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■本报记者 孙蔚
　　“金九银十”是房地产市场传统销售旺季，在当下已出台多重利好政策的情况下，楼市出现了哪些新变化？9月、10月楼市是否可期？对此，多位业内人士在接受《中国消费者报》记者采访时表示，从当前楼市数据来看，在以价换量之下，二手房市场有望保持一定活跃度，且已经成为驱动楼市发展的重要引擎。
二手房价格跌幅收窄
　　中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据显示，今年8月，百城二手住宅平均价格为每平方米14549元，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03%。
　　新建住宅方面，8月百城新房平均价格为每平方米16461元，环比上涨0.11%，同比上涨1.76%；受部分城市优质改善项目入市的带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。
　　从房价涨跌城市数量看，8月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，连续5个月呈现集体下跌态势，其中56个城市二手房价格环比跌幅收窄，较7月增加8个。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，较7月增加7个。
　　从城市层级方面来看，8月各梯队城市二手房价格环比均继续下跌，不过跌幅略有收窄。一线城市二手住宅价格环比下跌0.72%，跌幅较7月收窄0.08%。其中，上海房价环比跌幅收窄幅度较为显著，为0.13%，“527新政”实施后，上海高性价比二手房源加速成交，市场剩余房源议价空间有所收窄，但整体以价换量趋势未改。二线及三四线代表城市二手住宅价格环比分别下跌0.76%、0.66%，跌幅较7月分别收窄0.02%、0.01%。新建住宅方面，8月一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.27%、0.09%，其中上海、合肥、西安新房价格环比涨幅居百城前列。
　　“整体来看，目前我国房地产市场仍处于深度调整阶段，未来楼市仍需政策持续呵护。以价换量之下，预计多地二手房市场有望保持一定活跃度。”中指研究院研究总监陈文静对《中国消费者报》记者表示。
二手房成市场主力
　　“当下，行业的关键需求发生了转变，从增量市场、刚需为王转为存量市场、置换驱动。”58安居客研究院研究总监韦谢博士对记者表示，“房地产行业正处于势能转换的关键窗口期，自2021年末至今，行业数据在低位徘徊已超3年，进入底部蓄势阶段，而二手房成交占比持续提升，已经成为市场的主力。”
　　韦谢分析表示，当前市场呈现四大趋势：一是房地产开发企业从“快扩张、高周转”转向“慢节奏、稳经营”；二是经营“火车头”从投资驱动变为需求引领；三是市场周期趋势从把脉城市轮动向捕捉短期波动转变；四是主力需求从城镇化驱动下的增量市场、刚需为王，转变为存量市场由置换驱动的改善需求。
　　58同城、安居客的统计数据显示，当前新房市场量价比长期处于低位，购房需求总量虽呈下降态势，但从结构上看仍有增量。多数城市今年上半年二手房销量反超新房，尽管新房销量同比下滑，但仍有近三分之二城市的二手房销量同比增长。
　　为什么会出现这种现象？韦谢分析认为，之所以二手房成交日渐挤压新房，是因为相比新房，二手房的优势日益凸显。一是区位更优，相对更接近成熟片区或中心城区；二是产品多元，与近几年标准化、同质化严重的新房产品相比，二手房市场更能满足不同人群的差异化需求；三是价格弹性，交易方式自由度高，议价更灵活；四是不必担心项目交付风险；五是心理博弈，即“消费者剩余”，当前二手房市场已经经历了较大幅度的价格回撤，“笋盘”频出，相比购买折扣有限的新房，“抄底”购买动辄打七折的二手房通常能带来更多情绪价值。
新房销售亟待破局
　　那么，今年楼市“金九银十”是否可期？对此，陈文静表示，考虑到目前我国房地产市场仍处深度调整阶段，预计政府将继续坚持消化存量和优化增量相结合的策略，以促进市场加快企稳。在需求端，一线城市限购仍存较大优化空间，如降低社保年限、放松郊区限购、调整套数认定等，同时继续下调房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等将成为需求侧政策优化方向，以进一步降低居民购房成本。在供应端，政策重点或将聚焦加快国企收储存量商品房节奏、推动项目“白名单”持续优化落地、加大闲置土地盘活力度等方面。
　　整体来看，随着“金九银十”传统销售旺季的来临，房企推盘促销力度或将加大，叠加政策支持进一步落地显效，短期内核心城市市场活跃度预计将小幅回升。房企应重点关注产品质量，以增强项目的去化率和产品溢价能力，助力企业销售业绩和利润的提高。克而瑞研究中心分析师预计，房企的推盘强度和营销力度都将有所提升，9月整体成交或将环比增长。
　　“现在虽然全国各地市场走势高度趋同，但各地仍不时爆发出短期需求动向，这对房企的前瞻性销售策略提出了更高的要求。”韦谢表示，在新形势下，研究二手房市场对开发商而言越发重要，通过对二手房挤压系数的诊断，可以帮助房企厘清项目受到市场挤压、被分流客户的成因，更加精准地识别新房和二手房市场的主力竞品，进而进行科学决策。
　　韦谢表示，在空间分布上，二手房对新房的挤压系数服从一线<二线<三四线；在城市内部，服从中心城区<外围区域；在区域内部，服从边缘欠开发片区<成熟片区。“环境决定命运，区域的二手房挤压系数与项目销售情况强正相关。”韦谢认为，强板块、弱楼盘或弱板块、强楼盘的情况基本不存在。
　　对此，韦谢建议，开发企业若想在“金九银十”有个好收成，必须跳出地缘局限来思考竞争关系，产品定位不能仅看新房，对二手房市场产品供需结构的调研也必不可少。新房项目唯有在资源、产品、价格等维度上有独特优势，才能有效应对二手房分流客户的冲击和压力。