■本报记者 孙蔚
　　随着当前一系列精准政策的实施，全国房地产市场有望进入止跌回稳的向好阶段。近日，楼市再现重磅利好，住房和城乡建设部、财政部联合发文，要求加快推进城中村改造项目，将政策支持范围扩大到近300个地级及以上城市，并表示“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，引起了业界的广泛期待。
改造范围扩容
　　城中村在城市中往往显得十分突兀，其通常位于城市中心区域，但与当前城市经济发展明显脱节，土地资源未得到充分利用，居住环境和设施较为落后。
　　城中村改造是城市化进程中的重要环节，一直以来备受重视，多次被相关政策提及。2023年4月28日，中央政治局召开会议，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”等；2023年7月21日，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
　　近日，住房和城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。
　　按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万人以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等政策支持，确保项目顺利推进。
　　亿翰智库首席研究员张化东接受记者采访时表示，2024年10月17日，住房和城乡建设部负责人在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。本次通知印发后，这项增量政策将加速落地。
拉动市场需求
　　此次通知中有关“货币化安置”的表述，令业界充满了期待。通知表示，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
　　“这是继11月13日财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布多项减税政策之后，再次推出的一项楼市利好政策，将从需求和供给两端为促进房地产市场止跌回稳提供助力。”中指研究院政策研究总监陈文静对记者表示，根据住房和城乡建设部的数据，仅在35个大城市城中村改造规模就达170万套，本次政策支持扩围后，满足改造条件的城中村项目将更多，有望加快推动新增100万套城中村改造和危旧房改造落地，对市场需求的拉动将更快体现出来。
　　中指研究院的测算数据显示，新增100万套城中村改造和危旧房改造，将带动约1亿平方米的住宅销售，预计对市场成交总量的贡献约为10%。
　　国海证券首席经济学家夏磊认为，通过货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化，同时通过对城中村区域土地规划合理调整，可拉动原址建设约5000亿元的建筑安装工程投资。
　　“货币化安置的方式应该包括货币支付、房票支付等。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，目前各地都在纷纷推进“房票”政策，老百姓早日拿到“房票”，可以更自由地选择房源，有助于提高房屋安置的效率，也有助于各地消化库存房源和促进供求关系平衡，从而为房地产市场止跌回稳助力。
　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，通过货币化安置的方式，城中村居民可以直接到市场上选择心仪的住房，增加了市场的交易量，有助于直接带动去化压力大的城市消化存量房，加快解决房地产市场供求失衡问题，对于促进房地产市场止跌回稳具有重要作用。
推动城市更新
　　我国城市发展已经进入到城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。而城中村改造是城市更新的重要内容，是从源头上消除城市安全隐患、回应人民群众对美好生活的迫切期待、加快建设宜居韧性智慧城市的内在要求。
　　“城中村改造对于居住条件较差、急需改善居住环境的家庭而言无疑是一个福音，还能彻底消除安全隐患，完善城市功能，提升城市形象。”虞晓芬说。
　　城中村改造不仅是城市发展的必然选择，也是房地产行业发展的新机遇。然而，城中村改造也面临诸多挑战。夏磊对记者表示，一方面，改造需要大量的资金支持，对地方政府而言，如何在落实政策的同时，避免增加地方债务风险，确保改造项目的顺利实施是一个关键问题；另一方面，改造需要大规模的土地资源，而城市土地资源有限，这或将导致土地资源的紧张。此外，高质量的运营服务需求也对企业的运营能力和管理水平提出了更高的要求。
　　为此，通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等，推动各项支持政策尽快落地见效，充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。
　　虞晓芬建议，实施城中村改造，一个重要的原则是要先谋后动、动则必快、动则必成。各地应利用好这一政策红利，评估筛选符合条件的城中村改造项目，尽快启动实施。
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