■本报记者 孙蔚
　　租赁的房屋甲醛超标，租户能否要求支付违约金？看房时是两居，住进去后却变成三居，租户能不能要求解除合同？12月23日，北京市第三中级人民法院（以下简称北京市三中院）举办新闻通报会，通报多起涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷典型案例。北京市三中院积极发挥审判职能作用，通过加强与北京市住建委、市规自委等部门及住房租赁企业的沟通交流，以司法建议等多种方式，力促租赁合同相关纠纷源头化解。
房屋不适租情形多见
　　住房租赁行业存在的乱象一直备受诟病。天眼查数据显示，我国现有超57.3万家住房租赁相关企业，有20.7%的企业曾经历过法律诉讼，案由包括房屋租赁合同纠纷、居间合同纠纷、物业服务合同纠纷等；近5%的企业曾受到行政处罚，处罚事由包括未提交住房租赁合同登记备案、未完善消防验收手续擅自投入使用、非法容留外国人居住、未按规定登记承租人信息等。
　　据北京市三中院党组成员、副院长朱平介绍，2022年1月至2025年11月，北京市三中院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷566件。其中，2022年121件、2023年126件、2024年131件、2025年1—11月188件，呈逐步增长态势。
　　具体来看，在案件争议内容方面，住房租赁企业提供的房屋不适租占比25%，租赁合同约定不明导致合同履行产生矛盾占比10%，住房租赁企业超期转租占比4%，住房租赁企业制式合同模板名称与性质不符占比3%，住房租赁企业提供的格式条款违反合同自由原则占比3%，住房租赁企业收取租金后未纳入监管账户占比2%。
　　“出租方最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付给承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。作为出租方的住房租赁企业，违约情形多见于提供的房屋不适租。”朱平表示，例如房屋内甲醛超标、空调噪音、漏水、存在大量蚊虫、房屋使用性质与承租人的预期不符、未能配合承租人办理相关证照、擅自打隔断违法群租等，影响承租方实现合同目的。若住房租赁企业提供的房屋不符合相关法律法规或合同约定，致使承租方无法正常使用或危及承租方安全健康，承租方有权单方解除合同，并主张住房租赁企业承担违约责任。
资金监管制度有效推行
　　北京市三中院此次发布的典型案例包括“租的房子由两居变为三居，法院支持租户的诉讼请求”“房屋甲醛超标，承租方获赔违约金”“住房租赁企业提供的格式条款被认定为无效”“住房租赁企业与房主签订的合同名为委托代理合同，实为租赁合同”等。
　　面对市场乱象，北京市住建委近年来持续加强行业治理。北京市住建委二级巡视员庞瑞敬表示，针对群众反映强烈的“押金难退”“租金被挪用”等问题，北京市住建委大力推行资金监管制度。截至目前，全市已有800余家租赁企业与监管银行签约，54.8万笔租赁合同的17.1亿元资金纳入监管。
　　在纠纷化解方面，北京市住建委优化12345热线办理流程，为头部企业开通热线转接，提升问题解决效率。同时，加强行业调解，今年通过协会等单位调解纠纷的成功率超过60%。
●消费提示
慎选租赁企业 细看合同条款
　　围绕纠纷预防与化解，北京市三中院民三庭庭长全奕颖向租赁各方建议：
　　住房租赁企业应依法备案、诚信经营，如实告知承租人房屋产权、性质等关键信息；对合同中减轻或免除自身责任的格式条款，应作出显著提示与说明；应建立内部投诉处理机制，及时化解矛盾。
　　承租人要审慎选择租赁企业，签约前通过住建部门的官网、企业信用系统等渠道核实企业资质与信用状况；认真审阅合同条款，明确租金、押金支付路径与监管要求；交接房屋时制作详细清单，记录家具家电状况；租金支付尽量转账至企业账户而非个人账户。
　　房屋产权人除了应选择正规企业合作外，也需明确房屋交接标准、恢复要求，并履行房屋修缮义务，确保房屋安全适租。遇到租客违约，应通过书面催告等合法方式主张权利，避免采取停水停电等过激行为。 （孙蔚）