■本报记者 孙蔚
　　黑中介、押金纠纷、长收短付、卷钱跑路……住宅租赁行业的种种乱象导致消费纠纷不断发生。近日，《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式出台，并将于明年2月1日起实施。业内人士表示，《条例》的制定对贯彻落实“房住不炒”，规范住房租赁行为，保障消费者合法权益，促进住房租赁市场健康发展具有重要意义。
明确禁止群租
　　今年研究生毕业落户上海的小刘提起自己的租房经历就唉声叹气：“我想在虹桥附近租个房，看了十几处也没找到中意的。有的图片上显示房间整洁干净，进门一看却发现十几个人住在一套打隔断的房子里，早晨上厕所都得排队。还有的房子价格真合适，想让中介带着去看房，不是业主出差，就是房子刚租出去，其实都是假房源，用来让你上钩的。”
　　“租赁市场问题主要表现为克扣租金押金（占比最高）、长收短付、高收低出、长租公寓爆雷、个人二房东卷钱跑路等。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对记者表示，“因此必须为违规主体量身定制‘紧箍咒’，强化对住房租赁企业、房地产经纪机构、二房东等全过程监管。”
　　近年来，随着住房租赁市场的快速发展，庞大的租赁规模和复杂的租赁关系也引发了一些新情况、新问题。据上海市人大常委会法工委主任阎锐介绍，《条例》重点从加强市场主体监管角度，围绕健全治理机制、规范租赁行为、推进服务与监督并重等方面作出相关规定，切实推动住房租赁市场高质量发展。
　　群租问题一直是超大城市治理中的难点。一套房住多少人、分隔成什么样，才称得上是群租房？为此，上海首次在地方性法规中明确群租的相关概念和定义，基层治理中的模糊点有了法律依据。《条例》明确表示，出租住房要以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，每个房间的居住人数和人均居住面积也要符合上海相关规定。
　　《条例》还表示，禁止违反上述规定将住房用于群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租，街镇应当对此加大查处和整治力度，定期组织排查，发现安全隐患的，应当及时督促整改、启动执法程序、开展联合整治。
加强监管力度
　　“在我们接到的投诉中，没有登记备案的黑中介、黑二房东约占2/3，有主体资格的约占1/3，租赁行业的长效措施就是建立健全企业的市场准入制度、人员的准入制度。”赵庆祥告诉记者。
　　上海此次立法的一大亮点，即加大对个人“二房东”的监管力度。《条例》规定个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记，并明确“二房东”收取的相关租金要纳入监管专用账户。同时，对企业和从业人员加强管理，建立企业备案制度，并要求住房租赁企业、房地产经纪机构为从业人员办理从业信息卡，从业人员需持卡实名从业。
　　近年来，长租公寓爆雷现象频现，给租客带来巨大损失。为此，《条例》明确，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，要按规定在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并将这一信息向社会公示。住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过3个月的部分，以及收取押金超过1个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。
　　针对租赁市场出现的虚假房源信息，《条例》也作出相关规定，要求发布的房源信息必须真实有效，通过网络信息平台发布房源信息的，要求平台经营者核实发布者提交的材料并建档保存。
促进市场规范
　　贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰对记者表示，《条例》是继北京之后，第二部规范住房租赁的地方性法规。《条例》以解决市场问题为导向，能够有效抑制市场乱象，对促进住房租赁市场健康发展具有重要意义。
　　一是租客居住权益更有保障。《条例》从居住条件、安全保障、稳定租金等方面，强化承租人的权益保障，如虚假房源、违约涨租、克扣押金等现象将得到遏制，同时通过多种纠纷调解机制，租客能切实保护自身权益。
　　二是租金水平更稳定。随着住房租赁市场房源的增加，市场供需矛盾将逐步缓和，租金水平走势更加平稳，在租金“明显上涨”时相关部门也会及时介入。
　　三是市场主体经营更规范。《条例》对房地产经纪机构、住房租赁企业和互联网信息平台等市场主体经营行为提出明确要求，将推动市场主体严格规范住房租赁经营行为，促进上海形成稳定有序的住房租赁市场。
　　四是为租赁行业机构化率提升提供更好的市场环境，市场参与主体将迎来更加严格规范的行业监管环境，曾经依靠非正规手段获利的“二房东”模式将逐渐被能真正为租客、房东提供价值服务的规范化经营模式所取代。
　　近年来，各地都大力发展保障性租赁住房，缓解住房租赁市场结构性供给不足。为了发挥保障性租赁住房作用，《条例》还表示，要在租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域重点布局，并对租金、租期等作出了专门规定。《条例》还明确上海要建立全市统一的住房租赁公共服务平台，提供房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等“一站式”服务。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，《条例》对保障性租赁住房设立专章予以规范，有助于进一步把各类资金和资源导入上海租赁住房市场，尤其是保障性租赁住房市场。随着后续配套政策的完善，对于租赁行业而言，无疑将开启规范发展的新时代。