别推出小麦换房、大蒜换房活动，给小麦和大蒜开出了2元/斤、5元/斤的不菲“身价”，最高可用小麦抵16万元房款。
　　这种用农作物换房的营销新招迅速被开发商们模仿。6月底，位于江苏省无锡市惠山区的悦阳九玺推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。活动海报显示，活动一直持续到8月31日，可以按水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高可抵扣1万斤，也就是说每套房最高可抵18.8888万元。
　　记者了解到，位于江苏省南京市江宁区滨江新城的云漾滨江项目也推出以10元/斤的价格收购西瓜活动，可冲抵房款，活动时间为6月28日至7月15日，每套房收购上限为1万斤，最高可冲抵10万元房款。
　　各类农产品可以冲抵房款的消息迅速出圈，引起了社会广泛关注。网友们纷纷留言“开发商为了卖房也真是拼了”“山东的看过来，接下来就该用大葱抵房款了”……
以物换房成交几何
　　用农作物充抵购房款，对买房人来说合算吗？记者了解到，目前建业河畔洋房项目的户型面积约为117—144平方米，均价约为5200元，每套房总价约为60万—75万元，按照三成首付计算，小麦款最高可以抵扣16万元房款，差不多相当于一套房子的首付。
　　据报道，目前河南市场上新小麦上市的收购价约在1.55元/斤，市场价高于1.15元/斤的保护收购价。河南省是全国大蒜产业基地之一，今年，大蒜丰收且目前已进入收获尾期。据媒体报道，大蒜在田间地头的收购价格约为0.8元/斤，卖到批发市场上的价格约为1.5元/斤。开发商开出小麦2元/斤、大蒜5元/斤的价格，相当于是溢价收购。而江苏省南京市的市场上，西瓜大多为3元/斤左右，那么如果以10元/斤的价格冲抵房价，相当诱人。
　　采取这些花式营销的项目，成交情况如何？《中国消费者报》记者查询发现，开封建业城专门发布了成交海报，据说蒜农们踊跃拿着大蒜去换房，活动推出16天就成交了86万斤大蒜，项目吸引了“来电2859组，到访852组，成交了30套房”。
　　而其他项目的销售人员在电话中均对《中国消费者报》记者表示：“活动早就结束了，持续的时间很短。”悦阳九玺的销售人员则表示：“前来咨询该活动的人很多，只是以桃换房的暂时没有成交量。”
难以挽救销售疲软
　　在中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来，无论是小麦换房、大蒜换房，还是西瓜换房、水蜜桃换房这些都是企业的一种市场促销行为，属于开发商因市场低迷而变相降低首付，以达到销售商品房的目的。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，推出这些活动的房地产开发企业承压较大，可以说是去库存压力下的一种救市做法，也算是当前销售破局的一种创新。
　　比如，在建业集团新型营销方式出圈的背后，其销售额一直迟迟不见起色。6月30日，克而瑞研究中心发布《2022年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，“建业”实现合约销售额123.6亿元，仅完成公司2022年度销售目标530亿元的23.32%；较去年同期的314亿元合约销售额相比，同比下滑60.64%。
　　值得一提的是，今年5月、6月楼市回暖迹象明显。国家统计局数据显示，今年5月全国商品房销售面积环比增长25.8%；商品房销售金额环比上升29.7%。而“建业”5月销售额呈环比下降趋势，实现合约销售额21.7亿元，环比下滑17.49%。由此可见，农作物换房的花式营销手段“雷声大、雨点小”，仍然难以挽救公司的销售表现。
●专家提醒
警惕房企过度炒作
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国消费者报》记者表达了他的担忧：对于农业大省来说，小麦、大蒜种植规模大，而西瓜、桃子属于季节性水果，可能仅局限于部分农户，此类营销能够吸引多少农民来购房，需要打个问号。
　　“促销花样百出，其实开发商若想去库存，除了营销噱头，更应给购房者实实在在的好处，要把优惠落在实处，不要变成项目炒作的噱头。”严跃进表示，如果确实是收购农产品进而可以抵扣购房款，那么本身是合规的。但要防范收购操作是虚的而旨在变相降价，最终变成了营销的噱头和随意降价，这是当前各地在市场营销过程中需要注意的风险和问题。
　　另外，北京市康达律师事务所律师孟丽娜提醒表示，目前这些新兴的营销手段促销时间不长，且受益群体比例不大，短期尚不能对房地产市场秩序带来较大影响。需要注意的是，房地产开发企业由于是溢价换购农作物，如果后期出现退房，开发商显然不愿意将高价置换的西瓜、水蜜桃等相应的购房款全部退还购房人，由此会引发争议。这就需要房地产开发企业事先与购房人进行明确约定，让购房人知晓相应的履约风险。 （孙蔚）